W niewiele ponad 3 lata zdolność kredytowa nie tylko odbiła od dna, ale od pół roku z miesiąca na miesiąc konsekwentnie wyznacza kolejne historyczne rekordy. Tylko w ciągu ostatnich 12 miesięcy kwota, którą banki chciałyby pożyczyć przykładowej trzyosobowej rodzinie wzrosła o ponad 29%. Powodem diametralnej zmiany w dostępie do kredytów są: spadek oprocentowania oraz wzrost wynagrodzeń.
Prawie 930 tysięcy złotych – taka jest obecnie przeciętna zdolność kredytowa trzyosobowej rodziny z dochodem na poziomie dwóch średnich krajowych – wynika z najnowszych deklaracji banków. To najwięcej w historii i o ponad 29% więcej niż w analogicznym okresie przed rokiem.
Od dna do regularnego poprawiania rekordów
Aż trudno uwierzyć, że niewiele ponad 3 lata temu – w trakcie wakacji 2022 rok – trzyosobowa rodzina z dochodem na poziomie dwóch średnich krajowych dysponowała zdolnością kredytową na przeciętnym poziomie niższym niż 400 tysięcy złotych. Wtedy jednak wynagrodzenia były o ponad 1/4 niższe niż dziś, podstawowa stopa procentowa wynosiła 6,75% i istniało ryzyko, że jeszcze wzrośnie, a do tego w 2022 roku banki przy badaniu zdolności kredytowej musiały zakładać, że oprocentowanie kredytu może wzrosnąć do kilkunastu procent. To powodowało, że dostęp do kredytów był bardzo trudny.
Teraz sytuacja wygląda zupełnie inaczej. Przeciętne wynagrodzenie brutto w sektorze przedsiębiorstw oscyluje wg ostatnich danych GUS w okolicach 9 tysięcy złotych i od wielu miesięcy rośnie szybciej niż ceny dóbr i usług konsumpcyjnych (inflacja). Do tego podstawowa stopa procentowa jest na poziomie 4,75% i prognozy przewidują dalsze jej cięcia.
Dla wzrostu zdolności kredytowej szczególnie ważne były tegoroczne działania Rady Polityki Pieniężnej. Efekt ich jest taki, że tak jak na początku roku w ofertach hipotecznych banków znajdowaliśmy oprocentowanie na poziomie 7-8%, tak teraz jest to bliżej 6,25%. Nie wypada też nie wspomnieć, że już od 2023 roku banki, badając zdolność kredytową, nie muszą zakładać aż tak czarnych scenariuszy dalszych zmian kosztu pieniądza w gospodarce, jak jeszcze było to w ich obowiązku w 2022 roku.
Efekty są takie, że konsekwentnie od pół roku zdolność kredytowa trzyosobowej rodziny z dochodem na poziomie dwóch średnich krajowych wyznacza co miesiąc nowy rekord. Nie jest to przypadek. W marcu rynek zaczął wierzyć w mające rychło nadejść cięcia stóp procentowych. To już wystarczyło, aby banki mogły zacząć oferować trochę tańsze kredyty. Potem przyszły faktyczne cięcia stóp procentowych, dzięki czemu przypieczętowany został spadek kosztu „hipotek” w Polsce. To wszystko działo się w otoczeniu rosnących płac. To ważne z punktu widzenia zdolności kredytowej, bo przecież im więcej zarabiamy, tym banki skłonne są nam pożyczyć wyższe kwoty.
5 propozycji na ponad 900 tysięcy
Wspomniana kwota zdolności kredytowej, na którą może liczyć trzyosobowa rodzina dysponująca dwiema średnimi krajowymi (prawie 930 tys. złotych), to mediana. To znaczy, że połowa instytucji deklaruje chęć pożyczenia przykładowej rodzinie większej kwoty, a połowa mniejszej.
| Zdolność kredytowa 3-os. rodziny z dochodem 12 430 zł netto | |||
| Nazwa Banku | Maksymalna zdolność kredytowa | Oprocentowanie kredytu | Maksymalna część ceny mieszkania, którą bank może kredytować |
| PKO Bank Hipoteczny | 946 300 zł | 6,29% | 90% |
| PKO Bank Polski | 946 300 zł | 6,29% | 90% |
| ING | 939 053 zł | 6,26% | 80% |
| Alior Bank S.A. | 937 678 zł | 6,14% | 90% |
| Bank Pekao | 927 900 zł | 6,22% | 90% |
| Credit Agricole | 892 314 zł | 6,20% | 90% |
| BNP Paribas | 869 034 zł | 6,00% | 80% |
| Santander | 861 212 zł | 6,33% | 90% |
| Citi Handlowy | 775 800 zł | 6,63% | 80% |
| Przypadek: Małżeństwo z jednym dzieckiem. Obie dorosłe osoby pracują od 3 lat na pełen etat na umowie na czas nieokreślony. Dochód rodziny na poziomie 12 430 zł netto miesięcznie. Modelowy kredytobiorca mieszka w mieście o 300 tys. mieszkańców i ma pozytywną historię kredytową. Na ten moment rodzina spłaciła wszystkie kredyty, nie posiada kart kredytowych czy limitów w kontach. Rodzina posiada samochód warty 40 tys. zł. Przeciętne deklarowane miesięczne koszty utrzymania na poziomie 2 tys. zł miesięcznie. Jeśli będzie miało to wpływ na wynik kalkulacji, rodzina skłonna jest skorzystać z dwóch produktów – rachunku ROR z przelewem wynagrodzenia i karty płatniczej lub kredytowej. Kredytobiorca woli unikać ubezpieczeń typu: od utraty pracy, na życie itp. Raty równe. | |||
| Opracowanie na podstawie danych przesłanych przez banki (termin nadsyłania ankiet 15.09.2025 r.) | |||
We wrześniu w przewadze były instytucje, które deklarują chęć pożyczenia przykładowej familii ponad 900 tysięcy złotych. Teraz taki wynik zaprezentowały: Alior, PKO BP (wraz ze swoim bankiem hipotecznym), ING i Pekao S.A. Nawet bank kalkulujący zdolność kredytową w sposób bardziej zachowawczy i tak proponuje na zakup mieszkania prawie 800 tysięcy.
Zdolność kredytowa to nie wszystko
Choć jest to truizm, to patrzenie na ofertę hipoteczną tylko przez pryzmat deklarowanej zdolności kredytowej może okazać się błędem. Aby wybrać odpowiednią „hipotekę” powinniśmy zwrócić uwagę także na cenę kredytu, opłaty dodatkowe, koszty ubezpieczeń, skomplikowanie i czasochłonność procesu kredytowego czy skłonność danej instytucji do negocjacji warunków np. przy chęci skorzystania z dodatkowych produktów bankowych. Musimy mieć przy tym świadomość, że banki mogą być skłonne zaproponować nam tańszy kredyt w zamian za stawianie wyższych wymagań lub związanie się z daną instytucją innymi produktami. Różnice w ofercie pojawić się też mogą np. na poziomie czasochłonności procesu udzielania kredytu lub preferencji dla konkretnych grup zawodowych czy budownictwa energooszczędnego.
To nie koniec cięć stóp procentowych?
Jeśli natomiast chodzi o to co czeka nas w przyszłości, to choć nie daje nam to żadnych gwarancji, to formułowane dziś prognozy są w jednej kwestii zgodne – przewidywane są dalsze cięcia stóp procentowych. Po takiej decyzji na wrześniowym posiedzeniu RPP szanse na jeszcze jedną obniżkę kosztu pieniądza w bieżącym roku widzą analitycy ING, Credit Agricole, PKO BP i Pekao S.A. Spadek kosztu pieniądza ma być kontynuowany w 2026 roku. Większymi optymistami są gracze rynkowi, którzy widzą w bieżącym roku przestrzeń do dwóch obniżek stóp procentowych, a finalnie stopa referencyjna NBP ma spaść do 3,5% wobec 4,75% obecnie.
Z punktu widzenia posiadacza złotowego kredytu mieszkaniowego ze zmiennym oprocentowaniem oznacza to, że tak jak od początku roku rata 25-letniego długu mogła spaść już o około 13%, to pod koniec 2025 roku może do tego dołączyć jeszcze kilkuprocentowa ulga. W przyszłym roku raty mogą spaść jeszcze o kolejne 5-6%. Przy tym oczywiście są to jedynie prognozy, które mogą się ziścić, ale nie muszą. Dlatego roztropnie podchodząc do domowego budżetu należy przygotowywać się też na mniej optymistyczne scenariusze.
Badamy zdolność kredytową bardzo atrakcyjnych klientów
Nie powinno ulegać wątpliwości, że założenia przyjęte do wyliczenia zdolności kredytowej są optymistyczne. Średnie wynagrodzenie w przedsiębiorstwach w ostatnich latach utrzymuje się w wyraźnym trendzie wzrostowym. Do tego kwota ta to więcej niż wynoszą zarobki przeważającej części Polaków. Gdyby tego było mało, to przyjęte do kalkulacji koszty utrzymania są niskie, a przykładowa rodzina nie ma zobowiązań finansowych. Mimo tego jednym z założeń jest to, że familia zdążyła w oczach banku zbudować swoja wiarygodność kredytową. Celem badania jest to, aby niezależnie od koniunktury w sposób ciągły zbierać dane na temat tego jaką maksymalną kwotę banki chciałyby pożyczyć na zakup mieszkania. Zbyt zachowawcze założenia mogłyby doprowadzić do braku ciągłości badania w okresach dekoniunktury.
Bartosz Turek
Wojciech Boczoń