Rekomendacja S, która drastycznie zaostrzyła kryteria oceny zdolności kredytowej pożyczkobiorców, zmusza kupujących do poszukiwania mniejszych mieszkań.
Nowe zasady przyznawania pożyczek hipotecznych związane z wejściem w życie z początkiem tego roku rekomendacji Komisji Nadzoru Finansowego ograniczą dostęp do kredytów ok. 10 proc. osób pożyczających na mieszkanie.
10 proc. kredytobiorców płaci ratę większą niż 40 proc. dochodów
Z ostatnich danych Eurostatu wynika, że co dziesiąty polski kredytobiorca wydaje ponad 40 proc. swojego budżetu na utrzymanie nieruchomości. Procent dochodów, jaki przeznaczamy na spłatę kredytu ma dla banków istotne znaczenie. Od początku 2012 roku dopuszczalny udział raty pożyczki w dochodach gospodarstwa domowego obniżył się i w przypadku kredytów w złotówkach może wynieść maksymalnie 50 proc. Przy kredytach denominowanych w walutach obcych może sięgnąć do 42 proc. Więcej niż 40 proc. swoich dochodów musi oddawać bankom ok. 10 proc. osób, które zadłużyły się na mieszkanie. Na tej podstawie można przypuszczać, że co dziesiąty potencjalny pożyczkobiorca może mieć trudności z uzyskaniem odpowiedniego kredytu.
Poza tym, według nowych kryteriów oceny obowiązujących w bankach zdolność kredytowa obliczana jest przy założeniu, że okres kredytowania nie będzie dłuższy niż 25 lat. Nie ma tu znaczenia, na jaki rzeczywisty czas podpisana zostanie ostatecznie umowa. Skutkiem tego spadła wysokość przyznawanych pożyczek mieszkaniowych.
7 proc. niższa zdolność kredytowa
Zgodnie z obliczeniami Home Broker, przeciętną rodzinę z dochodami 5 tys. zł netto miesięcznie stać teraz na kredyt zaciągnięty na 30 lat w wysokości 364 tys. złotych. Jeszcze w końcówce minionego roku dostępna w bankach kwota była o 27 tys. zł wyższa (7 proc. więcej) i wynosiła 391 tys. zł. Także kredyty w walutach obcych stały się teraz bardzo trudno dostępne. Obecnie mogą z nich skorzystać tylko osoby o dochodach kilkukrotnie wyższych niż przeciętne.
Kredyt hipoteczny, nie dość że stał się mniej osiągalny, to jest jeszcze coraz droższy. Od jesieni 2011 roku oprocentowanie kredytów mieszkaniowych zaczęło rosnąć. Przyczyną tego jest zarówno wzrost rynkowych stóp procentowych, jak i wzrost marż bankowych. Według analityków Home Broker trudności z zaciągnięciem kredytu na mieszkanie może mieć teraz 15-20 proc. osób planujących jego zakup.
Poszukiwane dwa pokoje na 35 mkw.
W związku ze zmianą polityki banków kupujący poszukują teraz przede wszystkim takich lokali, na które mają szansę zaciągnąć kredyt. Dostępność mieszkań w kwocie poniżej 364 tys. zł w poszczególnych miastach jest różna. W Warszawie wybór jest najmniejszy. Posiadając taką sumę, w najtańszym na rynku segmencie, mieszkań z wielkiej płyty można wybierać tylko spośród 41 proc. ofert (dane Home Broker). Kupujący niechętnie biorą tę ewentualność pod uwagę, ale w przypadku pewnej grupy nabywców, to jedyna możliwość posiadania własnego lokum.
W granicach 364 tys. zł w stołecznej ofercie deweloperskiej jest dostępnych zaledwie 15 proc. mieszkań.
Najskromniejsze możliwości zakupowe rodzina dysponująca taką kwotą będzie miała, jeśli będzie poszukiwać używanego, wykończonego lokalu w budynku, który powstał po 2000 roku. Wśród takich mieszkań znajdzie tylko 13 proc. ofert., które nie będą droższe.
Skokowy spadek zdolności kredytowej pożyczkobiorców to główny powód, dla którego w Warszawie poszukiwane są teraz mieszkania kompaktowe. Największym powodzeniem cieszą lokale, w których na 35 – 40 metrach kwadratowych znajdują się dwa pokoje z aneksem kuchennym i łazienką.
Nowe 43 mkw. za 364 tys. zł
W kwocie 364 tys. zł kupimy na stołecznym rynku deweloperskim mieszkanie o powierzchni ok. 43 mkw. Licząc metr według średniej ceny dla rynku pierwotnego – 8,5 tys. zł/mkw. – podawanej przez Emmerson. Alternatywą będzie zakup mieszkania na obrzeżach miasta, gdzie stawki plasują się poniżej średniej. W graniczącym z Warszawą, Piastowie dostaniemy w tej kwocie już odpowiedni lokal dla rodziny z dzieckiem. W ukończonej niedawno przez BARC Warszawa S.A. Rezydencji Kościuszki możemy kupić trzypokojowe mieszkanie o metrażu 55 mkw.
Poza tym, w cenie ok. 6 tys. zł/mkw. znajdziemy mieszkania w najtańszej warszawskiej dzielnicy – Białołęce. Dojazd do Śródmieścia jest z niej jednak znacznie dłuższy niż z Piastowa, skąd kursuje szybka kolej miejska, którą do centrum Warszawy można dojechać w kilkanaście minut.
Źródło: Prestige Public Relations
Wojciech Boczoń