Zapowiedzi kryzysu na polskim rynku mieszkaniowym nie przełożyły się na rzeczywiste obniżki cen nowych inwestycji wprowadzonych na rynki sześciu największych aglomeracji w ciągu ostatniego kwartału. W Warszawie i Trójmieście odnotowano niewielkie wzrosty – średnie ceny mieszkań wprowadzanych na rynek są dziś wyższe niż w czwartym kwartale 2007 o ok. 3% i wynoszą odpowiednio 9 250 PLN/mkw i 7 750 PLN/mkw. W Krakowie ceny wprowadzanych inwestycji pozostały stabilne, na poziomie ok. 7100 PLN/mkw.
Indeks ceny średniej może zakłócać rzeczywisty obraz rynku. Tak dzieje się obecnie w Łodzi i we Wrocławiu. W obu przypadkach średnie ceny inwestycji wprowadzanych w pierwszym kwartale 2008 roku są znacząco wyższe niż kwartał wcześniej. W Łodzi nową ofertę na rynku wyceniano średnio na ponad 8 100 PLN/mkw, co oznacza 30-procentowy wzrost w porównaniu z inwestycjami wprowadzanymi w poprzednim kwartale. Z kolei we Wrocławiu odnotowano wzrost średniej ceny nowych mieszkań na rynku o 130 procent – z 7 450 PLN/mkw na 17 385 PLN/mkw. W obu miastach przyczyną tak wysokich wzrostów były pojedyncze projekty, których wysokie ceny i duży udział we wprowadzanej na rynek ofercie zaważyły na średniej cenie nowych inwestycji.
To kolejny argument za rozpatrywaniem sytuacji na rynku mieszkaniowym w podziale na segmenty jakościowe. Analiza rynku wrocławskiego pokazuje, że w segmencie mieszkań popularnych ceny stabilizują się. W I kwartale 2008 r. średnia cena lokali z segmentu popularnego w ofercie wyniosła 6 620 PLN/mkw, podczas gdy w I kwartale poprzedniego roku 6 350 PLN/mkw. Jak widać, przeciętne ceny uwzględniające Sky Tower zdecydowanie zniekształcają obraz procesów zachodzących na lokalnym rynku.
Wnikliwa analiza powinna uwzględniać informację, w jakich przedziałach cenowych mieszczą się oferowane na rynku lokale. Pozwala to zrozumieć, spośród jakich mieszkań wybierają w rzeczywistości klienci. W sześciu największych aglomeracjach, większość ofert zawiera się w przedziałach od 5 do 9 tysięcy. Zaskoczeniem może być zwłaszcza dolna kwota – ponieważ w żadnym z tych miast średnia cena nie spada poniżej 6 000 PLN/mkw.
W Łodzi ponad 60 procent oferty dostępnej w I kwartale można było nabyć za cenę z przedziału 5 000 – 6 000 PLN/mkw. W Krakowie w I kwartale 2007 najwięcej oferowanych mieszkań (blisko 30 % dostępnej oferty), można było nabyć za cenę z przedziału 6 000 – 7 000 PLN/mkw, zaś ceny poniżej 8000 PLN/mkw miało ok. 70 procent mieszkań w ofercie. Zarówno we Wrocławiu, jak i w Trójmieście, ponad połowa oferty rynkowej z I kwartału zawierała się w przedziale cenowym 5 000 – 7 000 PLN/mkw. Zatem, mimo znacznego zróżnicowania średnich cen mieszkań w ofercie w tych miastach (odpowiednio 9 400 PLN/mkw i 8 000 PLN/mkw), w rzeczywistości klienci w Trójmieście i Wrocławiu mają do wyboru bardzo zbliżoną cenowo ofertę. Ciekawe jest również porównanie Poznania i Warszawy. W obu miastach ok. połowa ofert rynku pierwotnym mieściła się w przedziale od 7 000 do 9 000 PLN/mkw, tymczasem średnie ceny poznańskiej oferty są o ponad 1000 PLN/mkw tańsze niż lokali warszawskich.
Zupełnie nowym zjawiskiem na wszystkich analizowanych lokalnych rynkach mieszkaniowych jest znaczny przyrost liczby mieszkań znajdujących się w ofercie rynkowej. Wraz z malejącym w poprzednim roku tempem sprzedaży mieszkań, następował stopniowy wzrost liczby mieszkań oczekujących na nabywcę. W konsekwencji ci, którzy zdecydowali się na kupno mieszkania na rynku pierwotnym – niezależnie od zamożności – mogli wybierać spośród wielokrotnie większej oferty w poszczególnych przedziałach cenowych.
Wojciech Boczoń