Obecnie obserwujemy przejściowe osłabienia popytu na powierzchnie biurowe, wynikające z niepewności gospodarczej. Pomimo tego, długoterminowe perspektywy popytu na rynku nieruchomości komercyjnych przedstawiają się optymistycznie.
W dobie trudności gospodarczych, przekładających się na szukanie przez firmy oszczędności, jednym z głównych kryteriów najemców stała się efektywność i funkcjonalność miejsca prowadzenia biznesu. Co więcej Centrum (COB – Centralny Obszar Biznesu) przestaje być lokalizacją dominującą. Obiektem zainteresowania są coraz częściej lokalizacje położone dalej od centrum, oferujące dobrą infrastrukturę, dodatkowe udogodnienia i niższe czynsze (w Warszawie na poziomie 14-17 euro za m.kw.). Natomiast stawki czynszów w najlepszych lokalizacjach w Centrum stolicy wynoszą nawet ok. 23-25 euro za m.kw.
Rynek nieruchomości biurowych w Warszawie rozwija się dynamicznie od początku lat dziewięćdziesiątych w wyniku transformacji gospodarczych, jak i reform ekonomicznych. Duże koncerny zagraniczne z sektora finansowego, firmy konsultingowe oraz instytucje międzynarodowe otwierały wówczas swoje biura. Wysoki popyt zagranicznych, jak i krajowych firm na najem nowoczesnej powierzchni biurowych wpłynął na znaczny wzrost podaży. Nowoczesne obiekty biurowe pojawiały się nie tylko w centrum miasta, ale i poza nim. Warto dodać, że obecnie największa ilość powierzchni biurowej powstaje poza centrum.
Wysokie koszty wynajmu przyczyną przenoszenia firm
Coraz więcej firm woli wynajmować powierzchnie na obrzeżach. Zwłaszcza te, które mają ustaloną pozycję na rynku i stałych klientów, a chcą ograniczyć koszty własne. Plusy to przede wszystkim dobry dojazd, bezpłatne parkingi i też znacznie niższe koszty najmu. Nie widać natomiast wyraźnego zainteresowania ekspansją poza stolicę ze względu na ograniczony popyt na powierzchnię biurową na rynkach regionalnych.
Coraz częściej zauważamy tendencję, że firmy przenoszą część lub całość działalności poza obszary centralne, gdzie czynsze są niższe. W roku 2008, który był rekordowym jeśli chodzi o rynek biurowy, 84% wynajętej powierzchni w Warszawie znajdowało się poza Centrum Warszawy – podsumowuje Paweł Lothammer z Jones Lang LaSalle.
Ponadto firmy zmieniają lokalizację, aby zwiększyć powierzchnię biura, przejść na korzystniejsze warunki czynszu lub podwyższyć standard. Popyt dotyczy przede wszystkim biur w klasie A i B. Małe jest natomiast zainteresowania niższym standardem.
Szczególnie parki biznesowe cieszą się dużym zainteresowaniem wśród najemców nowoczesnych powierzchni biurowych. Na rynek trafiają konkurencyjne dla śródmiejskich lokalizacji projekty komercyjne na bliskiej Woli i bliskim Mokotowie czy w okolicach portu lotniczego, takie jak Poleczki Business Park – twierdzi Andrzej Brochocki, wspólnik zarządzający Kancelarii Brochocki Nieruchomości.
Dla projektów biurowych szczególnie istotna jest bliskość dużych ciągów komunikacyjnych, umożliwiająca pracownikom dogodny dojazd do pracy – dodaje Paweł Lothammer z Jones Lang LaSalle.
Najlepsza lokalizacja
Powierzchnie biurowe na Mokotowie i w dolnym rejonie ulicy Puławskiej stanowią 27% wszystkich dostępnych w Warszawie – mówi Mateusz Polkowski, starszy analityk w Jones Lang LaSalle. Aktualnie ta część Warszawy jest jednym z najintensywniej rozwijających się obszarów biurowych stolicy. Trasa NS z węzłem komunikacyjnym „Marynarska” i „Lotnisko” oraz planowana południowa obwodnica Warszawy S2 znacznie poprawi komunikację w tym rejonie, co dodatkowo wpłynie na zainteresowanie najemców i deweloperów tą częścią Warszawy – dodaje Mateusz Polkowski z Jones Lang LaSalle.
Dlatego też realizacja największego parku biznesu w Polsce, Poleczki Business Park, odbywa się na warszawskim Mokotowie i to właśnie lokalizacja kompleksu jest jedną z największych zalet projektu. Dzięki modernizacji ulicy Poleczki oraz otwarciu wiaduktu na ul. Wirażowej, dojazd do lotniska nie zajmie więcej niż 5 minut. Ponadto w nadchodzących miesiącach w okolicy będą realizowane dalsze przedsięwzięcia budowlane z zakresu infrastruktury drogowej – powstaną dwie drogi ekspresowe S-2 i S-79.
Jest to z pewnością bardzo dobra alternatywa dla najemców szukających dużych powierzchni biurowych z dodatkowymi, czasem bardzo istotnymi funkcjonalnościami – podsumowuje Andrzej Brochocki z Kancelarii Brochocki Nieruchomości.
Potencjał parków biznesu poza centrum miasta
Lokalizacjami poza centrum miasta interesują się przede wszystkim duże międzynarodowe firmy z wielu branż jak IT, farmaceutyczne, motoryzacyjne, w tym koncerny które przenoszą do naszego kraju część swojej działalności (BPO), także te, które w wyniku procesów globalizacyjnych łączą się i poszukują dużych przestrzeni do wynajęcia.
Oddziaływanie centrów biznesu na życie miasta jest istotne, a więc ważne jest gdzie są one zlokalizowane – czy tylko w obszarach centralnych czy może też na obrzeżach miast – mówi Leszek Drogosz, wicedyrektor Biura Infrastruktury Urzędu Miasta Warszawa. Patrząc na plan Warszawy, analizując gęstość zaludnienia, ale też obserwując jak ludzie przemieszczają się po terenie naszego miasta można wskazać kilka miejsc odpowiednich na tego typu centra poza tradycyjnym city. Najprościej mówiąc to północ, południe i zachód Warszawy pozwalają przechwycić i zatrzymać część ruchu kołowego, zmierzającego do centrum. Oczywiście bardzo istotne jest też, aby biznes lokalizować w obszarze dobrze obsłużonym przez infrastrukturę, a przede wszystkim transportową. Okolice lotniska Okęcie to ciągle nie w pełni wykorzystany potencjał terenów pod zabudowę biznesową czy hotelową. Jego atrakcyjność wraz z rozbudową arterii komunikacyjnych, a także połączenia kolejowego będzie wzrastać. Poleczki Business Park jest przykładem przyciągania firm i instytucji w ten obszar. Należy mieć nadzieję, że będzie to miejsce pracy dla wielu osób zamieszkałych w pobliżu lub dojeżdżających z kierunku południowego co pozytywnie wpłynęłoby na natężenie ruchu w tym rejonie Warszawy – dodaje Drogosz.
Źródło: Kostrzewa PR
Wojciech Boczoń
