Wejście w życie ustawy o prawach konsumenta z dn. 30 maja 2014 r. oraz związane z tym zmiany Kodeksu Cywilnego wprowadziły pewne zmiany co do gwarantowanej przez deweloperów rękojmi za wady sprzedawanej nieruchomości. Obecnie obowiązuje ona przez okres pięciu lat, a nie jak dotychczas trzech. Dotyczy to jednak tylko nieruchomości nabywanych przez osoby fizyczne na własny użytek.
Jakie wady obejmuje rękojmia?
Ogólnie rzecz biorąc w ramach rękojmi można zgłosić wady nieruchomości polegające na niezgodności sprzedanej rzeczy z umową. Głównie chodzi o sytuacje, gdy nie ma ona właściwości wynikających z umowy lub o których zapewniał sprzedający. Niezgodność z umową występuje także w momencie, gdy rzecz nie nadaje się do celu, dla którego została zakupiona, a sprzedający wcześniej nie wyraził sprzeciwu co do możliwości takiego jej wykorzystania. Ostatnią wadą mieszkania podlegającą rękojmi jest wydanie go w stanie niezupełnym przez sprzedającego.
Rękojmia poza wymienionymi wadami fizycznymi nieruchomości obejmuje także wady prawne. Może to być przykładowo sytuacja, gdy deweloper sprzedał klientowi mieszkanie będące w rzeczywistości własnością osoby trzeciej.
Jeżeli sprzedający zataił celowo i z premedytacją wady nieruchomości, okres pięcioletni rękojmi nie obowiązuje i można dochodzić roszczeń nawet po upływie tego czasu. Z kolei jeżeli wady były znane kupującemu odpowiedzialność sprzedawcy z tytułu rękojmi jest wyłączona.
Czego można oczekiwać?
Jeżeli mieszkanie ma wadę kupujący może domagać się różnych rozwiązań. Pierwszym z nich jest usunięcie wady przez sprzedającego. Wyjątkiem jest sytuacja, kiedy usunięcie wady jest niemożliwe lub wymagałoby nadmiernych kosztów w porównaniu do innego zaproponowanego rozwiązania. Wtedy dobrym rozwiązaniem jest żądanie wymiany mieszkania na wolne od wad.
Trzecim rozwiązaniem jest obniżenie ceny przez sprzedającego za mieszkanie posiadające wady. Wysokość obniżonej ceny powinna pozostawać w takiej proporcji do ceny na umowie, jak wartość mieszkania z wadą do wartości mieszkania bez wady.
Ostatnim możliwym wyjściem jest odstąpienie od umowy z deweloperem. Może ono jednak nastąpić tylko w sytuacji, kiedy deweloper nie usunął wady. Z kolei jeżeli wada jest nieistotna klient nie ma możliwości odstąpienia od umowy ze sprzedającym. Nieistotna wada to taka, która nie wpływa negatywnie na wartość nieruchomości, ani możliwość korzystania z niej zgodnie z przeznaczeniem.
Wadliwy montaż
Agata Polińska z serwisu Otodom.pl zauważa, że nowe przepisy umożliwiają także dochodzenie swoich praw w przypadku wadliwego zamontowania rzeczy.
– W tej sytuacji można żądać demontażu i ponownego zamontowania rzeczy po usunięciu wad lub zamontowania całkowicie nowej rzeczy, wolnej od wad. Jeżeli koszt wykonania tych czynności przekracza cenę sprzedanej rzeczy sprzedawca może odmówić ich wykonania, chyba że kupujący pokryje pozostałą różnicę –twierdzi Agata Polińska.
Dzięki wejściu w życie nowej ustawy kupujący mieszkanie mają lepszą gwarancję, że będzie ono wyglądało tak jak zapowiedział deweloper. Istnieje także więcej możliwości domagania się usunięcia wykrytej wady i doprowadzenia mieszkania do stanu zgodnego z umową.
Aleksandra Kubicka, serwis Otodom.pl
Jarosław Mikołaj Skoczeń, Grupa Emmerson S.A.
Wojciech Boczoń