Średnie ceny ofertowe mieszkań na rynku wtórnym pozostają stabilne. Z przeprowadzonej przez serwis Oferty.net analizy ofert sprzedaży wystawionych w listopadzie wynika, że zmiany stawek wciąż są kosmetyczne. Z wyjątkiem Sopotu (-385 PLN), Rzeszowa (148 PLN) i Wrocławia (116 PLN) wzrosty bądź spadki ceny metra kwadratowego liczone są zaledwie w dziesiątkach złotych w skali miesiąca.
Średnie ceny ofertowe mieszkań na rynku wtórnym w największych miastach miasto
Obecna sytuacja na rynku mieszkaniowym nie skłania do twierdzeń, że w najbliższym czasie czeka nas powrót do wzrostów cen. Na to się nie zanosi. Choć można dostrzec poprawę w dostępności kredytów hipotecznych to jednak trudno się spodziewać, że znajdujące się na rynku oferty sprzedaży mieszkań szybko znajdą swoich nabywców. Popyt na rynku sprzedaży w istotny sposób ogranicza i zapewne nadal będzie ograniczać nie tylko mała zdolność nabywcza Polaków (średnie miesięczne wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw jest równe cenie 0,53 m2 mieszkania*), ale także wyraźny spadek cen na konkurencyjnym rynku najmu.
O ile jeszcze kilka lat temu miesięczna rata kredytu zaciągniętego na zakup mieszkania była niższa od stawki czynszu za wynajem podobnego lokalu, o tyle teraz sytuacja się odwróciła – w wielu przypadkach, zwłaszcza jeśli chodzi o większe mieszkania, najem wydaje się być korzystniejszy od zakupu. Bo choć wnoszenie opłat z tytułu czynszu ani o krok nie przybliża najemcy do własności lokalu to jednak pozwala mu na zaspokojenie bieżących potrzeb mieszkaniowych dużo niższym kosztem niż by to miało miejsce w przypadku spłacania rat kredytu hipotecznego.
* Przeciętne miesięczne wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw w październiku 2009 r. wyniosło wg GUS: 3312,32 PLN; średnia cena m2 mieszkania w Polsce wg Indexu Oferty.net wyniosła w październiku 6239 PLN
Przykład:
- Czynsz za wynajem nowego, 80-metrowego, urządzonego mieszkania w dobrej lokalizacji w Warszawie wraz z opłatami dla adm.: 3500 PLN/mies.
- Rata kredytu na zakup podobnego mieszkania (cena mieszkania: 720 000 PLN; wkład własny: 100 000 PLN; okres kredytowania 30 lat, raty równe, PLN): 4200 PLN/mies. (plus opłaty dla adm. – ok. 500 PLN/mies.)
NOWE KREDYTY – EURO ZDOBYWA RYNEK
Powoli, z pewną nieśmiałością, ale jednak w sposób systematyczny i zauważalny kredyty w euro coraz częściej zaczynają być oferowane przez banki i to z coraz niższą marżą. Niewykluczone, że po naturalnej śmierci programu Rodzina na Swoim, której spodziewamy się w przyszłym roku, to właśnie kredyty we wspólnej walucie zdobędą większy udział w rynku (dziś jest to ok. 20 proc.). Raty 30-letnich kredytów w euro są ok. 20 proc. niższe niż kredytów złotowych, co wynika z niższych stóp w strefie euro niż w Polsce. Z drugiej strony marże dla kredytów walutowych są wyższe (choć systematycznie topnieją), a do kosztów kredytu należy doliczyć spread walutowy.
Różnica w racie oznacza, że wzrost kursu euro o 20 proc. (np. z 4,10 do 4,90 PLN) zniweluje różnice w racie między kredytem złotowym i euro. Takiego rzędu ryzyko kursowe nie jest niemożliwe do zrealizowania, ale też diametralnie niższe niż w sytuacji, kiedy kurs euro wynosił 3,30-3,40 PLN. Przeciętny poziom marż dla kredytów w euro wynosi dziś ok. 3,5 pkt proc. ponad EURIBOR, ale od nowego roku ta średnia spadnie, kiedy PKO BP – wedle rynkowych plotek – obniży swoją marżę z 7 pkt proc. w bardziej przystępne rejony.
Oczekujemy, że w przyszłym roku poziom marż dla kredytów w euro spadnie lekko poniżej 3 proc. Z kolei w przypadku kredytów złotowych średni poziom marż spadł już w okolice 2,5 pkt proc. Zmiana, która dokonała się na przestrzeni ostatniego półrocza (marża spadła o ponad 1 pkt proc.) może być uznana za skokową, wziąwszy pod uwagę kondycję rynków finansowych na początku tego roku. W przyszłym roku spodziewamy się dalszego spadku średniej marży dla kredytów złotowych do przeciętnie 2 pkt proc.
Niestety, nie oznacza to wcale, że za rok kredyty hipoteczne będą niżej oprocentowane niż dziś. Trzeba pamiętać, że obecny poziom stóp procentowych w bankach centralnych jest rekordowo niski i zapewne nie zostanie utrzymany na tym poziomie do końca roku. Już w połowie przyszłego roku spodziewamy się pierwszych decyzji o podwyżkach stóp procentowych w strefie euro, w Polsce i w Szwajcarii, zatem kredytobiorcy – i potencjalni i ci, którzy kredyty spłacają – powinni liczyć się z wyższymi ratami w niezbyt odległej perspektywie.
KREDYTY SPŁACANE – RATY NIEZNACZNIE WZROSNĄ
Stopa trzymiesięcznego WIBORu wzrosła w ostatnich tygodniach z 4,19 do 4,23 proc. (we wtorek, 15 grudnia). Od swojego minimum z września oddaliła się o 8 pkt bazowych. Zmiany nie są duże i spowodują zapewne kosmetyczny wzrost rat kredytów złotowych w nowych harmonogramach spłat, które zostaną przesłane klientom banków zaraz po Nowym Roku.
Ruch ten jest efektem ostatnich wydarzeń na rynkach finansowych, a konkretnie kłopotów Dubai World i skokowego wzrostu rentowności obligacji Grecji, który rykoszetem odbił się także na naszym rynku pieniężnym. Na razie skala problemu nie osiągnęła dużych rozmiarów, jest jednak przedsmakiem tego, co może nas czekać w przyszłym roku, kiedy o sfinansowanie swoich budżetów centralnych będą zabiegać u inwestorów finansowych kraje, które w ostatnim czasie zwiększyły deficyty budżetowe, by znaleźć środki na ratowanie gospodarek.
Obok ryzyka wzrostu stóp procentowych w bankach centralnych powinien to być główny przedmiot obaw kredytobiorców, których wysokość rat zależy od rynkowych stóp procentowych. Trzymiesięczna stopa EURIBOR pozostała natomiast stabilna w ostatnich tygodniach (0,715 proc.), podobnie jak stopa LIBOR dla franka szwajcarskiego (0,25 proc.), co wskazuje na większą odporność tych benchmarków na kłopoty lokalnych rynków. Dla posiadaczy kredytów w walutach największe znaczenie mają więc notowania złotego. W ciągu ostatniego miesiąca (od 16 listopada) kurs euro wzrósł o 5 groszy do 4,16 PLN, podobnie jak franka (do 2,76 PLN). Oznacza to wzrost rat kredytów o nieco ponad 1 proc. w przypadku euro i niespełna 2 proc. w przypadku franka.
WYNAJEM TANIEJE
Po przejściowym zwiększeniu ruchu na rynku najmu przypadającym tradycyjnie na początek roku akademickiego nie ma już śladu. Wybór mieszkań jest ogromny a chętnych do najmu jak na lekarstwo. W stosunku do października w listopadzie liczba osób zainteresowanych najmem była mniejsza o blisko 20%. W tym czasie podaż ofert utrzymała się na niezmienionym poziomie.
Stały dopływ nowych ofert na i tak mocno już nasycony rynek najmu w zderzeniu z malejącym popytem skutkuje znacznym spadkiem cen. Wg analizy serwisu Oferty.net w Warszawie listopadowe stawki ofertowe były niższe niż od tych notowanych w grudniu 2008 roku średnio o 9,5%. Jak twierdzi Marcin Drogomirecki z serwisu Oferty.net, z uwagi na to, że znalezienie najemcy, zwłaszcza na lokale o większych powierzchniach, nie jest sprawą łatwą, właściciele zachęcają potencjalnych klientów do zawarcia umowy dodatkowymi upustami, sięgającymi nawet 15% ceny początkowej. Można więc przyjąć, że realne koszty najmu mieszkania w stolicy są obecnie o ok. 20% niższe niż w końcu 2008 roku.
Średnie ceny najmu mieszkań w Warszawie*
* cena obejmuje czynsz dla administracji
ŚREDNIE CENY OFERTOWE MIESZKAŃ (NA WYBRANYCH ULICACH)
Źródło: Open Finance
Wojciech Boczoń
