Na rynku nieruchomości widoczna jest tendencja spadku cen mieszkań w stosunku do ostatnich 12 miesięcy, co jest spowodowane ograniczeniem dostępu do kredytów hipotecznych, spowolnieniem gospodarczym czy też pogorszeniem sytuacji na rynku pracy, a co za tym idzie również popytu na mieszkania.
Część I: Rynek kredytów hipotecznych
Sierpień był kolejnym z rzędu miesiącem, który nie przyniósł istotnych zmian na rynku kredytów hipotecznych. Dotyczy to przeciętnych parametrów ofertowych, takich, jak marże, wysokość wymaganego wkładu własnego czy zdolność kredytowa. Nie oznacza to, że banki nie dokonują zmian w ofertach, bo te wciąż zachodzą, tyle tylko, że gdy jedne banki zaostrzają kryteria udzielania kredytów, inne je łagodzą. W efekcie przeciętna marża dla kredytu w złotych na kwotę 300 tys. zł (30 lat, 25% wkładu własnego) już od kilku miesięcy utrzymuje się na zbliżonym poziomie. Obecnie jest to 2,85%. Podobnie, jak przed miesiącem najwyższą stawkę na rynku ma Dombank (6,19%), a najniższą BZWBK (1,35%). Ten drugi planuje jednak w najbliższych dniach zmianę polityki cenowej. Oprocentowanie kredytów w złotych wynosi przeciętnie 7,28%, tyle samo, co w sierpniu. Rozpiętość rynkowych stawek, podobnie, jak w przypadku marż, jest ogromna i wynosi od 5,53% (BZ WBK) do 10,5% (Dombank).
Oprocentowanie i marża kredytu w PLN w poszczególnych bankach
Źródło: Expander, banki
W przypadku kredytów w euro sytuacja jest podobna. W tym miesiącu przeciętna marża dla kredytu z naszego przykładu (300 tys. zł 30 lat, 25% wkładu własnego) wynosi 3,6%, co odpowiada poziomowi sprzed miesiąca. Najtańszym bankiem pozostaje DnBNord, w którym marża wynosi 3,1%, chociaż została ona podniesiona z 3% w sierpniu. Najwyższą marżę (6,86%) oferuje PKO BP.
Kredyty w euro zyskują na popularności wypierając stopniowo franka. Ich udział we wnioskach kredytowych złożonych w bankach za pośrednictwem Expandera – Niezależnego Doradcy Finansowego wzrósł z zaledwie 4% w styczniu tego roku do 42% w lipcu. Jednocześnie oferta kredytowania w euro dla osób, które nie zarabiają w walutach obcych, jest bogatsza niż we frankach. Kredyt w euro można dostać w 10 na 26 banków w naszym zestawieniu, a kredyt we frankach w 8 bankach. Z praktyki doradców finansowych Expandera wynika jednak, że dostępność tych pierwszych, mierzona zdolnością kredytową, procedurami wewnętrznymi czy też szybkością procesowania wniosków – jest znacznie większa.
Kredyty w euro mają nieco wyższe przeciętne oprocentowanie niż kredyty we frankach. W pierwszym przypadku wynosi ona 4,73%, a w drugim 4,2%.
Oprocentowanie i marża kredytu w EUR w poszczególnych bankach
źródło: Expander, banki
Sierpień nie przyniósł też rozstrzygnięć w zakresie wymaganego przez banki wkładu własnego. Nadal jest on najniższy w przypadku kredytów w złotych (przeciętnie poniżej 10%). Dla kredytów w euro i frankach banki wymagają przeciętnie wkładu na poziomie 10%. Oferta finansowania zakupu 100% nieruchomości jest zdecydowanie najbogatsza w złotych. Najbardziej restrykcyjny bank wymaga jednak wkładu własnego na poziomie 25%. Podobnie jest w przypadku kredytów we frankach. Najbardziej restrykcyjny bank udzielający kredytów w euro wymaga natomiast 30-proc. wkładu własnego.
Maksymalny wskaźnik LTV (stosunek kwoty do wartości nieruchomości) w poszczególnych bankach
4-osobowa rodzina o dochodach 3,5 tys. zł netto może liczyć dziś średnio na 197 tys. zł kredytu w złotych. Jest to poziom zbliżony do sierpnia i jednocześnie o 41 tys. zł mniejszy niż przed rokiem. Utrzymuje się ogromna rozbieżność w sposobie wyliczania zdolności przez poszczególne banki. O ile Nordea pożyczy rodzinie z naszego przykładu tylko 102 tys. zł, to Polbank – ponad 337 tys. zł.
W przypadku kredytów walutowych, w euro czy we frankach, średnia zdolność dla rodziny z naszego przykładu jest niższa. Dla euro jest to 137 tys. zł, a dla franków – 126 tys. zł. Analogicznie, jak dla kredytów w złotych najbardziej restrykcyjnie zdolność wylicza Nordea, a najbardziej liberalnie –Polbank.
Maksymalna zdolność kredytowa 4-os. rodziny w PLN
Maksymalna zdolność kredytowa 4-os. rodziny w EUR
Wykres zdolności kredytowej 4-os. rodziny kwiecień 2007-wrzesień 2009
Część II – obrót nieruchomościami na rynku wtórnym
Zaskakujące są jednak dane kwartalne. Aż w 8 spośród 15 analizowanych lokalizacji jest widoczna tendencja wzrostu cen mieszkań w porównaniu z majem tego roku. Największy wzrost cen nieruchomości odnotowano w Opolu i Toruniu (po 3,3%) oraz Sopocie (o 3%). Ceny podniosły się także w Łodzi (o 2%) i Lublinie (o 1,1%). W Olsztynie i Warszawie ceny mieszkań nie uległy zmianie. Spadek cen zanotowano w 4 spośród 15 analizowanych lokalizacji. Największy spadek miał miejsce w Gdyni (o 4,3%) i Gdańsku (o 2,3%).
Z jednej strony, mamy więc do czynienia ze spadkiem cen nieruchomości w skali rocznej, a z drugiej zaś, z nieznacznym wzrostem cen w skali kwartalnej. Tendencję wzrostu cen nieruchomości można było zauważyć już w maju, czerwiec natomiast przyniósł już bardziej optymistyczne dane. To samo można wywnioskować z danych z sierpnia 2009. Dane świadczą o powolnej stabilizacji sytuacji na rynku nieruchomości. Jest to związane z polepszaniem się sytuacji gospodarczej nie tylko w Polsce, ale również w Europie i na świecie (działania rządu USA). Należy jednak pamiętać, że sytuacja nadal jest niepewna. Dopiero kolejne miesiące pokażą, czy wzrost cen nieruchomości jest tendencją trwałą.
Źródło: Expander
Wojciech Boczoń
