Ostatnie zawirowania na światowych rynkach nastąpiły w samym środku boomu na nieruchomości komercyjne. W niepewnych czasach inwestorzy w Europie są bardziej skłonni budować, bądź przejmować obiekty handlowe czy biura zamiast lokować pieniądze w papiery wartościowe.
W pierwszym półroczu 2011 r. Polska była wymieniana wśród czterech najbardziej atrakcyjnych rynków dla takich inwestycji. Zyskać mogą zwłaszcza średniej wielkości miasta.
Jak zauważają analitycy Deutsche Bank Research, w ostatnich latach obserwowaliśmy gwałtowny wzrost zainteresowania nieruchomościami komercyjnymi. W 2010 roku obroty w Europie na tym rynku wzrosły o około 40 proc. Zdaniem Deutsche Bank Research to efekt szerszego trendu jaki można zaobserwować wśród inwestorów, którzy dojrzeli już do bardziej ryzykownych inwestycji w obszarze nieruchomości komercyjnych po ciężkich latach 2008-2009, gdy wolumen transakcji załamał się aż o 75 proc.
180 proc. wzrostu inwestycji i 6 proc. zysku
W ciągu ostatniego roku wartość inwestycji w nieruchomości komercyjne w Europie Środowo-Wschodniej wzrosła o 4,4 miliarda euro – podał w najnowszym raporcie CB Richard Ellis. W pierwszych pięciu miesiącach 2011 roku inwestycje w tej części Europy, głównie w Polsce, Czechach i Rosji wzrosły aż o 180 proc. w porównaniu z tym samym okresem rok wcześniej.
W samej Polsce w nieruchomości komercyjne zainwestowano w tym roku 1,112 miliarda euro – szacuje w sierpniowej analizie Jones Lang LaSalle. Właściciela zmieniły m.in. warszawskie Galeria Mokotów, Wars-Sawa-Junior, Promenada czy gdańska Osowa. Największym zainteresowaniem cieszą się obiekty handlowe – sprzedano ich aż siedem. Łączna kwota tych transakcji to 611 mln euro. Były tym samym bardziej popularne od obiektów biurowych (cztery transakcje za łączną sumę 501 mln złotych) czy magazynów-centrów logistycznych (dwie transakcje za łączną sumę 79 mln euro).
Zdaniem brytyjskiego Królewskiego Stowarzyszenia Dyplomowanych Rzeczoznawców (RICS) Polska jest jedną z czterech wschodzących gwiazd, obok krajów takich jak Rosja, Malezja i Brazylia, gdzie stopy zwrotu z inwestycji mogą być najwyższe. Organizacja zauważyła też, że europejski rynek będzie coraz bardziej zróżnicowany ze względu na kłopoty finansowe Grecji, Portugalii i Irlandii.
Niekoniecznie Warszawa – warto znaleźć swoje miasto
Warszawa jest jednym z najpopularniejszych miast wśród zagranicznych inwestorów. Według badań Savills stolica Polski oferuje stabilne stopy zwrotu w wysokości około 6,5 proc. Jednak inni analitycy zwracają uwagę, że w całej Europie aktywność inwestycyjna na rynkach nieruchomości komercyjnych zmniejsza się. W II kw. 2011 r. obroty były o 11,5 proc. niższe niż w pierwszym. Skąd taki trend?
Z jednej strony analitycy Deutsche Bank Research zwracają uwagę, że w większości dużych miast europejskich w ciągu ostatniej dekady mogliśmy zauważyć strukturalny wzrost ilości wolnej powierzchni biurowej oraz malejące wahania cen w zależności od sezonu i cykli. „W rezultacie potencjał wzrostu czynszów wraz z ożywieniem gospodarczym jest niższy niż w latach 1990.”, czytamy w najnowszym raporcie DB Research.
Z drugiej, w rosnącej liczbie przypadków zapotrzebowanie dużych aglomeracji na nieruchomości handlowe jest zaspokojone. – W Polsce dojrzałe rynki w największych miastach mają już ograniczony potencjał inwestycyjny z uwagi na ich znaczne nasycenie funkcjonującą powierzchnią komercyjną. Dlatego teraz inwestorzy szukają nisz w mniejszych miejscowościach – komentuje Anna Oleksy, Dyrektor Centrum Finansowania Nieruchomości Komercyjnych Deutsche Bank PBC. – Popularne stają się tzw. convenience shopping centers, czyli centra wygodnych zakupów. Ich zaletą z punktu widzenia inwestorów jest skala inwestycji. Projekt w centrum dużego miasta to ogromny wydatek finansowy, wymagający pełnego zaangażowania jednego albo kilku podmiotów. Trudniej uzyskać wszelkie niezbędne zgody, dopełnić formalności. Wszystko to przekłada się na znacznie dłuższy okres budowy i zwrotu z inwestycji oraz dużo więcej ryzyk, które mogą się pojawić w trakcie procesu inwestycyjnego – tłumaczy Anna Oleksy.
W małych miejscowościach dominują proste formaty parterowe z wejściem z zewnątrz i parkingiem naziemnym. Klienci wpadają do nich na chwilę, załatwić sprawunki, nie na cały dzień, jak do dużych galerii handlowych. Podczas gdy w dużych miastach, jak Poznań, nasycenie powierzchnią handlową przekracza często 500 m kw. na 1000 mieszkańców, w mniejszych, jak np. Kalisz ma wartość nieco ponad 200 m kw. – zauważa Anna Wysocka z Jones Lang LaSalle.
Trudno zgadywać, jak zachowa się rynek nieruchomości komercyjnych wobec finansowej burzy, która właśnie przechodzi przez giełdy i rynki walutowe na całym świecie. – Jeśli sytuacja globalna odbije się na polskiej gospodarce, to miejmy nadzieję, że w mniejszym stopniu na sektorach, które do tej pory wskazywały dobre fundamenty do dalszych wzrostów – mówi Anna Oleksy. – Inwestorzy wciąż będą poszukiwać atrakcyjnych projektów na rynkach, które mają jeszcze duży potencjał, takich jak polski rynek nieruchomości komercyjnych.
Źródło: Clear Communication Group
Wojciech Boczoń