Ponieważ oprocentowanie lokat i obligacji detalicznych spadało w ostatnim czasie, zakup mieszkania pod wynajem zaczyna prezentować się jako bardziej opłacalna inwestycja.
O ile już przed miesiącem informowaliśmy – na podstawie dokonanych porównań – że zakup mieszkania za gotówkę i jego wynajem może przynieść wyższe dochody niż inwestycja w lokatę bankową, to analizując dane z października można wskazać także na przewagę tego typu inwestycji nad zakupem 10-letnich (a więc najwyżej oprocentowanych) obligacji skarbowych.
Przypomnijmy, że do naszych wyliczeń bierzemy pod uwagę medianę cen transakcyjnych w największych miastach Polski (uzyskane na podstawie transakcji dokonanych przez klientów Open Finance, Home Brokera i Dom Banku) oraz średnie stawki na rynku najmu mieszkań w tych miastach (uzyskanych z serwisu Oferty.net), przy czym uzyskaną średnią obniżyliśmy o 5 proc. (zakładając, że przeciętnie tyle udaje się zbić w procesie negocjacji najemcom). Oto efekty tych obliczeń:
Rentowność najmu mieszkań w poszczególnych miastach
| Miasto | Cena
(w zł za m2) |
Stawka najmu
(w zł za m2) |
Rentowność brutto (w %) | Rentowność netto (w %) |
| Gdańsk | 5669 | 42,75 | 7,08 | 6,40 |
| Gdynia | 5574 | 33,25 | 5,40 | 4,87 |
| Kraków | 6371 | 35,15 | 5,68 | 5,12 |
| Łódź | 4260 | 28,59 | 5,90 | 5,30 |
| Poznań | 5392 | 30,40 | 5,03 | 4,52 |
| Warszawa | 7884 | 46,55 | 5,29 | 4,76 |
| Wrocław | 6106 | 38,00 | 5,55 | 4,99 |
| Średnia | – | – | 5,70 | 5,14 |
Źródło: ceny transakcyjne Open Finance za październik, listopadowe oferty najmu z serwisu oferty.net. obniżone o 5 proc. Założyliśmy 10,5 miesięczny okres wynajmu mieszkania, 4 PLN za metr miesięcznego czynszu dla administracji płaconego przez właściciela (5 PLN w Krakowie i Wrocławiu oraz 6 PLN w Warszawie). Stawka podatku ryczałtowego w wysokości 8,5 proc.
W porównaniu do poprzedniego miesiąca wyraźnie wzrosły średnie stawki najmu w Gdańsku i Gdyni, co może być efektem wejścia na ten rynek większej liczby lokali o wyższym standardzie lub wycofania oferty przeznaczonej dla studentów. Jednak w większości pozostałych miast zakończenie „okresu studenckiego” nie spowodowało tym razem wzrostu stawek lecz ich spadek. Niewynajęte mieszkania szukają najemców kusząc ich niższymi cenami.
Ze względu na wskazanie znacznego wzrostu rentowności wynajmu w Trójmieście, średnia jest znacząco podniesiona. Bez udziału Gdańska byłoby to odpowiednio 5,47 i 4,93 proc. Rentowność najmu na tle inwestycji w lokaty i obligacje prezentujemy poniżej (właśnie z pominięciem wpływu Gdańska na średnią).
Porównanie rentowności najmu mieszkania, lokaty bankowej i obligacji
| Rodzaj inwestycji | Rentowność brutto (w %) | Rentowność netto (w %) |
| Zakup mieszkania pod wynajem | 5,47 | 4,93 |
| Lokata bankowa | 5,50 | 4,45 |
| Obligacje 10-letnie* | 6,15 | 4,98 |
*oprocentowanie po pierwszym roku życia obligacji. W pierwszym roku oprocentowanie jest promocyjnie wyższe.
Źródło: obliczenia Open Finance.
Łatwo się zorientować, że ze względu na różnice w opodatkowaniu (zyski z lokat i obligacji oprocentowane są podatkiem ryczałtowym 19 proc., a przychody z najmu podatkiem ryczałtowym 8,5 proc. od 2010 r.), mimo porównywalnej rentowności brutto, po odliczeniu podatku to inwestycja w mieszkanie pod wynajem przynosi wyższy dochód niż lokata. Jednak co ważniejsze w niektórych miastach jest to też rentowność wyższa niż z 10-letniej obligacji skarbowej, co jeszcze kilka miesięcy temu wydawało się niemożliwe do osiągnięcia. Warto jednak odnotować, że od listopada oferta Ministerstwa Finansów w kwestii oprocentowania obligacji skarbowych uległa pogorszeniu (w okresie dłuższym niż pierwszego roku), stąd też wyraźna zmiana w porównaniu rentowności obydwu inwestycji.
Naturalnie należy też pamiętać, że na rentowność inwestycji w mieszkania wpływają też inne czynniki, a w szczególności zmiana wartości nieruchomości, okresy przestoju czy konieczność przeprowadzania okresowych remontów, a przedstawione wyliczenia mają charakter statystyczny. W rzeczywistości rentowność najmu może być zarówno wyższa, jak i niższa od przedstawionej powyżej średniej.
Emil Szweda
Źródło: Open Finance
Wojciech Boczoń