Polacy nie mają gdzie mieszkać! Czy to wina drogich kredytów?

Z analiz Bankier.pl wynika, że oprocentowanie kredytów mieszkaniowych w Polsce w porównaniu z innymi rynkami nie jest wysokie. Wręcz przeciwnie – często jest niższe, niż na zdawałoby się bardziej konkurencyjnych rynkach. Największym problemem jest po prostu fakt, że polscy klienci banków mają zbyt niskie dochody, które nie pozwalają na zaciągnięcie kredytu. Nawet wówczas, kiedy okres jego spłaty przedłuży się do ponad 30 lat. Co więcej wydaje się, że banki dochodzą do granicy rentowności takich produktów i dalsze zmiany wysokości oprocentowania kredytów w złotych leżą już praktycznie wyłącznie w gestii NBP i rządu. To właśnie od ich decyzji i działań zależy wysokość stóp procentowych, a w konsekwencji również stopy WIBOR, czyli oprocentowanie po jakim banki skłonne są udzielić pożyczek innym bankom. Od tej stopy zależy oprocentowanie praktycznie wszystkich złotowych kredytów mieszkaniowych udzielanych w Polsce. Kredyt o marży 1-1,5% staje się powoli rynkowym standardem. Oznacza to, że obecnie oprocentowanie dla klienta może wynosić bez okresowych promocji nawet ok. 5,2-5,7%, a do końca roku prawdopodobnie przekroczy barierę 5%. To nadal znacznie więcej niż kredyty we frankach, jednak porównując je do innych krajów okaże się, że oferowane przez rodzime banki kredyty mieszkaniowe są… tanie. Przy podobnych stopach procentowanych, oprocentowanie długoterminowych kredytów hipotecznych oferowanych na rynku amerykańskim osiągnęło na początku kwietnia najwyższy poziom, nie notowany od lipca 2002 roku. Średnie oprocentowanie dla 30-letnich kredytów wzrosło do 6,51%, a dla 15-letnich i krótkoterminowych do 6,17%! Dane te powinny zburzyć powszechny w Polsce mit, który każe klientom narzekać na drogie kredyty mieszkaniowe.

Okazuje się bowiem, że niewiele niższe, a często nawet wyżej oprocentowane kredyty dostępne są w innych krajach Unii Europejskiej. Ewentualne różnice biorą się przede wszystkim z wysokości stóp procentowych – marża polskich banków jest bowiem znacznie niższa niż ich zagranicznych konkurentów. Wszystko za sprawą tanich kredytów we frankach, które pozwoliły na redukcję potencjalnego zarobku banków. Udzielając je, banki uzyskują podobny poziom marży jak na zachodzie, przy wciąż konkurencyjnym oprocentowaniu dla klienta. Problemem jest jednak ryzyko kursowe. Nie jest to do końca hipotetyczne zagrożenie, o czym może świadczyć przypadek bardzo popularnych swego czasu kredytów udzielanych w euro. W 2003 roku doszło do dużej, bo 16% deprecjacji złotego wobec euro. Spowodowało to masowe przewalutowanie kredytów i gwałtowny spadek zainteresowania kredytami walutowymi. Jak pokazuje historia – nie na długo.

Wszystko za sprawą niebywałego popytu na kredyty. W 2005 roku kredyt mieszkaniowy zaciągnęło ponad 200 tysięcy osób! Nie rozwiązuje to jednak najważniejszego problemu. W Polsce brakuje ok. 1,5 miliona mieszkań, a około 3 milionów wymaga?gruntownych remontów. Przy wciąż zbyt niskiej podaży, ceny nieruchomości rosną w tempie nawet 15-20% rocznie. Przy obecnych cenach kredytów często po prostu nie opłaca się wynajmować mieszkania – lepiej kupić nowe lub używane. Dlatego stopa wzrostu rynku kredytów mieszkaniowych jest około 4 razy wyższa niż średnia dla całej UE, a procent nakładów na budownictwo mieszkaniowe sfinansowanych przez kredyty komercyjne wzrósł z 9,4% w 1995 roku do 41,4% w roku ubiegłym. Mimo wszystko dystans jaki nas dzieli do krajów UE jest wciąż bardzo duży. Zarówno pod względem wartości kredytów, jak i lepiej obrazującego wskaźnika kredytów mieszkaniowych jako procent PKB. Średnia dla całej UE wynosi ponad 45%, podczas gdy w Polsce jest to zaledwie 5,4%. Niestety największą barierą w szybkim dostępie Polaków do własnego M są nasze niskie zarobki.

Brak kredytów we frankach może sprawić, że spora część osób zostanie w ogóle na dłuższy czas pozbawiona możliwości posiadania własnego mieszkania. Rozwiązaniu ich problemów nie pomaga też obowiązujące prawo, które hamuje rozwój budownictwa pod wynajem. Szacuje się, że ok. 250-300 tys. mieszkań, które mogłyby zostać wynajęte, stoją puste. Wszystko przez obawy ich właścicieli przed niekorzystnymi zapisami ustawy o ochronie praw lokatorów. Paradoksalnie najbardziej tracą na tym osoby, które ta ustawa powinna chronić. Co gorsza to właśnie najmniej zarabiające rodziny od 1 lipca prawdopodobnie nie dostaną już tańszego kredytu we frankach. Mimo najniższego w historii oprocentowania kredytów w złotych, różnica w wysokości miesięcznej raty w stosunku do kredytu we frankach, pozostaje wciąż bardzo duża. Jak ważna jest wysokość oprocentowania wskazuje prawdopodobna sytuacja, kiedy średnie oprocentowanie kredytów we frankach może wzrosnąć na koniec tego roku do 4%, a w złotych obniży się do 5%. Z symulacji przeprowadzonej przez Bankier.pl wynika, że różnica w miesięcznej racie wynosiłaby w takim przypadku około 64 zł, podczas gdy na początku marca było to nawet 220 zł. Można jednak założyć, że w sytuacji, kiedy wzrośnie stopa LIBOR, banki obniżą swoją marżę na kredytach we frankach, która wynosi nawet 1,6-2%. Z drugiej strony cały czas trzeba pamiętać o ryzyku kursowym – mówi Sylwia Fiedor, doradca finansowy Bankier.pl.

Przykładowa wysokość rat i odsetek, przy okresie kredytowania 30 lat. Kredyt w wysokości 160 tys. zł, wkład własny 40 tys. (20%), wartość nieruchomości 200 tys. zł

Bank	% CHF	Rata	Odsetki	% PLN	Rata	Odsetki
Millennium	2,5%	658,47zł	70233,28zł	5,17%	875,61zł	154879,54zł
PKO	3,06%	707,09zł	88010,83zł	5,32%	889,47zł	160214,73zł
BPH	2,66%	671,60zł	75235,06zł	5,42%	899,42zł	163787,68zł
Prawdopodobna sytuacja na koniec 2006 roku	4%	794,42zł	119444,89zł	5%	858,02zł	148882,73zł

Symulacja: Bankier.pl

W sytuacji, kiedy dostęp do kredytów walutowych będzie utrudniony i zniknie konkurencja, można spodziewać się, że duże banki będą dążyły do podwyższenia marży na kredytach złotowych do średniego poziomu w UE, czyli 2-2,5%. Oznaczać to może, że obecne oprocentowanie takich kredytów, niższe niż na przykład w USA, Wielkiej Brytanii, i części państw UE, pozostanie na dotychczasowym poziomie, mimo oczekiwanego jeszcze spadku stóp procentowych w Polsce. Na sytuację na rynku z całą pewnością wpłynie też nowa polityka UniCredito względem Banku BPH. Do tej pory kredyty walutowe stanowiły ok. 70% wszystkich kredytów mieszkaniowych udzielanych przez tę instytucję. Wycofanie ich z oferty z całą pewnością spowoduje drastyczny spadek udziału tego banku w rynku. Całkiem możliwe, że z dotychczasowej roli wicelidera, Bank BPH może spaść na koniec pierwszej dziesiątki. Kredyty złotowe oferowane przez ten bank są w tej chwili mniej atrakcyjne niż na przykład w Pekao SA. Raczej trudno oczekiwać, że nagle staną się od nich tańsze – stwierdza Michał Macierzyński, analityk Bankier.pl.

Mniejsza dostępność do kredytów we frankach, a także groźba zwiększenia marży na kredytach złotowych może stać się barierą nie do pokonania dla części klientów. Jedynym wyjściem dla takich osób będzie albo planowana pomoc państwa w spłacie kredytu mieszkaniowego, albo szybki wzrost ich dochodów. Niestety oba scenariusze można uznać za mało prawdopodobne w najbliższym czasie.

Komentarz Michała Macierzyńskiego, analityka Bankier.pl

Z analiz Bankier.pl jasno wynika, że oferowane przez polskie banki oprocentowanie złotowych kredytów hipotecznych nie jest wcale wysokie. Najwyraźniej widać to porównując osiągane przez rodzime banki marże, które są znacznie niższe niż te, które uzyskują banki w UE, czy USA. Problemem jest zatem nie samo oprocentowanie, a raczej niski poziom dochodów Polaków. Nawet biorąc pod uwagę wyższe ceny nieruchomości w innych krajach, to dzięki znacznie większym zarobkom, spłata kredytu hipotecznego przez obywateli bogatszych państw jest dla nich łatwiejsza. Rata kredytu nie stanowi bowiem dla nich aż takiego obciążenia. Niższe oprocentowanie kredytów we frankach pozwalało do tej pory Polakom niwelować tę różnicę w zarobkach/ Ceną za to stało się przejęcie przez klienta ryzyka kursowego. Rosnące stopy procentowe w Szwajcarii i coraz większa niepewność na polskim rynku finansowym sprawia jednak, że popularność kredytów we frankach w najbliższych miesiącach spadnie. Stanie się tak nawet bez rekomendacji KNB. Niestety w tym momencie dość trudno stwierdzić, co będzie w stanie zastąpić ten popularny kredyt, zwłaszcza przy tak szybko rosnących cenach nieruchomości. Być może zwiększy się znaczenie nie samego oprocentowania, a stosowanych rozwiązań, które umożliwią zmniejszenie miesięcznych obciążeń. Warto wziąć tutaj przykład z Wielkiej Brytanii, gdzie klienci mogą dokonywać wyboru spośród ponad 4000 różnych produktów hipotecznych. Mimo wszystko wciąż najpewniejszą metodą zwiększenia dostępności do kredytów będzie szybki wzrost dochodów Polaków i zmniejszenie bezrobocia. To jednak leży już w gestii rządzących, a nie banków.