Z dostępnych danych* wynika, że krajach Unii Europejskiej funkcjonują różne formy odwróconej hipoteki. Dominują umowy typu pożyczkowego nad umowami sprzedażowymi. Odwrócona hipoteka jest produktem specjalistycznym – szacuje się, że maksymalny udział odwróconych hipotek w rynku kredytów hipotecznych wynosi mniej niż 5 proc.
Głównymi instytucjami oferującymi odwróconą hipotekę w UE są banki (40 proc.), inwestorzy instytucjonalni na rynku nieruchomości (19 proc.), firmy specjalizujące się w udzielaniu pożyczek (12 proc.), zakłady ubezpieczeń (12 proc. ) oraz pośrednicy finansowi działający na rzecz firm wymienionych powyżej (17 proc).
W Europie Centralnej największym rynkiem odwróconej hipoteki są Węgry. Produkt dostępny jest tam od 2005 roku. Na rynku tym nie istnieje oddzielna ustawa dotycząca odwróconych rent hipotecznych, ale w kodeksie cywilnym zdefiniowane są oba produkty – zarówno renta typu pożyczkowego, jak i renta typu sprzedażowego.
Zarówno na Węgrzech, jak i w Polsce przejście na emeryturę wiąże się ze znacznym obniżeniem dochodów. Jak wynika z danych Polskiej Izby Ubezpieczeń z ubiegłego roku, stopa zastąpienia, czyli relacja pierwszej emerytury do ostatniego wynagrodzenia, wynosi w Polsce ok. 30 proc. Według szacunków demograficznych za kilkadziesiąt lat emeryci i renciści mogą stanowić w Polsce nawet 30 proc. społeczeństwa. W takiej sytuacji zapewnienie właściwego poziomu życia staje się dużym wyzwaniem. Analizując sytuację ekonomiczną w kraju oraz zmiany finansowania systemów zabezpieczenia społecznego w innych państwach, spowodowane starzeniem się ludności, rozwiązaniem dającym realną możliwość podniesienia dochodów na emeryturze będzie właśnie odwrócona hipoteka. To także pole do zagospodarowania przez ubezpieczycieli w Polsce.
Wg opinii Komisji Nadzoru Finansowego, przy istniejącym stanie prawnym nie ma przeszkód, aby tego rodzaju produkty były oferowane przez ubezpieczycieli w postaci dożywotniej renty wypłacanej w zamian za przeniesienie własności nieruchomości (tzw. odwrócona hipoteka). Opinia ta pokazuje, że jest to rozwiązanie dające realną ochronę seniorom. Działalność Towarzystw Ubezpieczeń podlega bowiem nadzorowi KNF, UOKiK i Rzecznika Ubezpieczonych, a sama wypłata świadczenia jest zagwarantowana przez Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny. Wiarygodność finansowa i transparentność stanowią o sile ubezpieczycieli. Dysponują oni odpowiednimi narzędziami, chroniącymi interesy klientów, którzy przenoszą prawo własności do domu czy mieszkania, gwarantując im wypłatę comiesięcznego świadczenia. Kwestie te akcentuje KNF.
Towarzystwo Ubezpieczeń na Życie Europa S.A., jako pierwszy ubezpieczyciel na polskim rynku, wprowadziło w tym roku ubezpieczenie na życie o charakterze odwróconej hipoteki – Fundusz Pewne Jutro. Jako jedyni spośród podmiotów oferujących odwróconą hipotekę, podlegamy nadzorowi instytucji regulujących rynek finansowy, co oznacza, że dajemy klientom odpowiednie zabezpieczenie. Aspekt ten zyskuje szczególne znaczenie, gdy weźmiemy pod uwagę, że renta dożywotnia jest świadczeniem długoterminowym. Osoby decydujące się na skorzystanie z oferty mają zagwarantowane użytkowanie mieszkania lub domu do końca życia, co jest zapisane w księdze wieczystej nieruchomości. Forma prawna ubezpieczenia powoduje, że świadczenia nie są opodatkowane, a dodatkowo klient ma możliwość odstąpienia od umowy. Warunki każdej umowy są indywidualnie negocjowane z seniorami, pracownicy szczegółowo analizują sytuację klienta i proponują optymalne rozwiązanie. Wycena nieruchomości opiera się na opinii niezależnego rzeczoznawcy.
Oprócz naszej oferty rynek odwróconej hipoteki pozostaje poza nadzorem regulatorów, brak też ustawy o odwróconej hipotece, której wprowadzenie rząd zapowiada już od dawna. Jest ona niezbędna, aby uporządkować rynek, a przede wszystkim chronić interesy klientów. Brak nadzoru i ustawy doprowadził do sytuacji, że na rynku działają podmioty w różnych formach prawnych, o których niewiele wiadomo.
Regulatorzy rynku zwracają również uwagę na fakt, że odwrócona hipoteka jest produktem narażonym na misselling ze względu na grupę docelową – seniorów. Standardy sprzedaży obowiązujące w towarzystwach ubezpieczeniowych gwarantują odpowiedni poziom obsługi w tym zakresie. Jesteśmy świadomi, że konstrukcja produktów ubezpieczeniowych nie zawsze jest zrozumiała dla seniorów, dlatego dokładamy szczególnej staranności w kontakcie z klientami, przekazujemy im pełnej wiedzy o produkcie, wyjaśnianie wątpliwości w sposób wyczerpujący i niebudzący zastrzeżeń, a także informujemy o ewentualnym ryzyku.
* Powyższe dane na temat wielkości rynku pochodzą z badania Equity Release Schemes in the EU oraz z opracowania „Reverse mortgage – rozwiązania prawne i instytucjonalne na wybranych rynkach” – badanie wykonane na zlecenie Polskiej Izby Ubezpieczeń, raport 2011 r.
Krzysztof Mędrala, Wiceprezes Towarzystwa Ubezpieczeń na Życie Europa S.A.
Wojciech Boczoń