Raport z rynku nieruchomości – listopad 2010 r.

„Gwarancja stałej ceny” – hasło znane dotąd z reklam biur podróży zdaje się coraz bardziej pasować do opisywania rzeczywistości na rynku nieruchomości. W przeciwieństwie do zmieniających się cen produktów przemysłowych czy spożywczych, na które wpływ mają światowe ceny ropy, kursy walut, urodzaj plonów, sezonowość, itd. ceny ofertowe mieszkań wykazują się wyjątkową stabilnością – w porównaniu miesiąc do miesiąca wahania stawek są minimalne.

Na uwagę – szczególnie osób planujących zakup własnego M – zasługuje spadek cen, jaki zanotowało 9 z 18 analizowanych przez Oferty.net miast. Od początku roku średnie stawki ofertowe poszły w dół od 0,9% w Bydgoszczy, 3% w Łodzi i Olsztynie, do 5,8% w Gorzowie Wlkp. W tym samym czasie wzrost cen, którego wartość była wyższa od inflacji (wynoszącej ok 2,5%), zanotowało Opole (3,2%), Rzeszów (4,5%) oraz Kielce (9,2%).

Średnie ceny ofertowe sprzedaży mieszkań w największych miastach

Kredyty nowe – banki zmieniają front

Zbliżające się nieuchronnie ograniczenia w udzielaniu kredytów walutowych (prace w Komisji Nadzoru Finansowego trwają) przynoszą pierwsze efekty. Pod koniec listopada Deutsche Bank PBC, który dotąd specjalizował się w kredytach w euro, wprowadził nową ofertę w złotych, przy skorzystaniu z karty kredytowej i konta db Life i utrzymywania na nim stałych wpływów, marża wynosi (zależnie od posiadanego wkładu własnego) 1-1,2 pkt proc. O ile propozycje tak atrakcyjnych marż przy posiadanym wysokim wkładzie własnym już się w tym sezonie pojawiały, to stawka 1,2 pkt proc. dla osoby nie posiadającej wkładu własnego jest prawdziwym killerem. W listopadzie oferty zmieniły także Bank Zachodni WBK (m.in. obniżka jednej z najwyższych na rynku prowizji z 4 do 2 proc.), Alior Bank, DnB Nord, Getin Noble Bank i HSBC Bank Polska, w którym promocyjna marża kredytu złotowego wynosi 1,15 lub 1,3 pkt proc.

Mimo zapowiedzi zmian (głównie ograniczających dostępność) w programie Rodzina na Swoim, banki nie rozpoczęły ofensywy na tym polu. Może to dziwić, bo wszystko wskazuje na to, że od stycznia o rządowe dopłaty będzie dużo trudniej, a obecny kwartał jest ostatnim, kiedy kredyt w RnS można zaciągnąć na tak atrakcyjnych warunkach.

Kredyty spłacane – złe wieści dla „frankowców”

Listopad był złym miesiącem dla osób posiadających kredyty hipoteczne we franku szwajcarskim. W ciągu miesiąca kurs tej waluty wobec złotego wzrósł o ponad 13 groszy (o prawie 4,7 proc.) i znów kosztuje więcej niż 3 złote. W międzyczasie stawka LIBOR CHF praktycznie nie zmieniła się i wskutek tego w ciągu zaledwie miesiąca rata kredytu we franku wzrosła o 4,66 proc., czyli o 18-24 zł (zależnie od marży) na każde 100 tys. złotych posiadanego kredytu. Szczuplejsze portfele mają także zadłużeni w euro, jednak tutaj wzrost kursu (i raty) był skromniejszy. W stosunku do notowań sprzed miesiąca euro podrożało o prawie 7 groszy (1,75 proc.), przekraczając psychologiczną barierę 4 złotych. Ponieważ trzymiesięczna stawka EURIBOR w tym czasie praktycznie nie drgnęła, to o zmianie wysokości raty decyduje tylko kurs EUR/PLN. W zależności od parametrów danego kredytu wzrost kursu waluty spowodował wzrost raty kredytu o 7-9 zł na każde 100 tys. zł zadłużenia.

Zgodnie z oczekiwaniami większości analityków Rada Polityki Pieniężnej na listopadowym posiedzeniu pozostawiła stopy procentowe na niezmienionych poziomach. Trzymiesięczny WIBOR też nie podlegał większym wahaniom. Na koniec października wzrósł o 2 pkt bazowe do 3,86 i przez cały listopad znajdował się w przedziale 3,85-3,86. W okolicach 3,8-3,9 proc. WIBOR 3M oscyluje już od siedmiu miesięcy, ostatni raz tak długi okres stabilizacji (a nawet dłuższy – trwał trzy kwartały) tego wskaźnika mieliśmy od połowy 2006 roku. Tak nieznaczne wahania są zbyt małe, by wpłynąć na stawki, wg których banki wyliczają oprocentowanie kredytów hipotecznych. Jeśli już do zmiany dochodzi, to w przełożeniu na obciążenie budżetu domowego nie wynosi ona więcej niż kilka złotych na każde 100 tys. kredytu.

Trójmiejski wtórny rynek mieszkaniowy

Klienci zainteresowani zakupem mieszkania w Trójmieście mogą swobodnie przebierać w ofertach. W bazie serwisu Oferty.net znajduje się łącznie blisko 20 000 ofert z Gdańska, Gdyni i Sopotu. Wśród ofert czekających na klientów w Gdańsku najwięcej jest mieszkań 2-pokojowych; stanowią one aż 45% całkowitej podaży, a średnia cena ofertowa takiego lokum wynosi 304 000 PLN. Co trzecie mieszkanie liczy trzy pokoje, a tylko nieco ponad 7% to kawalerki. Średnia cena kawalerek to 220 000 PLN.
Podobne są ceny mieszkań w Gdyni. Za kawalerkę, którą jest co dziesiąta gdyńska oferta, trzeba zapłacić średnio 206 000 PLN. Mieszkanie 2-pokojowe to wydatek większy o średnio 83 000 PLN (289 000 PLN), a za trzy pokoje sprzedający oczekują już kwoty dwa razy większej, tj. średnio
415 000 PLN.

Najmniejszym, najbardziej prestiżowym i najdroższym z trójmiejskich ośrodków jest Sopot, w którym średnia cena ofertowa jest o 60% wyższa niż w sąsiednim Gdańsku czy Gdyni. Zakup kawalerki w tym najbardziej znanym nadbałtyckim kurorcie to wydatek średnio 266 000 PLN. Za mieszkanie 2-pokojowe trzeba zapłacić blisko pół miliona złotych a 4-pokojowe dwukrotnie więcej 986 000 PLN. Średnia cena mieszkania 3-pokojowego wynosi 763 000 PLN, tj. blisko dwa razy tyle ile kosztuje podobnej wielkości mieszkanie w pobliskim Gdańsku.

Podaż ofert wg liczby pokoi (%)

Średnie ceny ofertowe mieszkań wystawionych do sprzedaży w październiku 2010 (PLN za całość)

Stabilizacja na rynku najmu mieszkań

Obserwowane każdego roku, sezonowe apogeum popytu i podaży na rynku wynajmu mieszkań jest już za nami. Z każdym tygodniem zmniejsza się liczba klientów zainteresowanych wynajęciem lokum; jednocześnie coraz mniej właścicieli poszukuje nowych najemców.

Wg analizy serwisu Oferty.net w październiku podaż ofert wynajmu mieszkań w Polsce była o 20% mniejsza niż w sierpniu i o 35% mniejsza niż we wrześniu. Tendencja spadkowa wyhamowuje i w najbliższych miesiącach najprawdopodobniej będzie się utrzymywać na wyrównanym poziomie.

Miesiącem, w którym najwięcej osób poszukiwało mieszkań do wynajęcia był sierpień. We wrześniu – miesiącu o największej podaży nowych ofert – popyt był o 33% mniejszy. W październiku klientów zainteresowanych najmem było już o ponad 40% mniej niż w sierpniu.

Obserwowana obecnie równowaga między podażą i popytem skutkuje stabilizacją stawek najmu.

Autorzy raportu:
Marcin Drogomirecki – część nieruchomościowa
Marcin Krasoń – część kredytowa

Źródło: Open Finance