Poszukiwane mieszkania z epoki Gomułki – raport z rynku nieruchomości

Jak wskazują wyniki analizy wyszukiwań ofert w serwisie Oferty.net dokonywanych przez użytkowników w styczniu br. rośnie zainteresowanie klientów mieszkaniami 2- i 3-pokojowymi o małych metrażach. Pierwsze są atrakcyjną alternatywą dla osób początkowo rozważających kupno kawalerki; drugie, bardziej perspektywiczne, są rozwiązaniem dla osób z dzieckiem oraz planujących powiększenie rodziny.

Powierzchnia mieszkań 2-pokojowych w liczących maksymalnie 10 lat budynkach, wynosi średnio 52 m2. Oferowane do sprzedaży mieszkania 3-pokojowe z tego okresu mierzą średnio 75 m2. To stanowczo za dużo jak na możliwości znacznej części obecnych klientów. Z uwagi na ceny poszukiwane są lokale zdecydowanie mniejsze.

Takiemu zapotrzebowaniu odpowiadają oferty mieszkań w blokach z lat 60- i początku 70-tych. To w czasach Gomułki i na początku dekady Edwarda Gierka wznoszono całe osiedla, w których królują mieszkania 2-pokojowe o pow. ok. 35 m2 oraz 3-pokojowe, mierzące do 45 m2. Wybudowane w technologii „rama H” trzymają się dobrze i kuszą nie tylko małymi lokalami, ale często także bardzo dobrymi lokalizacjami. Znakiem rozpoznawczym mieszkań z tamtego okresu, choć z licznymi wyjątkami, są ciemne kuchnie, niskie stropy i małe łazienki. Te jednak nie stanowią dziś dużego problemu; miejsce obowiązkowej kiedyś, emaliowanej wanny z powodzeniem zajmuje teraz kabina prysznicowa i pralka.

Dwa samodzielne pomieszczania, nawet o niewielkich powierzchniach, dają nabywcom namiastkę wygody – mniejszy pokój staje się sypialnią, a większy pokojem dziennym – salonem i jadalnią w jednym. Jeżeli istnieje taka możliwość to przez wyburzenie ścianki działowej pokój dzienny łączony jest z kuchnią, co czyni go bardziej przestronnym i wg panujących standardów – nowoczesnym. W mieszkaniach 3-pokojowych trzecie pomieszczenie zwykle przeznaczane jest na pokój dla dziecka, ewentualnie garderobę lub gabinet do pracy.

Popularność 2- i 3-pokojowych mieszkań o małych metrażach przekłada się na ich ceny. W Warszawie średnie stawki, za jakie są oferowane, utrzymują się na poziomie ok. 8 000 zł za m2. W lepszych lokalizacjach – w Śródmieściu, na Mokotowie i na bliskiej Ochocie sięgają nawet 10 000 za m2. W bardziej oddalonych od centrum dzielnicach oscylują w granicach 7 000. zł. W serwisie Oferty.net można znaleźć wiele ofert tzw. kompaktowych mieszkań. Wśród nich są m.in. typowe 2-pokojowe lokale o pow. 27 m2 w blokach na warszawskim osiedlu „Za żelazną bramą”. Ich ceny utrzymują się w granicach 260 000 – 270 000 zł. Większe o 16 m2 mieszkania 3-pokojowe z widną kuchnią, położone przy Parku Skaryszewskim na Pradze Południe albo z ciemną kuchnią na Woli kosztują ok. 320 000 zł (7 442 zł/m2).

W innych miastach sytuacja jest podobna. Klienci także chcą kupować „więcej za mniej” – nadal szukają mieszkań 2- lub 3-pokojowych, ale zadowalają się tańszymi, o mniejszych metrażach. Takiemu zapotrzebowaniu najbardziej odpowiadają oferty sprzedaży mieszkań z lat 60’ i 70’.

Ile za kawalerkę?

Kawalerki, z uwagi na najmniejsze powierzchnie, a co za tym idzie najniższe ceny całkowite, są najtańszymi ofertami sprzedaży mieszkań na rynku. Dlatego są obiektem nieustającego zainteresowania znacznej grupy klientów, którzy w myśl zasady „małe, ciasne, ale własne” planują w najbliższym czasie stać się posiadaczami własnego M.

Ceny ofertowe kawalerek w największych miastach Polski są bardzo zróżnicowane. Najwyższe stawki obowiązują w Warszawie. Za m2 jednopokojowego lokum trzeba zapłacić w stolicy średnio 9 226 zł. Średnia cena za mieszkanie kształtuje się na poziomie 288 000 zł.

Za cenę o 32 000 zł mniejszą niż w Warszawie, a więc ok. ćwierć miliona złotych, można nabyć kawalerkę pod Wawelem (256 000 zł); dalsze 40 000 zł mniej kosztowałby zakup kawalerki w Gdańsku (216 000 zł).

Okrągłe 200 000 zł wynosi średnia cena jednopokojowego lokum w Gdyni. Za ponad 25% mniejszą kwotę niż w Gdyni i blisko dwa razy mniejszą niż w Warszawie można kupić kawalerkę w Białymstoku (148 000 zł). Aż trzy razy tańsze niż w stolicy są kawalerki oferowane do sprzedaży w Gorzowie Wielkopolskim.

Kredyty nowe – zdolność kredytowa w dół

Nowelizacja rekomendacji S Komisji Nadzoru Finansowego już działa i odczuwają to klienci. Jak pokazał ostatni ranking kredytów hipotecznych Open Finance, w ciągu kilku miesięcy średnia zdolność kredytowa rodziny 2+1 o zarobkach równych 6 tys. zł netto spadła o prawie 6 proc. z 509 tys. zł do 481 tys. zł dla kredytów złotowych i o 30 proc. (z 435,5 tys. zł do 302 tys. zł) dla kredytów w euro.

Druga zła wiadomość to wzrost marż. W porównaniu do poprzedniego rankingu odnotowaliśmy wzrost z 1,28 p.p. do 1,39 p.p. dla złotego i z 2,21 do 3,04 dla euro (kredyt 270 tys. zł na 90 proc. wartości nieruchomości, spłacany 25 lat, dla trzyosobowej rodziny z dochodami 6 tys. zł netto). Choć trzeba tu zaznaczyć, że w przypadku kredytów walutowych średnia pochodzi z pięciu banków (trzy miesiące wcześniej było to 11 instytucji). Z oferty kredytów w euro wycofał się jeden z największych graczy na rynku – DnB Nord, wcześniej zrobiły to m.in. PKO BP, Kredyt Bank i Credit Agricole.

WIBOR bez zmian – mocniejszy złoty, niższe raty

Styczeń był bardzo korzystnym miesiącem dla osób spłacających kredyty hipoteczne w obcych walutach. Złoty umacniał się zarówno do euro jak i franka szwajcarskiego. W ciągu miesiąca kurs franka spadł o ponad 15 groszy, co przy praktycznie niezmienionym poziomie stawki LIBOR CHF oznacza spadek raty 30-letniego kredytu we franku o 4-5 proc., czyli 20-25 zł na każde 100 tys. zł zadłużenia.

W tym samym czasie kurs euro również systematycznie spadał i łącznie w ciągu miesiąca obniżył się o ok. 20 groszy. Dodatkowo stawka EURIBOR spadła z 1,36 do 1,14 procent. Dzięki połączeniu tych dwóch czynników rata średniego kredytu w euro rozliczonego na 30 lat spadła o 7-8 proc., czyli 35-40 zł na każde 100 tys. zł zadłużenia.

W kredytach złotowych mamy status quo, od początku grudnia WIBOR 3M nie wykracza poza korytarz 4,97- 5,00 procent, raty kredytów są więc na tym samym poziomie co miesiąc i dwa miesiące temu.

Mieszkanie we własnym mieszkaniu też kosztuje

Wiele osób rozważając zakup mieszkania dogłębnie analizuje stronę finansową takiej transakcji – sumuje oszczędności, podlicza dochody, sprawdza swoją zdolność kredytową i szacuje wysokość przyszłych, miesięcznych rat. Tymczasem stałym, znacznym i systematycznie rosnącym wydatkiem wynikającym z zakupu mieszkania jest opłata mieszkaniowa, potocznie zwana czynszem.

Za to, że jako mieszkańcy budynku korzystamy z windy, oświetlenia na klatce schodowej, centralnego ogrzewania, za to, że ktoś wywozi śmieci wynoszone do śmietnika czy nawet za to, że mamy zagrabione liście a zimą odśnieżone dojście pod klatkę, musimy płacić. Pieniądze pochłaniają też remonty części wspólnych, odnowienie elewacji, naprawy, obsługa administracyjna. Wszystko to sprawia, że po zakupie mieszkania trzeba płacić nie tylko ratę kredytu; dochodzi opłata mieszkaniowa, na którą składają się koszty eksploatacji bieżącej, fundusz remontowy i opłata za media.

– W zależności od szeregu czynników, m.in. wielkości i wieku budynku, liczby mieszkańców, powierzchni przedmiotowego lokalu i liczby zamieszkujących go osób, czy choćby zaciągniętych przez wspólnotę w ostatnich latach kredytów, wysokość czynszu może być bardzo różna – od ok. 100 zł do nawet znacznie ponad 1000 zł miesięcznie. Dlatego mając na uwadze przyszłe wydatki ważne jest, aby szukając ofert sprzedaży mieszkań i oglądając je zawsze pytać sprzedającego o wysokość miesięcznych opłat za lokal – mówi Marcin Drogomirecki z portalu Oferty.net. – Warto też dokładnie przyglądać się ofertom, tzw. mieszkań bezczynszowych. To, że nie ma sformalizowanego obowiązku wnoszenia opłat nie oznacza, że ktoś będzie sprzątał klatkę za darmo, że drzwi do windy się same naprawią albo śmietnik opróżni w cudowny sposób. Konieczność ponoszenia opłat wyjdzie, tylko w inny sposób i często w zupełnie niespodziewanym momencie – dodaje.

Marcin Drogomirecki – część nieruchomościowa
Marcin Krasoń – część kredytowa

Raport został przygotowany na podstawie danych statystycznych serwisu nieruchomościowego Oferty.net oraz danych Open Finance. Badanie odbyło się na próbie 19 549 unikalnych ofert sprzedaży mieszkań wystawionych przez agencje nieruchomości i osoby prywatne w serwisie Oferty.net. w grudniu 2011 r. Więcej danych statystycznych nt. cen nieruchomości można znaleźć na stronie oferty.net.

Źródło: Open Finance