Wartość transakcji na londyńskim rynku nieruchomości komercyjnych w pierwszym kwartale 2009 r. spadła o 76% w porównaniu do 1 kw. 2008 i o 83% w porównaniu do I kwartału 2007 roku, kiedy rynek znajdował się w szczytowym okresie boomu.
Dane przygotowane przez firmę Cushman & Wakefield pokazują, że w pierwszym kwartale tego roku na rynku nieruchomości komercyjnych w Londynie Centralnym zawarto transakcje na sumę 678.970.000 funtów w stosunku do 2,826 mld funtów w 1 kw. 2008 r. oraz 3,939 mld funtów w 1 kw. 2007 r.
Jednak słaby funt szterling oraz spadek wartości nieruchomości w ciągu ostatnich 12 miesięcy spowodował, że londyńskie nieruchomości stały się bardziej osiągalne dla zagranicznych nabywców a zainteresowanie inwestorów rynkami zarówno w dzielnicy West End jak i City znacznie wzrosło w ostatnich kilku tygodniach.
Na rynku w londyńskim City transakcje o wartości 470 mln funtów zostały zawarte przy dominującym wpływie funduszy niemieckich. Spółka TMW nabyła budynek przy 11 Pilgrim Street (EC4) za sumę 56 mln funtów a spółka GLL Real Estate Partners nabyła budynek Governor’s House (EC4) za sumę 70 mln funtów. Szwedzki fundusz Affia także zakupił budynek Garrard House przy Gresham Street (EC2) za sumę 70,5 mln funtów.
Na rynku w dzielnicy West End wartość transakcji w pierwszym kwartale wynosiła niewiele ponad 200 mln funtów, co stanowi zaledwie 13% obrotu osiągniętego w 1 kw. 2008 r. Średnia wielkość 14 zawartych transakcji wynosiła 14,5 mln. Największe transakcje dotyczyły nabycia budynku Times Place przy 45 Pall Mall, (SW1) za sumę 56,5 mln oraz budynku Washington House przy 40 Conduit Street (W1A) zakupionego za sumę 30 mln funtów.
Clive Bull, szef działu inwestycji firmy Cushman & Wakefield w Londynie Centralnym, komentując sytuację na rynku w dzielnicy West End powiedział: „Na rynku widać wyraźne oznaki wzrostu zainteresowania dzielnicą West End. Chociaż w pierwszym kwartale odnotowano niski poziom zawartych transakcji, rynek wykazywał wzmożoną aktywność transakcyjną, a do rąk prawników trafiła już znaczna liczba umów. Słaba pozycja funta szterlinga stanowiła istotny czynnik podczas podejmowania decyzji inwestycyjnych przez zagranicznych nabywców. Niektórzy inwestorzy doszli do wniosku, że obecny czas to dobry okres do rozpoczęcia inwestycji w dzielnicy West End. Zarysowała się również wyraźna różnica między nieruchomościami gwarantującymi pewny dochód, zakładając prawdopodobne usztywnienie cen, a mniej bezpiecznymi nieruchomościami, dla których stopy kapitalizacji nadal odnotowują zmiany. Ciągła niedostępność kredytów oznacza ograniczoną konkurencyjność w przypadku większych transakcji, chociaż dla inwestycji o wartości do 10 milionów funtów, poziom ten wydaje się rosnąć.
“Jest jeszcze chyba za wcześnie, aby ogłosić, że rynek osiągnął dno cyklu koniunkturalnego, szczególnie w sytuacji wciąż pogarszających się warunków na rynku najmu, jednak można zaobserwować widoczny wzrost aktywności inwestycyjnej, co powinno przełożyć się na zwiększenie liczby transakcji w drugim kwartale tego roku”.
Bill Tyser, szef działu inwestycji firmy Cushman & Wakefield w londyńskim City powiedział: “60% transakcji zawartych w 1 kw. w dzielnicy City, których wartość wyniosła 470 mln funtów, stanowiły inwestycje zagraniczne, z czego 250 mln funtów zostało zaoferowane jeszcze przed świętami Bożego Narodzenia. Niskie stopy procentowe oraz słaby funt szterling wpływają na dalszy wzrost zainteresowania ze strony inwestorów zagranicznych. Na skutek pewnego niedoboru zasobów dobrej jakości, po dokonaniu transakcji nabycia budynku przy 1 Fleet Place w grudniu 2008 r., dla którego odnotowano stopę kapitalizacji na poziomie 7,75%, można zaobserwować usztywnienie stóp kapitalizacji inwestycji defensywnych. Jednak w przypadku tych nieruchomości, które nie spełniają kryteriów obiektów dobrej jakości (długoterminowe umowy najmu podpisane z uznanymi najemcami) rynek pozostaje płytki, a jego działanie jest w dużej mierze zaburzone, w wyniku ciągłych trudności z zapewnieniem atrakcyjnych warunków finansowania.”
Źródło: Cushman & Wakefield Polska Sp. z o.o.
Wojciech Boczoń
