Osoby planujące spłacić kredyt hipoteczny przed terminem, wybierając walutę kredytu, powinny zwrócić szczególną uwagę na wysokość spreadu walutowego. Ten dodatkowy koszt może sprawić, że bardziej opłacalne będzie zaciągnięcie kredytu w złotych mimo, iż jego oprocentowanie i rata będą wyższe niż w przypadku kredytu walutowego.
Spread walutowy to różnica pomiędzy kursem, po jakim jest wypłacany kredyt, a kursem po jakim jest on spłacany. Średnia wartość spreadu wynosi obecnie 15 gr. Jego działanie prześledźmy na przykładzie. Załóżmy, że Jan Kowalski zaciąga kredyt w frankach szwajcarskich na kwotę 400 tys. zł, gdy kurs CHF/PLN wynosi 2,5 zł, a spread wynosi 15 gr i jest stały w okresie spłaty, podobnie jak kurs. Bank dokonuje wypłaty kredytu po kursie zaniżonym o połowę spreadu, czyli po kursie 2,425 zł za franka, zatem zadłużenie początkowe wynosi 164,9 tys. CHF. Klient spłacając ratę co miesiąc robi to z kolei po kursie wyższym o 0,0750 zł, czyli w naszym przypadku po 2,575 CHF/PLN. Przy założeniu spłaty kredytu przez 30 lat i stałego oprocentowania kredytu na poziomie 5% Kowalski musi spłacić o 47,7 tys. zł więcej niż w przypadku, gdyby kredyt został wypłacony i spłacony po kursie 2,5 zł, czyli bez spreadu.
Kredytobiorca planujący zaciągnięcie kredytu walutowego musi uwzględnić, że w przypadku takiego kredytu oprócz marży i prowizji pojawia się też dodatkowy koszt w postaci spreadu (w celu uproszczenia obliczeń zakładamy, że oprocentowanie oraz kurs są stale w czasie). W naszym przykładzie kredytu na 400 tys. zł wynosi on 47,7 tys. przy założeniu spłaty tego kredytu przez 30 lat. Inaczej będzie w przypadku kredytobiorcy, który taki sam kredyt spłaci przed terminem, np. po 5 latach. Wtedy koszt spraedu wyniesie 19,3 tys. zł.
Jeśli kredyt z naszego przykładu (400 tys. zł, na 30 lat) zaciągnięty we frankach szwajcarskich, zostanie spłacony po roku, to kredytobiorca zapłaci 12 rat wynoszących ok. 2280 zł (przy stałym kursie, spreadzie i oprocentowaniu), a następnie spłaci zadłużenie powiększone o koszt spreadu, co daje w sumie 445,8 tys. zł. Porównajmy to z kredytem w złotych (400 tys. zł, 30 lat), również spłaconym po roku. Rata takiego kredytu w złotych (oproc. 8%) wynosi ok. 2935 zł. Spłacając taki kredyt po roku kredytobiorca zapłaci w sumie ok. 431,8 tys. zł, czyli o 14 tys. zł mniej niż w przypadku kredytu walutowego. Łączny koszt jest zatem niższy chociaż rata kredytu w złotych jest większa niż we frankach.
Expander sprawdził, po ilu miesiącach od uruchomienia można przed terminem spłacić kredyt we frankach, aby taka operacja była korzystniejsza od przedterminowej spłaty kredytu w złotych. W naszym przykładzie kredytu na kwotę 400 tys. zł, zaciągniętego na 30 lat, następuję to po 28 miesiącach. W przypadku kredytu na 200 tys. zł, spłata mogłaby nastąpić już po 16 miesiącach. Jest to wyliczenie czysto teoretyczne, zakładające stałość kursu walutowego, jednak bez takiego założenia pokazanie samego kosztu spreadu byłoby niemożliwe.
Dopiero po przeprowadzeniu takiej kalkulacji można podjąć racjonalną decyzję o walucie zaciąganego kredytu. Jednocześnie należy uwzględnić, że zakładany przez kredytobiorcę czas spłaty może się zmienić, np., gdy pojawią się trudności w sprzedaży mieszkania.
Średni spread wynosi obecnie nieco ponad 15 gr, podczas, gdy jeszcze we wrześniu wynosił niecałe 12 gr, a w kwietniu nieco ponad 10 gr – wynika z analizy Expandera. Z kolei maksymalny spread na rynku jeszcze miesiąc temu nie przekraczał 20 gr, a dziś sięga już prawie 30 gr.
Koszt spreadu na poziomie 15 gr dla kredytu na 400 tys., zł z naszego przykładu to 12% kwoty kredytu. Dziś ten istotny koszt nie jest regulowany umową kredytową, a banki mają pełną dowolność w kształtowaniu kursów kupna i sprzedaży walut. Dlatego Expander z aprobatą przyjmuje plany Komisji Nadzoru Finansowego dotyczące wydania rekomendacji dla banków, zgodnie z która miałyby one obowiązek precyzowania sposobu ustalania kursów w umowach kredytowych. Byłoby to bardzo korzystne dla kredytobiorców.
Jarosław Sadowski, Katarzyna Siwek
Wojciech Boczoń