Polska a Europa. Perspektywy rynków kredytów hipotecznych

W Polsce, jak zapowiadają eksperci z Instytutu Badań nad Gospodarką Rynkową, relacja kredytów mieszkaniowych do PKB w 2011 roku będzie dwukrotnie wyższa niż obecnie i wyniesie 16–18%. Według najnowszego raportu Instytutu, w 2011 roku wartość kredytów hipotecznych w Polsce przekroczy 200 mld zł.

Tradycyjne placówki bankowe tracą pozycję wiodącego dystrybutora. Na rynkach europejskich znaczący udział zdobyły pośrednie kanały dystrybucji. To one na badanych rynkach generują 500 mld euro rocznie z tytułu kredytów hipotecznych, co stanowi ponad 40% wszystkich kredytów hipotecznych. Oczekuje się, że w do 2010 roku ponad 50% kredytów hipotecznych w Europie będzie rozprowadzanych kanałami pośrednimi.

Druga tendencja zmierza w kierunku większego wykorzystania kanałów zdalnych, a w szczególności Internetu w sprzedaży kredytów hipotecznych. Ok. 5% produktów hipotecznych w całej Europie jest kupowanych on-line (choć w niektórych krajach ponad 10%). Istnieje jednak mała, ale rosnąca grupa klientów, chętnych do wykorzystywania kanałów zdalnej dystrybucji zarówno do wyszukiwania produktów, jak i do składania konkretnych wniosków. Szacuje się, że udział wszystkich kredytów hipotecznych sprzedawanych w trybie on-line wzrośnie do 10% do 2010 roku i 20% do 2020 roku.

Udział poszczególnych kanałów dystrybucji kredytów hipotecznych w Europie jest bardzo zróżnicowany. Na najbardziej rozwiniętych rynkach kredytów hipotecznych, takich jak Wielka Brytania i Holandia, ponad 60% kredytów jest sprzedawanych przez pośredników. Na innych dużych rynkach, takich jak Francja czy Niemcy, wartość ta wynosi jedynie 20–30%, ale wykazuje silną tendencję wzrostową. Według Mercer Oliver Wyman, dystrybucję kredytów będą kształtowały m.in. konkurencja i struktura rynkowa, złożoność produktu, liczba placówek. Udział pośrednich kanałów dystrybucji będzie rósł w krajach o mniejszej koncentracji rynku i mniejszej fizycznej obecności oddziałów bankowych (por. Wielka Brytania i Holandia posiadają niskie zagęszczenie oddziałów i wysoki udział pośredników). Wysoce (pozytywnie) powiązana z udziałem pośrednich kanałów dystrybucji jest złożoność produktów hipotecznych, która wzmocni podstawowe, mocne strony pośredników. Złożoność produktów jest wyraźna w Wielkiej Brytanii, Danii, Holandii i Francji. W krajach tych zróżnicowanie produktów potwierdzają oferty długoterminowych kredytów hipotecznych o stałych stopach procentowych (z wyjątkiem Wielkiej Brytanii), produkty o regulowanych stopach procentowych, produkty o elastycznej spłacie oraz struktury kredytowe korzystne ze względów podatkowych.

Banki nie mogą już oczekiwać, że większość ich klientów zwróci się o kredyty hipoteczne wyłącznie do nich. We wszystkich krajach objętych badaniem ponad 50% klientów analizowało oferty podmiotów innych niż ich „macierzysty bank”, a ponad połowa z nich w wyniku takich poszukiwań zmieniła usługodawcę. Wysokie koszty pozyskania klienta i regularne zyski osiągane na klientach, którzy już zaciągnęli kredyt hipoteczny, będą skłaniały wiele banków do większych inwestycji w zatrzymanie klienta. Kwestia ta nabiera coraz większego znaczenia, gdyż jak wskazuje analiza, ponad 30% klientów będzie poszukiwać ofert refinansowania w innych bankach, a w Niemczech i Wielkiej Brytanii liczba ta wynosi nawet 60%.

Łączny wolumen kredytów hipotecznych w Unii Europejskiej przekroczy 6 bln euro w połowie 2007 roku – wynika z najnowszego raportu Instytutu Badań nad Gospodarka Rynkową (kwiecień 2007 r.). Jest to poziom o ok. 40% niższy od wartości kredytów hipotecznych udzielonych w Stanach Zjednoczonych. Połowę udziałów w europejskim rynku kredytów hipotecznych mają: Wielka Brytania (27%) i Niemcy (23%). Dwanaście nowych krajów UE posiada łącznie ok. 3% udziału w rynku. Dobra koniunktura na europejskim rynku kredytów hipotecznych trwa od ponad 10 lat. W okresie tym średnia dynamika wzrostu kredytów hipotecznych w UE wynosiła 9,4%. W rezultacie średnia relacja wartości kredytów hipotecznych do PKB osiągnęła w 2006 roku poziom 50%. Jest to jednak poziom niższy o ponad 20% niż w Stanach Zjednoczonych.

Zadłużenie z tytułu kredytów hipotecznych jest bardzo zróżnicowane w poszczególnych krajach UE. Rekordowe wartości w przeliczeniu na 1 mieszkańca odnotowuje się w Danii; w Polsce jest ono prawie trzydziestokrotnie niższe od średniej UE. Dynamika wzrostu kredytów hipotecznych uległa przyspieszeniu, do 11 – 12% rocznie, po rozszerzeniu Unii Europejskiej. Największa dynamika wzrostu kredytów hipotecznych ma miejsce w krajach nadbałtyckich, Rumunii, Bułgarii, Czechach i Polsce. Polski rynek kredytowania nieruchomości znajduje się w początkowej fazie transformacji. Cechą charakterystyczną rynku kredytów hipotecznych w Europie jest na chwilę obecną ich narodowy charakter. Dlatego w krótszym okresie to krajowe uwarunkowania rozwoju bankowości hipotecznej będą decydowały o biznesie i ryzyku w tym obszarze działalności banków.

Według najnowszego raportu Instytutu Badań nad Gospodarką Rynkową (”Biznes i ryzyko na rynku kredytów mieszkaniowych w Polsce w perspektywie 2011 r.”), rynek mieszkaniowych kredytów hipotecznych w Polsce czeka nadal bardzo dobra koniunktura. Potencjał tego rynku jest ciągle niedoceniany, a ryzyka są przejaskrawiane. Relacja kredytów mieszkaniowych do PKB będzie zatem w roku 2011 dwukrotnie wyższa niż obecnie i wyniesie 16–18%. Pozostawia to nadal wysoki potencjał wzrostu kredytów hipotecznych w porównaniu do krajów UE-15.

Biorąc pod uwagę wzrost dochodów Polaków, dobrą koniunkturę gospodarczą, spadające bezrobocie i niską inflację – prognozy wzrostu kredytów hipotecznych są optymistyczne. Najbardziej prawdopodobny wariant prognozy zakłada przekroczenie wartości 100 mld zł kredytów pod koniec 2007 roku oraz osiągniecie poziomu ponad 200 mld zł w roku 2011. Dodatkowym impulsem dla wzrostu rynku kredytów hipotecznych będzie zaangażowanie firm budowlanych w prace inwestorskie w związku z przygotowaniami do Euro 2012. Wpłynie to na wzrost cen nieruchomości mieszkaniowych i wzmocni popyt na kredyt.

Głównym ryzykiem dla wzrostu kredytów hipotecznych jest spadek wartości rynkowej zabezpieczeń, czyli spadek cen nieruchomości. Prawdopodobieństwo spadku cen nieruchomości w Polsce w perspektywie 2011 roku jest jednak bliskie zeru. Ewentualny kryzys na rynku nieruchomości UE również nie stanowi specjalnego zagrożenia dla Polski. Ceny nieruchomości mieszkaniowych w większości krajów UE-15 nieprzerwanie rosną od początku lat dziewięćdziesiątych, a rozpiętość między polskimi i europejskimi cenami nieruchomości jest kilkukrotna. Możliwe są jedynie krótkotrwałe korekty cen na polskim rynku nieruchomości związane z przełamywaniem barier po stronie podaży (plany przestrzennego zagospodarowania, siła robocza).

Najnowszy raport Instytutu ocenia ryzyko kursowe w Polsce jako niskie. Kurs CHF do złotówki z dużym prawdopodobieństwem nie przekroczy poziomu 2,5 zł. Według Standard&Poor’s ryzyko kursowe kredytów hipotecznych ocenione było w Polsce w połowie 2006 roku jako średnie, ale udział zadłużenia hipotecznego w walucie obcej znacznie zmniejszył się (lipiec 2006: 71%, grudzień 2006: 52%). Ryzyko stopy procentowej natomiast według autorów raportu jest wyższe niż ryzyko kursowe. Eksperci z Instytutu Badań nad Gospodarka Rynkową nie przewidują jednak do roku 2011 wyższych stóp procentowych na CHF (LIBOR CHF 3M) niż 2,9% oraz wyższych stóp procentowych na złotówkę (WIBOR 3M) niż 5,9%.

Informacje o raporcie:

Fortis oraz European Financial Management & Marketing Association (EFMA) zlecili firmie Mercer Oliver Wyman przeprowadzenie badania trzynastu rynków reprezentatywnych dla UE (w 2005 roku ponad 95% udzielonych i niespłaconych kredytów pochodziło z tych wybranych krajów). Opracowanie bazuje na opublikowanych już raportach, badaniach naukowych oraz badaniach przeprowadzonych przez Mercer Oliver Wyman (ankiety wśród 25 instytucji kredytowych, wywiadyz ponad 20 uczestnikami rynku hipotecznego, w tym kredytodawcami, dostawcami usług i pośrednikami). W badaniu wykorzystano także opinie 2,5 tys. klientów z pięciu rynków.

Mercer Oliver Wyman jest firmą konsultingową działającą w sektorze usług finansowych oraz zarządzania strategicznego i zarządzania ryzykiem. Firma zatrudnia ponad 1.000 pracowników w 14 krajach w Ameryce Północnej, Europie i regionie Azji i Pacyfiku.

European Financial Management & Marketing Association (EFMA) jest stowarzyszeniem banków, spółek ubezpieczeniowych i instytucji finansowych z krajów europejskich. EFMA powstała 35 lat temu i obecnie zrzesza prawie 2 tys. instytucji z sektora usług finansowych na świecie.