U progu wiosny zdolność kredytowa poszła w górę. Stoją za tym nie tylko rosnące wynagrodzenia, ale też delikatna odwilż w oprocentowaniu kredytów. To zdaje się spadać w oczekiwaniu na cięcia stóp procentowych. Trzeba mieć jednak świadomość, że póki RPP nie podejmie stosownych decyzji, to poruszamy się w sferze prognoz i spekulacji, które nie raz już zawiodły.
Najświeższe dane sugerują, że trzyosobowa rodzina z dochodem na poziomie dwóch średnich krajowych może pożyczyć na zakup mieszkania prawie 757 tys. złotych – wynika z informacji zebranych przez HREIT. To o prawie 2% więcej niż w lutym br., ale też o ponad 15% więcej niż w trzecim miesiącu 2024 roku. Niezmiennie od miesięcy rosnącej zdolności kredytowej sprzyjają rosnące wynagrodzenia.
Przybyło argumentów za cięciami
W ostatnich tygodniach pozytywnie na zdolność kredytową wpłynęło też trochę niższe oprocentowanie. Nie możemy jeszcze mówić o trwałym trendzie, ale nie sposób nie zauważyć skromnej odwilży na poziomie marż, ale samego kosztu pieniądza. W przypadku tego drugiego spadek możemy łączyć z coraz żywszymi nadziejami na rychłe cięcia stóp procentowych.
Nie są one bezpodstawne. W ostatnim czasie mieliśmy przecież pozytywne zaskoczenie dotyczące niższej (niż spodziewana) dynamiki inflacji. Rząd deklaruje ponadto, że do końca roku ma zamiar przedłużyć mechanizm mrożenia cen energii, co jeszcze niedawno podawane było jako warunek cięcia stóp. Nie bez znaczenia są też rozczarowujące dane dotyczące aktywności gospodarczej (konsumpcja) czy fakt, że od trzech miesięcy konsekwentnie GUS informuje o niższym wzroście wynagrodzeń niż sugeruje konsensus prognoz. Do tego można dodać takie zmiany jak mocny złoty, taniejąca ropa czy łagodzenie polityki monetarnej przez banki centralne na świecie, co przynajmniej kontekstowo sprzyja decyzjom o cięciu stóp również w Polsce. Mimo tego ewidentnie widać, że tym razem RPP jest znacznie bardziej ostrożna w swoich decyzjach i deklaruje, że czeka na moment, w którym będzie już jasne, że inflacja zmierza do celu (2,5% z dopuszczalnym pasmem odchyleń +/- 1 pkt. proc.).
Rynek trzyma kciuki za cięcia na lipcowym posiedzeniu
Nie powinno jednak ulegać wątpliwości, że dane z ostatnich dni zaostrzyły apetyty na cięcia stóp procentowych, które to zmiany oczekiwane są na początku lipca. Prognozę taką prezentuje obecnie bank Pekao spodziewając się do końca roku cięć o łącznej skali 100 pkt. bazowych. Trochę bardziej wstrzemięźliwy jest PKO BP oczekując łagodzenia do końca roku o 75 punktów.
Podobnie sytuację oceniają gracze rynkowi – tak przynajmniej sugerują aktualne notowania kontraktów terminowych (FRA). Wynika z nich, że nie można zupełnie wykluczyć cięcia stóp nawet w drugim kwartale br. Gdyby się to jednak nie udało, to kontrakty terminowe malują lipiec jako żelaznego faworyta do powrotu RPP na ścieżkę łagodzenia polityki monetarnej. Kontrakty terminowe sugerują ponadto, że do końca roku stopy procentowe w Polsce mogą być obniżone o 100-125 pkt. bazowych.
Przy tym oczywiście musimy pamiętać, że są to tylko przewidywania, które mogą się sprawdzić, ale nie muszą. Niemniej warto mieć świadomość, że gdyby do takich cięć stóp faktycznie doszło, to rata przeciętnego kredytu mieszkaniowego mogłaby w perspektywie końcówki 2025 roku spaść o około 10 procent.
Reasumując, bieżące prognozy dają nadzieję na to, że w 2025 roku zdolność kredytowa będzie rosnąć ze względu na podwyżki płac oraz szansę na obniżki stóp procentowych. Póki jednak RPP nie zmieni swojego nastawienia wobec polityki monetarnej, to trudno spodziewać się szybkich zmian w dostępności kredytów mieszkaniowych. Póki co skala ewentualnych dostosowań może być co najwyżej skromna, bo opieramy się nie na twardych decyzjach, ale prognozach i spekulacji.
Zdolność w górę w niemal wszystkich badanych bankach
Warto ponadto dodać, że wspomniana kwota zdolności kredytowej, na którą może liczyć trzyosobowa rodzina dysponująca dwiema średnimi krajowymi (prawie 757 tys. złotych), to mediana. To znaczy, że połowa instytucji deklaruje chęć pożyczenia przykładowej rodzinie większej kwoty, a połowa mniejszej.
| Zdolność kredytowa 3-os. rodziny z dochodem 11 964 zł netto | |||
| Nazwa Banku | Maksymalna zdolność kredytowa | Oprocentowanie kredytu | Maksymalna część ceny mieszkania, którą bank może kredytować |
| Bank Pekao | 845 300 zł | 7,05% | 90% |
| Alior Bank S.A. | 842 337 zł | 7,00% | 90% |
| Credit Agricole | 780 592 zł | 6,99% | 90% |
| BNP Paribas | 768 549 zł | 7,00% | 80% |
| ING | 744 816 zł | 7,22% | 80% |
| mBank | 726 527 zł | 6,99% | 90% |
| Citi Handlowy | 705 145 zł | 7,30% | 80% |
| Santander | 704 319 zł | 7,11% | 90% |
| Przypadek: Małżeństwo z jednym dzieckiem. Obie dorosłe osoby pracują od 3 lat na pełen etat na umowie na czas nieokreślony. Dochód rodziny na poziomie 11 964 zł netto miesięcznie. Modelowy kredytobiorca mieszka w mieście o 300 tys. mieszkańców i ma pozytywną historię kredytową. Na ten moment rodzina spłaciła wszystkie kredyty, nie posiada kart kredytowych czy limitów w kontach. Rodzina posiada samochód warty 40 tys. zł. Przeciętne deklarowane miesięczne koszty utrzymania na poziomie 2 tys. zł miesięcznie. Jeśli będzie miało to wpływ na wynik kalkulacji, rodzina skłonna jest skorzystać z dwóch produktów – rachunku ROR z przelewem wynagrodzenia i karty płatniczej lub kredytowej. Kredytobiorca woli unikać ubezpieczeń typu: od utraty pracy, na życie itp. Raty równe. | |||
| Opracowanie HREIT na podstawie danych przesłanych przez banki (termin nadsyłania ankiet (20.03.2025 r.) | |||
Według najnowszych deklaracji przygotowanych przez banki znaleźć możemy instytucje, które skłonne byłyby pożyczyć naszej przykładowej familii ponad 800 tys. złotych. Po taki dług należałoby udać się do Aliora czy Pekao. Na ponad 780 tysięcy złotych zdolność kredytową oszacował natomiast Credit Agricole. Nawet banki deklarujące chęć pożyczenia relatywnie najniższej kwoty proponują rodzinie z naszego przykładu kredyt w kwocie ponad 700 tysięcy złotych.
Przy tym warto też zwrócić uwagę na instytucje oferujące naszej rodzinie mniejszą zdolność kredytową. Choć jest to truizm, to patrzenie na ofertę hipoteczną tylko przez pryzmat deklarowanej zdolności kredytowej może okazać się błędem. Aby wybrać odpowiednią „hipotekę” powinniśmy zwrócić uwagę także na cenę kredytu, opłaty dodatkowe, koszty ubezpieczeń, skomplikowanie i czasochłonność procesu kredytowego czy skłonność danej instytucji do negocjacji warunków np. przy chęci skorzystania z dodatkowych produktów bankowych. Musimy mieć przy tym świadomość, że banki mogą być skłonne zaproponować nam tańszy kredyt w zamian za stawianie wyższych wymagań lub związanie się z daną instytucją innymi produktami. Różnice w ofercie pojawić się też mogą np. na poziomie czasochłonności procesu udzielania kredytu lub preferencji dla konkretnych grup zawodowych czy budownictwa energooszczędnego.
Bartosz Turek, główny analityk HREIT
