Kredyty mieszkaniowe stanowią już ponad połowę zadłużenia ludności w bankach. Na koniec 2009 r. ich wartość sięgnęła 216,4 mld zł, co oznacza wzrost o 22,4 mld zł (o 11,6%) w porównaniu z końcem 2008 r. Wzrost kwoty zadłużenia był w 2009 r. mniejszy niż w 2008 r., jednak wbrew obawom banki nie zaprzestały udzielania kredytów – liczba umów kredytowych (w ujęciu netto) zwiększyła się o blisko 142 tys. sztuk, podczas gdy w 2008 r. było to 129 tys. sztuk. W II połowie 2009 r. klienci złożyli do UKNF 179 skarg dotyczących kredytów hipotecznych.
W 2009 r. jakość kredytów mieszkaniowych pogorszyła się. Są to zobowiązania o stosunkowo krótkiej historii (doświadczenia rynków rozwiniętych wskazują, że portfel kredytów mieszkaniowych zaczyna się „psuć” po ok. 5 latach od udzielenia kredytu). Z danych wynika, że kredyty zagrożone wzrosły w ub. r. o 64,3%, do 3,2 mld zł. Na koniec 2009 r. kredytów, których spłaty klienci zaprzestali było 21 tys., z czego 12 tys. to kredyty, które przestały pracować w II połowie ub. r.
Część banków powraca do udzielania kredytów mieszkaniowych w walutach obcych, obniżając kryteria udzielania tych kredytów w wyniku presji konkurencji. Banki udzielając kredytu mieszkaniowego mają obowiązek zbadać zdolność kredytobiorcy do spłaty zadłużenia. Z drugiej strony klienci, chcąc podjąć odpowiedzialną decyzję finansową powinni zadbać o własne bezpieczeństwo finansowe w dłuższej perspektywie. Analizując ofertę banków należy zwrócić szczególną uwagę na:
– koszty związane z kredytem (prowizja, opłata za rozpatrzenie wniosku, wycenę nieruchomości, za ubezpieczenie niskiego wkładu własnego, prowadzenie rachunku itd.) oraz oprocentowanie (zmienia się, bo jego wysokość jest zależna od stawki WIBOR lub LIBOR, czyli stopy procentowej, po której banki udzielają sobie kredytów na rynku międzybankowym);
– walutę kredytu – kredyt w walucie obcej dla osoby zarabiającej w złotych jest bardziej ryzykowny, ze względu na trudne do przewidzenia zmiany kursów walutowych oraz kształtowanie się stopy procentowej i związany z tym wzrost rat (przy spadku kursu złotego i zwiększeniu spreadu1). Wysokość raty w
początkowym okresie nie powinna być jedynym kryterium wyboru waluty kredytu. Może się ona znacząco zmienić w trakcie kilku, kilkunastu lat trwania umowy.
– produkty i usługi dodatkowe, które bank zaoferuje, udzielając kredytu (np. ubezpieczenie od utraty pracy, na życie, płatne konto zamiast rachunku technicznego, karta kredytowa, fundusz inwestycyjny). W przypadku produktów nieobowiązkowych należy się zastanowić, czy nie obciążają nadmiernie budżetu domowego i czy nie zwiększają ryzyka, które podejmujemy, zaciągając kredyt;
– warunki umowy – należy bezwzględnie zapoznać się dokładnie z jej warunkami, ich zmiana może okazać się niemożliwa albo będzie się wiązała z dodatkowymi kosztami. Istotne jest, czy i w jaki sposób jest w niej określony sposób i termin wyliczania spłaty rat oraz warunki do podjęcia przez bank decyzji o zmianie oprocentowania. Pracownik banku ma obowiązek wyjaśnić wszelkie wątpliwości
klienta dotyczące zapisów w umowie;
– zdolność do spłaty rat – kredyt mieszkaniowy jest na ogół zobowiązaniem zaciąganym na kilkadziesiąt lat, dlatego warto się zastanowić, czy sytuacja finansowa klienta jest stabilna i jakie czynniki mogłyby wpłynąć na utratę zdolności do terminowej spłaty rat. Nie należy ulegać presji osób, które otrzymują prowizję za sprzedaż kredytu. W przypadku niepomyślnego rozwoju sytuacji
materialnej i konieczności sprzedaży mieszkania, uzyskana cena może okazać się niższa od kosztów związanych z jego nabyciem ;
– porównanie ofert kilku banków (także banku, w którym mamy już rachunek osobisty) – liczy się nie tylko cena kredytu, ale też termin, w jakim zostanie wypłacony, możliwości zawieszenia kapitałowej/odsetkowej), wydłużenia spłaty rat w razie wystąpienia trudności finansowych, przewalutowania kredytu, a także obsługa klienta w trakcie trwania umowy.
Klienci banków powinni mieć także świadomość, że to umowa, a nie reklama jest źródłem
pełnej informacji o produkcie finansowym.
Źródło: Komisja Nadzoru Finansowego
Wojciech Boczoń