Rentowność wynajmu dwukrotnie przewyższa oprocentowanie lokat

Rynek wynajmu mieszkań w miastach akademickich wkracza w fazę cyklicznego ożywienia. Na nim chcą skorzystać inwestorzy, których kusi możliwość osiągania nawet dwukrotnie wyższych rentowności, niż w przypadku trzymania pieniędzy na lokatach.

W okresie rekordowo niskich stóp procentowych, rosnącą popularnością wśród inwestorów cieszy się rynek mieszkaniowy, szczególnie dziś – w przeddzień boomu na rynku studenckiego najmu. Na tle zniżkujących rentowności lokat kusić może zyskowność wynajmu połączona z potencjałem wzrostu wartości nieruchomości w długim okresie. Trzeba bowiem pamiętać, że dziś chcąc założyć lokatę na 12 miesięcy nie łatwo jest znaleźć produkt z oprocentowaniem przewyższającym 3,5%, a jeszcze rok temu górna granica przechodziła powyżej poziomu 6%. Zainteresowanie inwestowaniem w mieszkania na wynajem potęguje ponadto rekordowo niski koszt kredytów, który skłania do zadłużania się na zakup nieruchomości. W wielu przypadkach czynsz wynajmu mieszkania jest bowiem w stanie pokryć koszt kredytu oraz wydatki związane z utrzymaniem nieruchomości.

Rentowność wynajmu tylko nieznacznie spadła

Powód jest prosty – jak wynika z danych Lions Banku przeciętne oprocentowanie kredytu hipotecznego nie przekracza 4,3%, a dane Lions House i Home Broker sugerują z kolei, że średnia rentowność wynajmu najpopularniejszych mieszkań dwupokojowych w dużych miastach wynosi obecnie 6,4% (w ujęciu brutto). W przypadku lokalu wartego 300 tys. zł oznacza to potencjalny roczny przychód z wynajmu na poziomie 19,2 tys. zł.

Wynik ten jest trochę niższy od zeszłorocznego. Wtedy średnią rentowność brutto wynajmu mieszkania dwupokojowego można było szacować na ponad 6,5%. Do tej niewielkiej zmiany doszło w czasie, kiedy stopy procentowe na rynku obcięte zostały prawie o połowę. Niższa rentowność wynajmu jest pokłosiem niewielkiej obniżki stawek ofertowych tej formy zabezpieczania potrzeb mieszkaniowych. W przypadku mieszkań dwupokojowych dane Home Broker i Lions House pokazują kosmetyczną obniżkę o 1,4% względem poziomu z analogicznego okresu przed rokiem. W międzyczasie doszło także do skromnych podwyżek stawek ofertowych sprzedaży mieszkań. Uśrednione dane dla rynku pierwotnego i wtórnego największych miast sugerują niespełna 1-proc. wzrost.

Brutto i netto – wyjaśnienie metodologii

Najczęściej chcąc pokazać potencjalną zyskowność inwestycji w nieruchomości operuje się rentownością w ujęciu brutto. O prawdziwie osiąganych dochodach można mówić przy założeniu okresu, w którym lokal pozostaje bez najemcy i do tego na podstawie wskaźnika rentowności netto, a więc takiego, który uwzględnia nie tylko dochody, ale i wszystkie koszty, czyli:

1. czynsz na rzecz wspólnoty mieszkaniowej lub spółdzielni,

2. podatek od nieruchomości,

3. opłatę za użytkowanie wieczyste,

4. podatek od przychodów z wynajmu,

5. ubezpieczenie nieruchomości.

Nie można też zapomnieć o założeniu realistycznego okresu w roku, przez który nieruchomość nie będzie generowała przychodów, bo właściciel będzie szukał dla niej najemcy. W zależności od atrakcyjności oferty zasadne jest ustalenie nawet kilkumiesięcznych przestojów (ale przy najlepszych lokalizacjach nie jest to konieczne). Dopiero uwzględnienie tych wszystkich elementów pozwala oszacować jakie faktycznie dochody właściciel nieruchomości będzie czerpał z tytułu jej wynajmu.

Im mniejsze lokum, tym większa rentowność

Oczywiście przedstawione powyżej szacunki są jedynie obliczeniami opartymi o średnie rynkowe. Trzeba mieć świadomość, że wyniki mogą się znacznie różnić w przypadku konkretnych nieruchomości. Doświadczenie pokazuje, że najemcy większą niż nabywcy mieszkań uwagę przykładają do atrakcyjności lokalizacji. Patrząc na nią w większej skali można wyznaczyć grono miast, w których statystyczna rentowność jest wyższa niż w innych. Warto tu zwrócić uwagę na Łódź, Lublin i Szczecin. W miastach tych oszacowana na podstawie danych ofertowych rentowność wynajmu lokalu dwupokojowego zawiera się w przedziale 7 -8% rocznie (brutto). Z drugiej strony w Poznaniu, Krakowie, Trójmieście i Toruniu jest to nie więcej niż 6%.

Szacunkowa rentowność zakupu mieszkania
Miasto	1-pokojowego			2-pokojowego			3-pokojowego
	Średnia ofertowa cena		Rento- wność brutto	Średnia ofertowa cena		Rento- wność brutto	Średnia ofertowa cena		Rento-wność brutto
	najmu	zakupu		najmu	zakupu		najmu	zakupu
Gdańsk	1 148 zł	186 930 zł	7,37%	1 604 zł	332 377 zł	5,79%	1 936 zł	402 838 zł	5,77%
Gdynia	1 012 zł	171 785 zł	7,07%	1 555 zł	318 786 zł	5,85%	2 082 zł	453 082 zł	5,51%
Kielce	870 zł	158 740 zł	6,58%	1 108 zł	207 169 zł	6,42%	1 440 zł	275 437 zł	6,28%
Kraków	1 223 zł	227 936 zł	6,44%	1 664 zł	341 571 zł	5,85%	2 249 zł	463 396 zł	5,83%
Lublin	1 073 zł	157 590 zł	8,17%	1 478 zł	230 723 zł	7,69%	1 844 zł	297 600 zł	7,44%
Łódź	870 zł	128 445 zł	8,13%	1 253 zł	210 199 zł	7,15%	1 697 zł	293 061 zł	6,95%
Poznań	1 020 zł	203 483 zł	6,02%	1 416 zł	305 741 zł	5,56%	1 841 zł	403 343 zł	5,48%
Szczecin	1 135 zł	149 941 zł	9,08%	1 435 zł	214 673 zł	8,02%	1 717 zł	292 182 zł	7,05%
Toruń	819 zł	145 316 zł	6,76%	1 042 zł	211 702 zł	5,91%	1 389 zł	302 692 zł	5,51%
Warszawa	1 526 zł	287 011 zł	6,38%	2 221 zł	423 417 zł	6,29%	3 121 zł	572 137 zł	6,55%
Wrocław	1 254 zł	223 015 zł	6,75%	1 692 zł	320 771 zł	6,33%	2 188 zł	431 594 zł	6,08%
* stosunek potencjalnego rocznego przychodu z najmu do wartości nieruchomości. Rentowność brutto nie uwzględnia kosztów utrzymania nieruchomości, podatków oraz okresów niewynajęcia Źródło: Lion’s House i Home Broker

W skali jednego miasta natomiast szczególnie preferowana przez najemców jest przeważnie lokalizacje centralne lub przynajmniej w okolicach dobrze z centrum skomunikowanych. Warto dodać, że statystyczny najemca w mniejszym stopniu niż nabywca przykłada wagę do powierzchni mieszkania, a większą do liczby pokoi. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że potencjalna rentowność wynajmu jest tym mniejsza, im większy lokal wynajmujemy. W największych miastach średnia rentowność wynajmu kawalerki wynosi aż 7,2% podczas gdy w przypadku mieszkania trzypokojowego jest to tylko 6,2% w skali roku.

Kredyt może się opłacać, ale niepowodzenie boli podwójnie

Inwestując dziś na rynku nieruchomości można skorzystać z rekordowo niskich stóp procentowych finansując zakup w mniejszym lub większym stopniu kredytem. W konkretnych warunkach pozwala to skorzystać z dobrodziejstw dźwigni finansowej. Warunkiem niezbędnym jest jednak to, żeby dochód generowany przez nieruchomość (przed opodatkowaniem i uwzględnieniem odsetek) był wyższy niż koszt pożyczonego kapitału. Korzystanie z kredytu w trakcie budowania portfela inwestycyjnego pozwala ponadto na zakup większej liczby nieruchomości, czyli dywersyfikację.

To jednak nie koniec. Korzystając z kredytu na zakup nieruchomości inwestycyjnej można korzystać z tzw. „tarczy podatkowej”. Odsetki od kredytu można bowiem zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu. Upraszczając, można przyjąć, że każda złotówka odsetek od kredytu obniża podatek dochodowy o 19 groszy ( w przypadku podatku liniowego). Należy jednak zauważyć, że korzystanie z dźwigni finansowej ma także negatywne efekty w postaci dodatkowego ryzyka. Po prostu jeśli inwestycja okaże się nietrafioną i nie będzie generowała zysków, inwestor i tak musi opłacać co miesiąc raty kredytu.

Formuła najmu okazjonalnego

W przypadku osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej w zakresie wynajmu mieszkań prawo dopuszcza podpisywanie umów najmu w formule najmu okazjonalnego. W niej to lokator przed notariuszem zobowiązuje się do wyprowadzki pod konkretny adres jeżeli rozwiązana zostanie umowa najmu (np. w wyniku niepłacenia czynszu). Odpowiedni dokument musi być poświadczony przez notariusza, co łączy się z kosztem nieprzekraczającym 200 zł.

Uwaga! Powyższe obliczenia oparte zostały o dane ofertowe o cenach wynajmu oraz sprzedaży mieszkań. W praktyce średnie ceny transakcyjne są niższe przynajmniej o kilka – kilkanaście procent. Warto też pamiętać, że studenci przeważnie są najemcami najtańszych lokali.

Bartosz Turek
Lions Bank