Raport z rynku nieruchomości – maj 2013

Chociaż po ponad roku ciągłego wzrostu marż kredytowych wreszcie zanotowaliśmy ich spadek, to jednak na rynku sprzedaży mieszkań wciąż panuje marazm. Mimo że ceny spadają, a na klientów czeka wiele niepowtarzalnych ofert, to jednak potencjalni klienci bardziej skupiają się na wiosennym relaksie w słońcu niż na prowadzeniu intensywnych poszukiwań wymarzonego M – wynika z najnowszego raportu przygotowanego przez portal nieruchomości Domy.pl i firmę doradztwa finansowego Open Finance.

Kwietniowe ceny ofertowe mieszkań w 12 miastach spośród 18 badanych przez portal Domy.pl spadły średnio o 0,7%. W porównaniu z marcem br. stawki najbardziej spadły w Szczecinie – o 1,9%, Gdańsku – 1,4% i Białymstoku – 1,3%. Ponad 1-procentowy spadek średniej zanotował także Kraków (-1,1%). W tym samym czasie na pozostałych 6 badanych rynkach stawki ofertowe nieznacznie wzrosły – w Gdyni i Lublinie o 0,5%, a w Katowicach, Kielcach, Sopocie i Łodzi o 0,3%.

miasto	ceny mieszkań w kwietniu 2013 r.				zmiana średniej mdm (%)	zmiana średniej rdr (%)
	średnia PLN/m2	mediana* PLN/m2	najtańsze* PLN/m2	najdroższe* PLN/m2
Białystok	4350	4286	3095	5793	-1,3	-4,5
Bydgoszcz	3864	3777	2432	5651	-0,8	-1,4
Gdańsk	5679	5365	3830	9354	-1,4	-4,3
Gdynia	5956	5443	3819	10480	0,5	0,9
Gorzów Wlkp.	2920	2911	2010	3881	-0,1	-2,6
Katowice	3900	3750	2538	6029	0,3	-2,5
Kielce	4353	4259	3416	5830	0,3	-5,9
Kraków	6835	6449	4085	12124	-1,1	-4,1
Lublin	4854	4838	3587	6224	0,5	-5,1
Łódź	3835	3783	2659	5519	0,3	-3,0
Olsztyn	4428	4354	3259	6007	-0,4	-5,5
Opole	4150	4100	2947	6234	-0,5	-3,4
Poznań	5478	5286	3608	8285	-0,5	-2,9
Rzeszów	4802	4744	3843	6009	-0,3	-5,4
Sopot	9368	8876	5908	15263	0,3	-1,0
Szczecin	4198	4138	2832	5729	-1,9	-6,1
Warszawa	8355	7835	5730	13485	-0,3	-4,0
Wrocław	5774	5628	4401	8409	-0,4	-7,3

*mediana – środkowa cena, która dzieli oferty uporządkowane od najtańszych do najdroższych na dwie równe części

*najtańsze – średnia arytmetyczna cen ofertowych obliczona z pierwszych 10% ofert uporządkowanych rosnąco wg ceny za m2
*najdroższe – średnia arytmetyczna cen ofertowych obliczona z ostatnich 10% ofert uporządkowanych rosnąco wg ceny za m2

Kredyty nowe: idzie lepsze?

Na rynku kredytów hipotecznych nareszcie powiało nieco optymizmem. Po ponad roku ciągłego wzrostu marż kredytowych wreszcie zanotowaliśmy spadek. Średnia marża kredytu mieszkaniowego w złotym spadła od początku roku z 1,59 pkt. proc. do 1,55 p.p. Z 17 banków uwzględnionych w ostatnim rankingu kredytów hipotecznych Open Finance pięć marże obniżyło, a trzy podniosły.

Osoba mająca w gotówce 10 proc. wartości mieszkania powinna być zadowolona jeśli otrzyma propozycję na poziomie 1,3 p.p. lub niższym. Oferty poniżej 1 p.p. jeśli w ogóle się pojawiają, to są dostępne tylko dla wybranych. Np. w Citi Handlowym kredyt z taką marżą może otrzymać tylko osoba, która dysponuje kwotą 300 tys. zł oszczędności i ulokuje je właśnie w tym banku.

Potencjalnym kredytobiorcom sprzyjają też decyzje Rady Polityki Pieniężnej, która w maju po raz szósty w ostatnich kwartałach obniżyła stopy procentowe. To obniża oprocentowanie kredytów i podnosi zdolność kredytową, na dodatek same banki też planują łagodzenie polityki kredytowej – tak przynajmniej wynika z ankiety Narodowego Banku Polskiego przeprowadzonej wśród przewodniczących komitetów kredytowych 27 instytucji.

Kredyty spłacane: raty nadal spadają

Stawki WIBOR nieustannie spadają już od 10 miesięcy, prawie każdego dnia ustanawiając nowy rekordowo najniższy poziom. Dzięki temu praktycznie każda aktualizacja oprocentowania oznacza dla klientów obniżkę miesięcznej raty. Od ubiegłorocznych wakacji teoretyczna rata 30-letniego kredytu hipotecznego w złotych na kwotę 300 tys. zł spadła o 442 zł, czyli 22,5 proc.

Stopy obniżono także w strefie euro. Rada EBC ustaliła, że podstawowa stopa procentowa wynosić teraz będzie 0,5 proc., najmniej w historii. Ale, mimo obniżki stóp, stawki EURIBOR decydujące o oprocentowaniu kredytów hipotecznych w euro ani drgnęły. 3-miesięczny EURIBOR od jesieni ubiegłego roku utrzymuje się na poziomie ok. 0,2 proc. W takiej sytuacji o wysokości miesięcznego obciążenia decyduje kurs EUR/PLN. A ten nieco ostatnio wzrósł. Obecnie euro jest wyceniane o 8-10 gr. drożej niż w połowie kwietnia. Dla osoby spłacającej kredyt hipoteczny w euro oznacza to wzrost miesięcznej raty o ok. 2 proc.

Ruchów w zakresie stóp procentowych nie ma za to w Szwajcarii, oprocentowanie kredytów we franku pozostaje na stabilnym poziomie od wielu kwartałów, a miesięczna rata zależna jest od wahań kursów. CHF/PLN obniżył się w ciągu miesiąca o kilka groszy, dzięki czemu raty kredytów są o ok. 1-1,5 proc. niższe niż miesiąc temu.

Ile m2 za średnią pensję?

Z opublikowanych w dniu 20 maja br. danych Głównego Urzędu Statystycznego wynika, że przeciętne miesięczne wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw w kwietniu 2013 r. wyniosło 3830,89 zł brutto, tj. ok. 2740 zł na rękę. To dokładnie tyle, ile wynosi średnia cena m2 mieszkania oferowanego do sprzedaży na rynku wtórnym w Cieszynie.

Portal nieruchomości Domy.pl obliczył na zakup jak dużego kawałka mieszkania wystarczy jedno miesięczne wynagrodzenie w największych miastach Polski. Kalkulacja została przeprowadzona w oparciu o średnie ceny m2 wszystkich oferowanych do sprzedaży mieszkań, mieszkań najtańszych oraz najdroższych, tj. tych z najwyższej półki.

miasto	ile mieszkania kupisz za średnią pensję (m2)
	mieszkanie przeciętne	mieszkanie najtańsze	mieszkanie luksusowe
Białystok	0,63	0,89	0,47
Bydgoszcz	0,71	1,13	0,48
Gdańsk	0,48	0,72	0,29
Gdynia	0,46	0,72	0,26
Gorzów Wlkp.	0,94	1,36	0,71
Katowice	0,70	1,08	0,45
Kielce	0,63	0,80	0,47
Kraków	0,40	0,67	0,23
Lublin	0,56	0,76	0,44
Łódź	0,71	1,03	0,50
Olsztyn	0,62	0,84	0,46
Opole	0,66	0,93	0,44
Poznań	0,50	0,76	0,33
Rzeszów	0,57	0,71	0,46
Sopot	0,29	0,46	0,18
Szczecin	0,65	0,97	0,48
Warszawa	0,33	0,48	0,20
Wrocław	0,47	0,62	0,33

Wyniki obliczeń nie napawają optymizmem – średnia krajowa pensja, czyli 2740 zł netto, nie wystarczy na zakup choćby jednego m2 przeciętnego mieszkania w żadnym z 18 poddanych analizie miast. Najbliższa gusowskiej średniej – tylko o 180 zł wyższa – jest cena m2 jakiej oczkują właściciele mieszkań w średnim standardzie w Gorzów Wielkopolskim; wynosi ona 2920 zł.

Biorąc pod uwagę ceny mieszkań najtańszych, tj. z najniższej półki (ewentualnie z nieco wyższej, ale o dużych powierzchniach), kwietniowa pensja umożliwiłaby statystycznemu Kowalskiemu zakup w stolicy woj. lubuskiego kawałka lokalu mierzącego 1,36 m2. Kwota ta wystarczyłaby na ponad jeden m2 taniego mieszkania także w Łodzi (1,03 m2) i Katowicach (1,08 m2) i Bydgoszczy (1,13 m2). Dla odmiany w Warszawie oraz w Sopocie ceny jednego m2 nawet najtańszych mieszkań mocno odbiegają od wysokości średniego wynagrodzenia; w obu miastach na zakup m2 takiego lokalu trzeba by przeznaczyć wypłaty z przeszło 2 miesięcy pracy.

Największe dysproporcje między gusowską średnią a cenami mieszkań dostrzeżemy, jeśli weźmiemy pod uwagę mieszkania z najwyższej półki – komfortowe, luksusowo wykończone i wyposażone apartamenty w najlepszych lokalizacjach. Z analizy portalu Domy.pl wynika, że na zakup jednego m2 takiego lokum w Rzeszowie statystyczny Kowalski musiałby pracować przeszło 2 miesiące, w Poznaniu już 3, a w Krakowie aż 4. Najwięcej wyrzeczeń wymaga jednak Warszawa i Sopot – w tych miastach na zakup 1 m2 apartamentu trzeba przeznaczyć przeszło 5 średnich miesięcznych wynagrodzeń.