Znaczny postęp należy odnotować zarówno w zakresie rejestrowania praw do nieruchomości, jak również w zakresie wykonywania praw z hipoteki przez wierzyciela w postępowaniu egzekucyjnym i upadłościowym (nowa pozycja wierzyciela hipotecznego w postępowaniu upadłościowym, poprawa kolejności zaspokajania należności w egzekucji, likwidacja tajnych zabezpieczeń na nieruchomości). Na tle innych systemów jej zaletą jest trwałość, wiarygodność i publiczna rękojmia dla wpisów objętych księgą wieczystą.
Wierzyciel, który zabezpieczył się na nieruchomości, może być spokojny, że zachowa swoją hipotekę nawet w razie sprzedaży nieruchomości. Nabywca nie może zasłaniać się, że nie wiedział o istnieniu hipoteki, jeżeli ta ujawniona była w księdze wieczystej. Już sama wzmianka o wpisywanej hipotece, dokonywana przez sąd niezwłocznie po złożeniu wniosku o wpis, chroni bank czy prywatnego wierzyciela hipotecznego w okresie nawet kilkumiesięcznego oczekiwania na ostateczny wpis.
Czas oczekiwania na wpis jest obecnie rzeczywiście krytycznym punktem odczuwanym przez uczestników rynku, jednak trzeba mieć na uwadze, że jesteśmy w momencie wychodzenia z zaległości przy dużym napływie nowych wniosków. Tylko w 2007 r. było 3,2 mln spraw związanych z obrotem na rynku nieruchomości. Jednocześnie toczy się reforma elektronizacji ksiąg wieczystych. Jej zakończenie jest planowane na 2010 r.
Elektronizacja ksiąg
Duży wpływ na ocenę polskiej hipoteki ma funkcjonowanie systemu ksiąg wieczystych. Od kilkunastu lat trwają w Polsce prace nad skomputeryzowaniem systemu ksiąg wieczystych. W 2003 r. projekt ten wszedł w fazę realizacji. Przejście z papierowego na system elektroniczny wymaga z jednej strony przeniesienia ksiąg wieczystych prowadzonych w tradycyjnej papierowej formie do systemu elektronicznego w specjalnie utworzonych w tym celu ośrodkach migracyjnych. Podczas wprowadzania systemu zakładano, że cały proces elektronizacji zasobu ksiąg wieczystych zajmie około dziesięciu lat. Tę procedurę określano mianem migracji, została ona uregulowana w Ustawie z 14.02.2003 r. o przenoszeniu treści księgi wieczystej do struktury księgi wieczystej prowadzonej w systemie informatycznym. Druga część reformy to przejście na system elektroniczny poszczególnych wydziałów ksiąg wieczystych.
Niewątpliwym plusem wprowadzanej reformy jest ułatwienie dostępu do danych zawartych w księgach wieczystych przez stworzenie centralnej bazy danych oraz rozszerzoną możliwość otrzymywania odpisów z ksiąg wieczystych. Warto podkreślić, że reforma nie ingeruje w regulacje materialnoprawne dotyczące ksiąg wieczystych, zmianie ulega tylko sposób ich prowadzenia.
W ramach reformy funkcjonowania ksiąg wieczystych planuje się dalsze zmiany, m.in. stworzenie dla użytkowników komercyjnego dostępu on-line (planowane na 2010 r.). Ostateczne rozwiązania w tym zakresie nie zostały jeszcze upublicznione.
Systemem Nowej Księgi Wieczystej stopniowo obejmowane są kolejne wydziały ksiąg wieczystych w sądach rejonowych na terenie całego kraju. Do sierpnia 2008 r. system elektroniczny wprowadzono w 169 wydziałach ksiąg wieczystych, spośród około 350 działających w Polsce (systemem informatycznym obejmowane są sądy w dużych ośrodkach miejskich, np. wszystkie wydziały sądu warszawskiego).
Do maja 2008 r. w systemie elektronicznym prowadzonych było 6,9 mln ksiąg na ponad 18 mln wszystkich ksiąg (z tej liczby przemigrowano 5,8 mln, a założono 1,1 mln ksiąg). Do 4 sierpnia br. zostało w pełni zelektronizowanych 61 wydziałów wieczystoksięgowych, tzn. iż wszystkie księgi wieczyste, które prowadzone były przez te wydziały w formie dotychczasowej (papierowej) zostały przepisane do struktury księgi wieczystej prowadzonej w systemie informatycznym i znajdują się w Centralnej Bazie Ksiąg Wieczystych.
Jednym ze skutków reformy jest nowy wygląd odpisów księgi wieczystej. Nie negując zasadności prowadzonej reformy, należy wskazać na istotny mankament odpisów „elektronicznych”, a mianowicie ich nadmierne rozbudowanie i nieprzejrzystość. Fundacja na rzecz Kredytu Hipotecznego popiera zgłaszane postulaty skrócenia i uproszczenia odpisów, tak aby nadal spełniały swoją funkcję informacyjną.
Reformowania ciąg dalszy
System hipoteczny w Polsce, podobnie jak w innych krajach, musi ewoluować wraz z rynkiem. Zadaniem Fundacji jest ciągłe analizowanie form finansowania nieruchomości, nowych produktów hipotecznych (bowiem polski rynek musi być konkurencyjny) oraz identyfikowanie tych przepisów istniejących lub brakujących, które pozwalają na pełne wykorzystanie polskiego rynku. Reformy mają zapewnić konkurencyjność polskiego rynku na tle Europy.
Obecnie największą bolączką polskiej hipoteki, na co wskazują uczestnicy rynku, jest niewystarczająca elastyczność, co sprawia, że jest ona nieprzydatna do zabezpieczania bardziej skomplikowanych relacji kredytowych. Problemy praktyczne to też dobór właściwego rodzaju hipoteki dla danej transakcji.
Rozwiązaniem kwestii elastyczności zabezpieczenia na nieruchomości jest projekt długu gruntowego, nad którym w latach 2000-2004 pracowała Komisja Kodyfikacyjna Prawa Cywilnego i Ministerstwo Sprawiedliwości przy wsparciu analiz prawnoporównawczych Fundacji. Zaproponowane wtedy rozwiązanie oparte na praktyce w Niemczech, na Węgrzech, w Słowenii zawierało przeniesienie ustaleń co do treści zabezpieczenia hipotecznego w sferę umowy sporządzanej z udziałem notariusza pomiędzy dłużnikiem a wierzycielem. W przeciwieństwie do dzisiejszej sytuacji wierzyciel nie musiałby się już martwić, czy ustanowiona hipoteka nadal zabezpiecza udostępnione przez niego środki finansowe (w sytuacji, gdy zmienił się cel kredytu nastąpiło jego odnowienie czy też przyjęto nową formułę sposobu oprocentowania, a stosownych zmian nie dokonano w treści księgi wieczystej).
Trzy sposoby zabezpieczenia
Gdy chodzi o właściwy dobór rodzaju zabezpieczenia do danej transakcji, to przepisy – przynajmniej teoretycznie – jednoznacznie określają kategorie wierzytelności, które mogą być zabezpieczone jedną lub drugą hipoteką. W praktyce istnieją zasadnicze problemy z właściwym doborem hipoteki do wierzytelności lub z jednoznacznym rozstrzygnięciem o dopuszczalności zabezpieczenia pewnych rodzajów wierzytelności, przede wszystkim hipoteką kaucyjną kredytów o zmiennej stopie procentowej. Jest to problem, ponieważ tego typu kredyty ciągle dominują. W ciągu ostatnich kilku lat praktykowane były w Polsce trzy sposoby zabezpieczenia hipoteką kredytów o zmiennym oprocentowaniu:
– ustanowienie dwóch hipotek (zwykłej na kapitał i kaucyjnej na odsetki),
– ustanowienie jednej hipoteki zwykłej na kapitał i odsetki oraz
– ustanowienie jednej hipoteki kaucyjnej na kapitał i odsetki.
Obecnie – wobec orzecznictwa Sądu Najwyższego oraz wypowiedzi doktryny – nie budzi wątpliwości, że ustanowienie jednej hipoteki zwykłej na całość nie zabezpiecza wystarczająco wierzyciela. Brak jednolitej praktyki w tym zakresie przedłuża procedury kredytowe, dezorganizuje pracę banku, opóźnia inwestycje na rynku nieruchomości, utrudniając inwestorom dostęp do kapitałów.
Prace nad ustawą
Obecnie w Sejmie trwają prace nad projektem nowelizacji Ustawy o księgach wieczystych i hipotece (druk 509). Projekt ten, zainspirowany przez NBP, w poprzedniej kadencji procedowany był jako projekt rządowy, zaś obecnie został zgłoszony jako projekt poselski. Przewiduje on zmianę art. 69 ukwh, której celem jest usunięcie istniejących w praktyce wątpliwości w zakresie zabezpieczenia hipoteką odsetek. Dodany do art. 69 ust. 2 umożliwia zabezpieczenie odsetek, w tym odsetek zmiennych hipoteką zwykłą pod warunkiem ich ujawnienia we wpisie hipoteki. Ponadto jeżeli we wpisie zostanie określona maksymalna wysokość odsetek zmiana ich wysokości nie będzie powodowała konieczności dokonania zmiany wpisu w księdze wieczystej.
Kredytodawcy hipoteczni popierają wprowadzenie powyższego rozwiązania. Ten przepis z pewnością rozstrzyga pewne wątpliwości. Jest to cenna opcja, którą rynek hipoteczny z pewnością wykorzystałby dla części kredytów. Rozstrzyga niektóre wątpliwości i uchroni od negowania przez sądy wniosków o wpis jednej hipoteki zwykłej na zabezpieczenie kredytów o zmiennym oprocentowaniu – ze względu na przesądzenie ustawowe. Natomiast rozwiązanie to traktowane jako jedyna możliwość zabezpieczania kredytów o zmiennym oprocentowaniu wprowadziłoby istotne perturbacje – głównie z uwagi na to, że jedną hipoteką zwykłą nie mogłyby być objęte wszystkie przysługujące wierzycielowi wierzytelności z umowy kredytowej.
Zatem – pomimo wprowadzenia z pozoru atrakcyjnego dla rynku rozwiązania projektowanego w art. 69 ust. 2 (zabezpieczenie części kapitałowej oraz odsetkowej jedną hipoteką zwykłą) wierzyciel, który będzie chciał zabezpieczyć się w pełni i tak będzie zmuszony ustanowić dodatkową hipotekę kaucyjną na zabezpieczenie innych należności. Zatem nowo projektowany art. 69 ust. 2 nie w pełni odpowiada potrzebom banków udzielających kredytów hipotecznych.
Hipoteka zwykła i kaucyjna
Po wejściu w życie nowelizacji ustawy, wierzyciel (bank) będzie miał do dyspozycji dwa sposoby zabezpieczenia, czyli ustanowienie hipoteki zwykłej i dodatkowo kaucyjnej, tak jak to jest praktykowane obecnie lub ustanowienie hipoteki zwykłej z ujawnieniem odsetek zmiennych w księdze wieczystej. W tej drugiej sytuacji wierzyciel będzie musiał zdecydować, czy ten zakres zabezpieczenia jest wystarczający z punktu widzenia bezpieczeństwa prawnego, a jeśli nie, to ustanowić dodatkową hipotekę kaucyjną na część niezabezpieczoną, czyli odsetki i koszty w pozostałym zakresie oraz należności uboczne w pełnym zakresie.
Zatem cel projektu nowelizacji Ustawy o księgach wieczystych i hipotece, mający ułatwić zabezpieczenie kredytów hipotecznych, nie zostanie osiągnięty przez dodanie ust. 2 do art. 69. Jak wynika z naszych konsultacji z bankami, nadal będą one stosowały zabezpieczenie w formie dwóch hipotek.
Fundacja postuluje nie zmiany w zakresie hipoteki zwykłej, lecz rozszerzenie stosowania hipoteki kaucyjnej na dalsze stosunki prawne, np. umożliwienie wierzycielowi ustanawiania jednej hipoteki kaucyjnej w razie zabezpieczenia kredytu o zmiennym oprocentowaniu. Fundacja opowiada się za wprowadzeniem możliwości hipoteki kaucyjnej na całość należności. Dopiero taka możliwość pozwoli wyeliminować tzw. podwójne wpisy do hipotek, co z różnych powodów należy ocenić jako praktykę wymuszoną, nie satysfakcjonującą uczestników rynku.
Administrator hipoteki
Przy okazji omawiania nowych inicjatyw legislacyjnych należy wspomnieć o projekcie, którego celem jest wprowadzenie do polskiego prawa instytucji administratora hipoteki, dzięki czemu możliwe będzie ustanowienie jednej hipoteki na zabezpieczenie wierzytelności przysługujących kilku wierzycielom (druk sejmowy 833). Fundacja już od dawna postuluje wprowadzenie tej konstrukcji do systemu, co usprawniłoby proces sekurytyzacji wierzytelności hipotecznych i finansowanie konsorcjalne.
Zgodnie z art. 76 ust. 3 Ustawy o księgach wieczystych i hipotece możliwe jest ustanowienie hipoteki łącznej, tj. hipoteki obciążającej więcej niż jedną nieruchomość, aby zabezpieczyć tę samą wierzytelność. Celem wprowadzenia tej zmiany do powyższej ustawy było umożliwienie stosowania zabezpieczenia hipotecznego w sytuacji, gdy kredytobiorca nie dysponował jedną nieruchomością o wystarczającej wartości w stosunku do kwoty kredytowania. Mógł on przedstawić jako zabezpieczenie kilka nieruchomości o mniejszej wartości. Możliwość taka została przywrócona w 2001 r., ale przepisy dotyczące hipoteki łącznej i egzekucji z niej są na tyle skąpe, że stosowanie tego rodzaju hipoteki w praktyce bankowej – jak i sądowej – wywołuje wiele kontrowersji.
Rozstrzygnięcie o charakterze prawnym hipoteki łącznej (jedna hipoteka, wiele hipotek) ma zasadnicze znaczenie do ustalenia czasu jej powstania. Czy powstaje ona w momencie ostatniego wpisu, czy sukcesywnie w miarę dokonywania wpisów w kolejnych księgach wieczystych. Rozstrzygnięcie to jest istotne dla banku, gdyż precyzuje moment, w którym może on uruchomić środki kredytowe.
Eksperci Fundacji proponują rozstrzygnięcie, aby hipoteka łączna powstawała już przy wpisie na drugiej z oferowanych nieruchomości.
Jedna stawka podatku
Obszarem, gdzie obserwujemy znaczną poprawę, są dodatkowe koszty ponoszone przez nabywcę nieruchomości, związane z kredytem hipotecznym. Należy wskazać na dwie zasadnicze reformy w tym zakresie – Ustawę z 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, która zrewolucjonizowała i uprościła system opłat za wpisy w księgach wieczystych (obowiązujący system opłat proporcjonalnych, ulg i zwolnień został zastąpiony systemem opłat stałych, dzięki czemu wyeliminowano wiele kontrowersji) oraz nowelizację rozporządzenia określającego wysokość stawek notarialnych z 2007 r., która obniżyła znacznie wynagrodzenie notariuszy, także jeżeli chodzi o transakcje zawierane na rynku nieruchomości. W efekcie wprowadzonych zmian koszty dodatkowe związane z ustanowieniem hipoteki są jednymi z najniższych w Europie.
Dla pełnej reformy pożądane byłyby dalsze zmiany, czyli zastąpienie obowiązujących obecnie dwóch różnych stawek podatku od czynności cywilnoprawnych za ustanowienie hipoteki zwykłej (0,1 proc. od kwoty zabezpieczanej wierzytelności) i hipoteki kaucyjnej (stawka ryczałtowa 19 zł) jedną stawką ryczałtową, niezależną od kwoty wierzytelności i rodzaju hipoteki oraz wprowadzenie zasady, że w razie ustanawiania zabezpieczenia przez jednoczesny wpis dwóch hipotek stosowne opłaty (podatek od czynności cywilnoprawnych, opłata sądowa, ew. koszty notarialne) uiszczane są jednorazowo, a nie podwójnie (jednokrotne naliczanie opłat za ustanowienie zabezpieczenia w postaci hipoteki zwykłej ustanawianej jednocześnie z hipoteką kaucyjną).
Ujednolicenie stawki podatku od czynności cywilnoprawnych wyeliminuje próby „kreowania” rzeczywistości przez klientów banków, którzy chcąc wykorzystać jako zabezpieczenie tańsze rozwiązanie, czyli hipotekę kaucyjną, wywierają presję na banki.
Należy przy tym pamiętać, iż obniżenie i uproszczenie opłat na rynku kredytów hipotecznych ma bezpośrednie przełożenie na pozycję klienta, bo to właśnie on wobec braku reform ponosi dodatkowe koszty transakcji. Korzyścią systemową obniżenia opłat jest chociażby ożywienie na rynku kredytowym. Tak więc obniżanie kosztów leży we wspólnym interesie banków i ich klientów.
Autorka jest prezesem Fundacji na rzecz Kredytu Hipotecznego
W jednym z najbliższych numerów „Gazety Bankowej” zostanie przedstawiony artykuł dotyczący wierzytelności zabezpieczonych hipotecznie w postępowaniu egzekucyjnym i upadłościowym
