W I kwartale 2017 roku banki odnotowały wzrost popytu na kredyty mieszkaniowe, uzasadniany głównie zainteresowaniem kredytobiorców programem „Mieszkanie dla młodych” i zmianą sytuacji ekonomicznej gospodarstw domowych. Ten wzrost przełożył się na wyniki osiągane przez pośredników kredytowych, zrzeszonych w Konferencji Przedsiębiorstw Finansowych i Związku Firm Doradztwa Finansowego, którzy w tym okresie sprzedali kredyty hipoteczne o rekordowej wartości 5,1 mld zł. Jest to wzrost o 25,8% w odniesieniu do analogicznego kwartału 2016 roku i jednocześnie wzrost o 16,1% w odniesieniu do IV kwartału 2016 roku.
Banki po raz pierwszy od końca 2014 roku nie zmieniły kryteriów udzielania kredytów mieszkaniowych, mimo zapowiedzi o dalszym zaostrzaniu kryteriów ich przyznawania.
Zaskakuje także niespodziewany wzrost sprzedaży kredytów hipotecznych. W I kwartale 2017 roku zaciągnięto ich o wiele więcej niż spodziewali się analitycy. Zgodnie z zasadą sezonowości zakupów mieszkaniowych pierwsze miesiące roku powinny bowiem wypaść o wiele słabiej. Tymczasem od początku roku ponad podpisano 50 tys. umów o łącznej wartości 11 mld zł.
Wytłumaczeniem dla znaczącego wzrostu liczby i wartości udzielonych kredytów hipotecznych w porównaniu zarówno do tradycyjnie dobrego dla rynku IV kwartału, jak i I kwartału roku 2016, jest zamknięcie programu MdM. Niestety, wyczerpywanie puli dopłat będzie gwałtownie wygaszać impuls wzrostowy.
– Osiągnięte wyniki na rynku kredytów mieszkaniowych są spektakularne, co doskonale odzwierciedlają wyniki osiągnięte przez pośredników. Jednak efektowne wyniki mają to do siebie, że zwykle są podyktowane czynnikami nie mającymi charakteru trwałych i systemowych. I z taką sytuacją mamy do czynienia na rynku kredytów mieszkaniowych, gdzie popyt został sztucznie wykreowany przez ogłoszony koniec programu MdM, a co za tym idzie – będącą na wyczerpaniu pulę środków dopłatowych – stwierdza dr Mirosław A. Bieszki, Doradca KPF ds. Ekonomicznych.
Zainteresowanie klientów kredytem mieszkaniowym nie maleje. Chętnie korzystają oni z pomocy biur pośrednictwa, gdyż podczas jednej wizyty mogą bezpłatnie porównać oferty większości banków działających na rynku, a w konsekwencji wybrać tę najbardziej konkurencyjną. Nie dziwi więc fakt, że prawie co drugi kredyt hipoteczny został w minionym kwartale sprzedany przez pośrednika.
Prognozy na przyszłość
Banki w swych planach finansowych na kolejne kwartały 2017 roku uwzględniły już niski wskaźnik dynamiki wzrostu w obszarze kredytów hipotecznych. Pytanie, na które muszą odpowiedzieć pośrednicy, to czym wypełnić lukę, jaka powstanie w sprzedaży produktów kredytowych po wygaśnięciu jednorazowego impulsu, który nie ma charakteru rynkowego.
W sferze regulacji dla pośredników największe znaczenie ma zaś wchodząca w życie ustawa o kredycie hipotecznym i nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami. Niewątpliwie odrzucenie propozycji KNF o odejściu od modelu wynagradzania pośredników przez kredytodawców ma duże znaczenie dla kształtowania kondycji finansowej sektora pośrednictwa finansowego, zwłaszcza w sytuacji, gdy nałożono obowiązek opłaty na rzecz KNF. Wydłużono również z 30 dni do 6 miesięcy okres obowiązkowej rejestracji w KNF.
W kontekście zmienionej ustawą sytuacji pośredników, koniecznie trzeba podnieść kwestię ich odpowiedzialności wobec klientów w zakresie właściwego doboru oferty kredytowej. W Polsce popyt na kredyty hipoteczne o stałym oprocentowaniu, chroniące przez gwarantowany okres przed podwyżką oprocentowania, jest śladowy. Jak wynika z Raportu o sytuacji banków w 2016 r., takich kredytów udzielono zaledwie 4,2 tys. co stanowi 0,2% zarówno liczby, jak i wartości wszystkich udzielonych kredytów hipotecznych. W obecnych warunkach polityki banku centralnego kontynuacji niskich stóp, nawet okresowo ujemnych, oferta „hipotek” o stałym oprocentowaniu jest bowiem mało atrakcyjna. Jednak prędzej czy później NBP przejdzie do polityki korekcyjnej, co dla posiadaczy kredytów mieszkaniowych zaciągniętych w złotówkach otworzy ryzyko związane ze stosowaniem zmiennych stóp. Nagły i skokowy wzrost głównej stopy przełoży się na gwałtowny wzrost wysokości raty odsetkowej. Skutki dla tych kredytobiorców będą więc takie same, jak w przypadku kredytów walutowych, bowiem kredytobiorca nie ma możliwości zabezpieczenia się przed ryzykiem stopy procentowej. Zatem, biorąc pod uwagę lekcję z historii kredytów walutowych, a zarazem obowiązek kształcenia pośredników, można się spodziewać niemal wdrożenia obowiązku uprzedzania klientów o ryzyku stopy procentowej przez pośredników.
KPF
