Ranking kredytów z dopłatą: najniższa marża w Mazowieckim Banku Regionalnym

Kredyt z dopłatą można zaciągnąć w banku maksymalnie na 50 lat. Można też sfinansować zakup nieruchomości w 100%. Najniższą marżę oferuje obecnie Mazowiecki Bank Regionalny – wynika z zestawienia Expandera. Kredyt z dopłatą można przewalutować dopiero po zakończeniu okresu dopłat.

W sześciu na dziewięć banków oferujących obecnie kredyt z dopłatą można zadłużyć się na 30 lat. Jedynie w Banku Pocztowym i Mazowieckim Banku Regionalnym istnieje możliwość spłaty kredytu z dopłatą przez 35 lat, a w Alior Banku nawet przez 50 lat.

Dłuższy okres kredytowania, niższa rata?

Zwykle im dłuższy okres kredytowania, tym większa kwota odsetek, jaką kredytobiorca musi zapłacić w całym okresie spłaty, ale za to niższa rata. Ta prawidłowość nie zawsze się jednak sprawdza. Silniejszy wpływ na zmniejszenie raty, niż wydłużenie okresu kredytowania, może mieć bowiem marża kredytowa. Przykładowo teoretyczna rata kredytu na 300 tys. zł z marżą 1,35%, jaką oferuje Mazowiecki Bank Regionalny, przy założeniu maksymalnego okresu kredytowania w tym banku, tj. 35 lat i stopy WIBOR na obecnym poziomie (4,12%) wynosi wg szacunków Expandera ok. 753 zł. Z kolei rata analogicznego kredytu na 50 lat w Alior Banku (marża 3,3%, WIBOR 4,12%) wynosi według szacunków Expandera ok. 1050 zł.

Niewielka zmiana kwoty dopłat

Jednocześnie im dłuższy okres kredytowania, tym większa kwota, jaką w całym okresie spłaty kredytobiorca będzie musiał zwrócić bankowi. W przypadku przeciętnego kredytu z dopłatą (marża 2,5%), przy założeniu 30-letniego okresu spłaty oraz stałości stopy WIBOR na obecnym poziomie, kredytobiorca będzie musiał zwrócić bankowi ok. 614 tys. zł. Jeżeli skróciłby czas kredytowania do 10 lat, kwota ta zmniejszyłaby się o blisko połowę, do ok. 357 tys. zł. Jednocześnie jednak rata wzrosłaby znacząco, z 1067 zł do 2572 zł. Warto jednocześnie zauważyć, że wzrost kosztów kredytu w przypadku wydłużenia okresu spłaty jest znacznie większy niż wzrost sumy dopłat. Wydłużenie okresu spłaty z 10 do 30 lat powoduje wzrost kwoty dopłaty z 54 tys. zł do 78 tys. zł, zatem „tylko” o 24 tys. zł.

Wkład własny nie jest niezbędny

Z kredytu z dopłatą mogą skorzystać osoby, które nie posiadają wkładu własnego. Przynajmniej trzy banki mają ofertę finansowania zakupu 100% wartości nieruchomości. Są to: PKO BP, Gospodarczy Bank Wielkopolski oraz Bank Pocztowy (102%). Maksymalny wymagany obecnie wkład własny to 30%. Takiego wkładu wymaga Mazowiecki Bank Regionalny.

Ten bank oferuje jednocześnie najniższą marżę na rynku, której minimalny poziom to 1,35%, ponadto dwa banki (Pekao Bank Hipoteczny oraz Gospodarczy Bank Wielkopolski) oferują marżę na poziomie 1,45%. Najwyższą marżę ma obecnie Dom Bank (od 5,5%). W przypadku tego ostatniego może się zdarzyć, że rata będzie wyższa niż rata standardowego kredytu w złotych (bez dopłaty) spośród oferty banków o najniższych marżach.

Zestawienie kredytów z dopłatą oferowanych przez banki

Bank	Oprocentowanie	Stawka bazowa	Marża banku	Max LTV	Max okres kredytowania
Alior Bank	7,52%	4,22%	3,30%	80%	50 lat
Mazowiecki Bank Regionalny	od 6,17%	4,82%	od 1,35%	1,35%	do 35 lat
Pekao Bank Hipoteczny	5,69%	4,24%	1,45%	80%	30 lat, a w przypadku budowy do 32,5 roku
Bank Pekao	przykładowo 7,33%	4,31%	indywidualnie negocjowana	ustalane indywidualnie w oddziale	30 lat
PKO Bank Polski Spółka Akcyjna	8,34%	6,54%	1,80%	100%	30 lat
Bank Pocztowy	6,23%	4,33%	1,90%	102%	35 lat
BPS	5,80%	4,30%	1,50%	80%	30 lat
DomBank	9,90%	4,35% <= 80% LTV, 3,75% dla 80-90% LTV	5,55%  >=20% wkładu własnego, 6,15% przy 10-20% wkładu	90%	30 lat
Gospodarczy Bank Wielkopolski	5,61%	4,16%	1,45%	100%	30 lat

Katarzyna Siwek, Expander, wsp. J.W.

W okresie kryzysu na rynkach finansowych ustawa o finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu własnego mieszkania z dnia 8 września 2006 roku (Dz. U. nr 183, poz. 1354) („Ustawa”) może stanowić istotny instrument zwiększający szansę na otrzymanie kredytu hipotecznego przez osoby, które nie mogą otrzymać kredytu w innych bankach na ogólnych zasadach.

Należy jednak pamiętać, iż kredyt preferencyjny, tj. kredyt, do oprocentowania którego stosuje się dopłaty na zasadach określonych w Ustawie, ma swoją określoną specyfikę.

Zgodnie z art. 6 ust.1 i ust.4 Ustawy kredytu preferencyjnego udziela się w walucie polskiej, a umowa kredytu preferencyjnego nie może uzależniać zmiany wysokości raty kapitałowo-odsetkowej, ani pozostającej do spłaty kredytu od zmiany kursów walut. Natomiast spłata kredytu preferencyjnego może następować wyłącznie metodą równych rat kapitałowych (rata malejąca) lub równych rat kapitałowo-odsetkowych (annuitet).

Powyższe ograniczenia mają jednak zastosowanie jedynie przez okres stosowania dopłaty por. art. 6 ust.4 Ustawy). Po okresie trwania dopłaty, tj. po upływie ośmiu lat od dnia pierwszej spłaty odsetek dopuszczalne jest dokonanie przez kredytobiorcę przedterminowej spłaty kredytu, ewentualnie dokonanie przewalutowania kredytu.

W umowach kredytowych dotyczących kredytów preferencyjnych spotyka się czasem postanowienia, które dopuszczają możliwość dokonania przedterminowej spłaty bez określenia momentu, w którym przedterminowa spłata może nastąpić. Teoretycznie zatem, zgodnie z umową kredytową, kredytobiorca po spełnieniu określonych warunków polegających głównie na podaniu kwoty i terminu spłaty kredytu może dokonać przedterminowej spłaty kredytu.

Wydaje się jednak, że taka praktyka może być obarczona pewnym ryzykiem. W treści art. 6 ust. 4 Ustawy wyraźnie dopuszczono dwie możliwości spłaty kredytu: spłata metodą równych rat kapitałowych (rata malejąca) lub równych rat kapitałowo-odsetkowych (annuitet).

Nieokreślenie przez Bank w umowie kredytu preferencyjnego terminu, od którego możliwa jest przedterminowa spłata, należy interpretować w ten sposób, iż przedterminowa spłata kredytu jest dopuszczalna, pod warunkiem jeżeli zostanie dokonana po terminie stosowania dopłaty do kredytu preferencyjnego.

Marcin Łoś, radca prawny, Kancelaria Litwiński Chechlińska Łoś Radcowie Prawni Spółka Partnerska

Źródło: Expander