Kupujący nieruchomość z dopłatami w ramach „Mieszkania dla młodych” muszą uważać na sposób wyliczania powierzchni mieszkania i wyznaczania ceny metra kwadratowego. Może się bowiem okazać, że dokupienie komórki lokatorskiej sprawi, że stracą możliwość uzyskania dofinansowania.
Chętni na dopłaty w ramach programu „Mieszkanie dla młodych” muszą znaleźć mieszkanie mieszczące się w limitach cenowych i spełniające warunek powierzchni. W przypadku mieszkań jest to maksymalnie 75 mkw., a dla domów – 100 mkw., przy czym rodziny wielodzietne (z co najmniej trójką dzieci) mają szersze pole działania bo maksymalna powierzchnia nieruchomości jest dla nich większa od standardowej o 10 mkw. Powierzchnia użytkowa mieszkania określana jest na podstawie umowy lub prospektu informacyjnego, ale gdy prawdziwość tych liczb budzi wątpliwości, bank powinien zweryfikować je. Home Broker wyjaśnia, na co zwracać uwagę jeśli chodzi o powierzchnię nieruchomości przy ubieganiu się o kredyt MdM, bo niektóre rzeczy dla potencjalnych kupujących mogą nie być wcale oczywiste.
Co się nie liczy do powierzchni mieszkania…
Warto wiedzieć, że zgodnie z ustawą, do powierzchni użytkowej nieruchomości nie wlicza się tak zwanych „pomieszczeń przynależnych”. Najczęściej chodzi balkon, garaż, piwnicę lub komórkę lokatorską, ale na liście pomieszczeń przynależnych są także loggie, tarasy, szafy i schowki w ścianach, pralnie, suszarnie, kotłownie, wózkownie, strychy i antresole.
Na liście nie ma klatki schodowej. Z wyjaśnień Ministerstwa Infrastruktury i Budownictwa wynika, że w przypadku gdy klatka schodowa służy wyłącznie właścicielowi lokalu (tzw. schody wewnętrzne), to zalicza się ją do powierzchni użytkowej nieruchomości. Czyli w domu klatkę wliczamy, a w mieszkaniu w bloku – nie. Ale już przy mieszkaniu dwupoziomowym znów należy tę powierzchnię doliczyć.
Schowek, komórka lokatorska czy pomieszczenie do przechowywania opału do powierzchni użytkowej zaliczane nie są, ale już spiżarnia – tak. Oprócz takich oczywistości jak pokoje, kuchnia, przedpokój, czy hol, to powierzchni nieruchomości należy doliczyć alkowę i łazienkę. Pełne zestawienie (pochodzące z wyjaśnień MIR) zamieszczamy w tabeli poniżej.
| Pomieszczenia wliczane do powierzchni użytkowej mieszkania w MdM | Pomieszczenia nie wliczane do powierzchni użytkowej mieszkania w MdM |
| Pokój, kuchnia, spiżarnia, przedpokój, alkowa, hol, korytarz, łazienka, klatka schodowa – schody wewnętrzne, inne pomieszczenia służące mieszkalnym i gospodarczym potrzebom lokatora, bez względu na ich przeznaczenie i sposób używania. | Balkon, taras, loggia, antresola, szafa w ścianie, schowek w ścianie, pralnia, suszarnia, wózkownia, strych, piwnica, komórka przeznaczona do przechowywania opału, garaż, kotłownia. |
Źródło: Home Broker na podstawie materiałów Ministerstwa Infrastruktury i Budownictwa
…ale liczy do jego ceny
Jest jedna istotna rzecz, na którą każdy kupujący nieruchomość w programie Mieszkanie dla Młodych powinien zwrócić uwagę. To, że pomieszczenia przynależne nie są wliczane do powierzchni użytkowej mieszkania, nie znaczy, że nie uwzględnia się ich przy wyznaczaniu ceny. Jeżeli w wyniku zakupienia dodatkowego pomieszczenia (np. komórki lokatorskiej, piwnicy, miejsca garażowego), które jest częścią nieruchomości, wzrośnie jej cena całkowita, należy jeszcze raz przeliczyć cenę za metr kwadratowy.
Przykładowo deweloper sprzedający mieszkanie o powierzchni 40 mkw. liczy sobie za nie 160 tys. zł, czyli 4 tys. zł. za metr kwadratowy. Dodatkowo kupujący zdecydował się na komórkę lokatorską, za którą płaci 5 tys. zł. Zatem łączna cena nieruchomości to 165 tys. zł, przy czym dla wyliczenia ceny metra kwadratowego na potrzeby MdM (zmieszczenie się w limitach cenowych jest warunkiem koniecznym do uzyskania dopłat) bierzemy pod uwagę tylko powierzchnię mieszkania, bez uwzględnienia komórki, czyli finalna cena wyliczona na potrzeby MdM to nie 4000 tylko 4125 zł za mkw. (165000/40). W niektórych przypadkach może to oznaczać przekroczenie limitu cenowego, należy więc dokładnie sprawdzić jak wyliczona została cena przez dewelopera.
Specyficzną sytuacją jest zakup garażu (lub miejsca garażowego/parkingowego) gdyż może on mieć dwie różne formy prawne. Jeśli jest częścią przynależną do mieszkania, to traktuje się go tak samo jak piwnicę czy komórkę lokatorską i jego cena jest wówczas wliczona do wyznaczenia ceny nieruchomości, a powierzchnia – nie. Ale może być tak, że miejsce postojowe stanowić będzie odrębny lokal użytkowy (lub jego część) z oddzielną księgą wieczystą i zapisanymi w niej udziałami poszczególnych mieszkańców. Wtedy nie wpływa on na cenę mieszkania, ale jednocześnie należy pamiętać, że kredyt w ramach MdM może być udzielony wyłącznie na zakup nieruchomości mieszkalnej, zatem na garaż trzeba zaciągnąć inny kredyt lub kupić go za gotówkę.
Marcin Krasoń
Wojciech Boczoń