Po trudnym początku roku III kwartał przyniósł dalszą poprawę na rynku nieruchomości biurowych w Polsce. Spadki czynszów i zwiększenie liczby zachęt oferowanych przez wynajmujących zaowocowały lekkim wzrostem popytu. Stopy kapitalizacji utrzymują się na dotychczasowym poziomie, ze względu na brak transakcji inwestycyjnych, które potwierdziłyby ich realną wysokość.
Trendy w popycie
Łączny wolumen wszystkich transakcji najmu osiągnął w III kw. poziom 74.700 mkw., co stanowi wzrost o 15% w porównaniu z poprzednim kwartałem. Należy jednak pamiętać, że wciąż są to wartości o wiele niższe niż w roku 2008. Łączny wolumen transakcji najmu w trzech kwartałach 2009 r. wyniósł jedynie 185.000 mkw. i spadł o 52% w porównaniu z tym samym okresem roku ubiegłego. Obniżki czynszów oraz większa skala zachęt pozaczynszowych skłaniają jednak najemców do większej aktywności; uwagę zwraca duży udział renegocjacji umów. Stosunkowo duża ilość powierzchni biurowej oferowanej na podnajem w połączeniu z nową podażą wpłynęła na wzrost współczynnika pustostanów. Ponadto deweloperzy w sytuacji wciąż słabszego niż w ubiegłych latach popytu są zmuszeni do dalszego wstrzymywania decyzji o rozpoczęciu realizacji większości planowanych inwestycji biurowych.
Trendy w podaży
Zauważalne są pierwsze oznaki łagodzenia polityki banków dotyczącej finansowania projektów inwestycyjnych. Instytucje te jednak nadal wymagają od deweloperów wysokiego poziomu kapitału własnego oraz wynajęcia znacznej części powierzchni w projekcie. W III kwartale na rynku biurowym nie odnotowano żadnych transakcji inwestycyjnych. Choć inwestorzy wykazują coraz większe zainteresowanie, nadal pozostają ostrożni w podejmowaniu decyzji inwestycyjnych.
Prognoza
W perspektywie krótkoterminowej współczynnik pustostanów będzie prawdopodobnie wzrastał (obecnie dla Warszawy wynosi on 7,1%) w związku z nową podażą i ze znaczną ilością powierzchni oferowanej na podnajem (obecnie ok. 58.000 mkw.). Czynsze mogą kontynuować tendencję spadkową, należy natomiast podkreślić, że dla projektów w lokalizacjach pozacentralnych, oferowanych obecnie w ramach umów pre-let, doszły już one do granicy opłacalności dla deweloperów. W przypadku budynków zrealizowanych jeszcze na zasadach spekulacyjnych, część właścicieli, chcąc uniknąć ryzyka związanego z pustostanami, obniża
Źródło: Cushman & Wakefield Polska Sp. z o.o.
