Kolejny kwartał z rzędu wzrost wynagrodzeń i spadek średnich cen ofertowych wpływają na spadek obciążeń kredytowych. Przeciętna polska rodzina na spłatę zobowiązania zaciągniętego na zakup nowego mieszkania, przeznacza 27,32% swojego dochodu netto. Indeks Obciążenia Hipoteczenego (IOH) sporządzany przez Dom Kredytowy Notus utrzymuje się na rekordowo niskich poziomach i w ciągu roku spadł z poziomu 29,38%.
Indeks Obciążenia Hipotecznego pokazuje, jak dużą część dochodu netto musi miesięcznie wydać rodzina, zarabiajaca dwukrotność przeciętnego wynagrodzenia w gospodarce na spłatę kredytu, zaciągniętego na zakup mieszkania o powierzchni 55 metrów kwadratowych. W zależności od regionu jest to od 24% do niespełna 31% dochodu netto. Są to zatem wartości znacznie niższe, niż sugeruje w Rekomendacji S Komisja Nadzoru Finansowego. Przypomnijmy, że z Rekomenacją nr 9 poziom wydatków kredytowych nie powinien przekroczyć 40% dochodu netto. Wartości IOH są zatem znacznie poniżej limitów wskazanych przez KNF.
| Indeks Obciążenia Hipotecznego (IOH) | ||||||||
| 06.2013 | 09.2013 | 12.2013 | 03.2014 | 04.2014 | 05.2014 | 06.2014 | r/r | |
| Kraków | 32,30% | 32,01% | 30,15% | 29,17% | 29,84% | 30,50% | 30,85% | -4,48% |
| Trójmiasto | 30,93% | 28,85% | 25,53% | 24,77% | 25,79% | 26,38% | 25,88% | -16,32% |
| Wrocław | 25,46% | 28,11% | 24,80% | 27,85% | 27,32% | 28,25% | 24,72% | -2,89% |
| Poznań | 32,96% | 33,78% | 31,86% | 31,74% | 30,49% | 31,81% | 30,93% | -6,16% |
| Łódź | 25,26% | 25,90% | 23,09% | 23,55% | 24,05% | 24,42% | 24,20% | -4,19% |
| Warszawa | 29,40% | 29,26% | 26,85% | 26,09% | 27,16% | 27,23% | 27,33% | -7,04% |
| Średnio | 29,38% | 29,65% | 27,05% | 27,20% | 27,44% | 28,10% | 27,32% | -7,03% |
| Opracowanie Dom Kredytowy Notus, na podstawie danych własnych oraz: GUS, redNet Consulting | ||||||||
Co zdecydowało o zmianach?
Na wartość IOH wpływ mają 3 czynniki – wysokość wynagrodzenia, oprocentowanie kredytów oraz ceny nieruchomości. W ujęciu rocznym zaobserwowaliśmy rekordowy spadek IOH. Jest on niższy o ponad 7% w stosunku do wartości z czerwca 2013 roku. W ujęciu rocznym, zarówno zmiana wynagrodzenia, jak i ceny nieruchomości oddziaływały w pozytywnym kierunku wpływając na spadek wartości IOH. Co prawda oprocentowanie kredytów w ciągu ostatnich 12 miesięcy wzrosło, z 4,51% do 4,63%, ale zmiana raty będąca konsekwencją wzrostu oprocentowania nie była na tyle duża, aby zniwelować korzystne zmiany wynagrodzeń i cen nieruchomości.
W ujęciu kwartalnym IOH zanotował niewielki wzrost, co wynikało głównie ze spadku przeciętnego wynagrodzenia w sektorze przedsiębiorstw. Ceny nieruchomości oraz oprocentowanie kredytów praktycznie nie uległy zmianie, zatem pomimo spadku wartości IOH zmiana ta jest minimalna – w stosunku do I kwartału tego roku Indeks wzrósł o 0,79%.
Regiony – duże zróżnicowanie
Pomimo iż IOH w ujęciu rocznym spadł o ponad 7%, to w każdym z analizowanych miast obserwujemy duże zróżnicowanie zmian. Największy spadek Indeks zanotował w Trójmieście (16,32%), a był on spowodowany głównie spadkiem cen ofertowych w ujęciu rocznym. Średnia cena w stosunku do czerwca 2013 roku spadła o ponad 10%, co w połączeniu z dużym wzrostem wynagrodzeń w województwie pomorskim (4,13%) powoduje aż tak duży spadek IOH dla Trójmiasta. Obok tak bardzo wyróżniającego się województwa pomorskiego, warto także zwrócić uwagę na inne miasta. Duże spadki w Poznaniu (6,16%) i Warszawie (7,04%) także są odczuwalne dla gospodarstw domowych.
Ciekawie wygląda także sytuacja w regionach w ujęciu kwartalnym. Pomimo iż IOH nieznacznie wzrósł (0,79%) to zróżnicowanie zmian w regionach jest znacznie większe niż w przypadku zmian rocznych. W Krakowie, Trójmieście, Łodzi i Warszawie IOH wzrósł, a za tę zmianę odpowiada przede wszystkim spadek wynagrodzenia w tych regionach. Tak relatywnie niewielki wzrost średniego IOH w ujęciu kwartalnym, zawdzięczamy przede wszystkim bardzo dużemu spadkowi tego wskaźnika we Wrocławiu. Warto jednak zwrócić uwagę, że spadek IOH w stolicy Dolnego Śląska wynika z bardzo dużego wzrostu wynagrodzenia (13,65%) w stosunku do marca tego roku. Nie jest to jednak trwały wzrost, gdyż w tym regionie w czerwcu i grudniu regularnie obserwujemy jednorazowe wzrosty wynagrodzeń wynikające z wypłat premii i nagród. Można zatem przypuszczać, że w następnych miesiącach IOH we Wrocławiu znacząco wzrośnie, gdy wynagrodzenia powrócą do poprzedniego poziomu.
| Przeciętne wynagrodzenie brutto w sektorze przedsiębiorstw | ||||||||
| 06.2013 | 09.2013 | 12.2013 | 03.2014 | 04.2014 | 05.2014 | 06.2014 | r/r | |
| małopolskie | 3 522,28 | 3 495,10 | 3 677,40 | 3 794,80 | 3 621,36 | 3 586,07 | 3 628,36 | 3,01% |
| pomorskie | 3 777,09 | 3 800,93 | 4 040,07 | 4 159,46 | 3 943,68 | 3 855,98 | 3 932,91 | 4,13% |
| dolnośląskie | 4 281,90 | 3 864,82 | 4 330,07 | 3 841,39 | 3 929,35 | 3 808,39 | 4 365,57 | 1,95% |
| wielkopolskie | 3 487,61 | 3 415,74 | 3 675,50 | 3 585,88 | 3 705,82 | 3 545,12 | 3 554,47 | 1,92% |
| łódzkie | 3 337,04 | 3 398,88 | 3 866,00 | 3 553,37 | 3 502,22 | 3 448,79 | 3 466,84 | 3,89% |
| mazowieckie | 4 593,31 | 4 536,73 | 4 889,19 | 5 107,18 | 4 887,10 | 4 798,29 | 4 762,79 | 3,69% |
| Średnio | 3833,21 | 3752,03 | 4079,71 | 4007,01 | 3931,59 | 3840,44 | 3951,82 | 3,09% |
| Źródło danych: GUS | ||||||||
| Średnia ofertowa cena m2 mieszkania (rynek pierwotny) o pow. 55m2 | ||||||||
| 06.2013 | 09.2013 | 12.2013 | 03.2014 | 04.2014 | 05.2014 | 06.2014 | r/r | |
| Kraków | 6 325,00 | 6 214,00 | 6 156,00 | 6 304,00 | 6 174,00 | 6 250,00 | 6 395,00 | 1,11% |
| Trójmiasto | 6 495,00 | 6 090,00 | 5 727,00 | 5 867,00 | 5 811,00 | 5 811,00 | 5 815,00 | -10,47% |
| Wrocław | 6 061,00 | 6 033,00 | 5 962,00 | 6 092,00 | 6 133,00 | 6 146,00 | 6 166,00 | 1,73% |
| Poznań | 6 392,00 | 6 408,00 | 6 501,00 | 6 481,00 | 6 456,00 | 6 443,00 | 6 282,00 | -1,72% |
| Łódź | 4 686,00 | 4 889,00 | 4 956,00 | 4 764,00 | 4 813,00 | 4 812,00 | 4 793,00 | 2,28% |
| Warszawa | 7 509,00 | 7 373,00 | 7 289,00 | 7 587,00 | 7 584,00 | 7 465,00 | 7 437,00 | -0,96% |
| Średnio | 6 244,67 | 6 167,83 | 6 098,50 | 6 182,50 | 6 161,83 | 6 154,50 | 6 148,00 | -1,55% |
| Źródło danych: redNet Consulting na podstawie portalu tabelaofert.pl | ||||||||
Metodologia indeksu
Indeks Obciążenia Hipotecznego pokazuje, jak duży procent dochodów netto polskich rodzin pochłania spłata nowo zaciąganego kredytu hipotecznego. IOH sporządzany jest jako średnia dla 6 największych polskich aglomeracji (Kraków, Trójmiasto, Wrocław, Poznań, Łódź, Warszawa), przy założeniu, że kredyt na 30 lat na zakup 55 metrowego mieszkania zaciąga dwuosobowa rodzina zarabiająca miesięcznie dwukrotność przeciętnego wynagrodzenia w sektorze przedsiębiorstw dla danego województwa. Indeks liczony jest zarazem jako przeciętna dla kredytów z LTV (z ang. loan to value) na poziomie 95 i 80. Wpływ na kształtowanie się IOH mają: ceny ofertowe mieszkań na rynku pierwotnym dla danej aglomeracji, poziom przeciętnego wynagrodzenia netto w danym województwie oraz aktualny poziom oprocentowania kredytu. Bazę cen mieszkań wykorzystanych przy konstrukcji indeksu, stanowią dane dostarczane przez firmę redNet Consulting na podstawie portalu tabelaofert.pl. Indeks sporządzany jest z około jednomiesięcznym opóźnieniem w stosunku do zakończenia przyjętego przez Dom Kredytowy Notus kwartalnego okresu sprawozdawczego, jako że dane Głównego Urzędu Statystycznego dotyczące wynagrodzeń w poszczególnych województwach, dostępne są dopiero pod koniec miesiąca, który to następuje po miesiącu, którego dotyczą.
Michał Krajkowski
Główny Analityk
Dom Kredytowy Notus S.A.
Wojciech Boczoń