Przykładem coraz lepiej prosperującego w Polsce biznesu, którego głównym przedmiotem działalności są targi mieszkaniowe jest ostatnia, 38 edycja Targów Mieszkaniowych Nowy Dom Nowe Mieszkanie, jaką w ostatni weekend zorganizował w Warszawie na Torwarze Murator EXPO. W targach wzięło udział około 200 wystawców, głównie deweloperów, którzy przedstawili ofertę 21 tys. mieszkań i domów.
Najciekawsze statystyki dotyczą frekwencji zainteresowanej nieruchomościami mieszkaniowymi publiczności, która tradycyjnie już licznie przybyła na kolejną edycję targów. Organizatorzy sumę takich osób obliczyli na ponad 8700, co oznacza wzrost w stosunku do analogicznej edycji wrześniowej 2011 roku aż o 16 procent. Czym można wytłumaczyć ten swoisty paradoks, polegający na rosnącym zainteresowaniu targami mieszkaniowymi przy jednoczesnym coraz ostrzejszym hamowaniu koniunktury na rynku nieruchomości?
W opinii Magdaleny Izdebskiej, koordynatora Projektu Targi Mieszkaniowe Nowy DOM, Nowe Mieszkanie, taka sytuacja wynika z faktu coraz bliższego terminu zakończenia programu Rodzina na Swoim (RnS), który mobilizuje znaczną liczbę osób planujących zakup własnego lokum w ramach programu do intensywnych poszukiwań nieruchomości. Zgodnie z oczekiwaniami w trakcie wrześniowej edycji wielu deweloperów promowało inwestycje, w których dostępne są mieszkania w RnS. Natomiast zimowa edycja targów, planowana na połowę listopada, ma już być niemal w całości dedykowana ofertom mieszkań, które będzie można nabyć korzystając z programu kredytów preferencyjnych. Pytanie, czy popyt w ostatnim kwartale tego roku na takie lokale będzie zadowalający z punktu widzenia deweloperów, albo z drugiej strony, czy oferta przez nich przygotowana będzie satysfakcjonowała kupujących? I w końcu kwestia najważniejsza, czy w obecnych warunkach społeczno-gospodarczych warto w ogóle myśleć o zakupie mieszkania w RnS-ie?
O „Rodzinie na swoim” napisano i powiedziano już praktycznie wszystko. Zapewne już od samego początku nowego roku w mediach nie zabraknie podsumowań i ocen programu finansowego wsparcia przez Skarb Państwa rodzin w nabywaniu własnego mieszkania. W sumie jest oczywiste, choć może wciąż nie dla wszystkich, że katalog jego wad był i wciąż jest znacznie dłuższy od zalet. Kwestią, na którą warto zwrócić w tym miejscu uwagę, przede wszystkim z racji wygasania programu, jest jego rola w kreowaniu cen nieruchomości mieszkaniowych w Polsce w ostatnich latach. To bowiem, co przez lata było podstawową wadą Rodziny, w końcówce jej funkcjonowania stało się – głównie z punktu widzenia kupujących – niezaprzeczalną zaletą.
Rządowy interwencjonizm cenowy, jakim w istocie była i pozostaje do dziś RnS sprawił, że raczej nie wszystkie rodziny korzystające w minionych latach z kredytów preferencyjnych do końca wyszły na swoje. Chociaż była dedykowana ludziom młodym, nabywającym swoje pierwsze „M” , to głównymi beneficjentami przez dłuższy czas pozostawały przede wszystkim banki, deweloperzy i sprzedający z rynku wtórnego. Głównym mankamentem Rodziny był fakt, że dopłacała do odsetek kredytów zaciąganych na zakup mieszkań, których cenę uprzednio sama poprzez rosnące limity windowała w górę, by w późniejszym czasie utrzymywać je długo na wysokim poziomie.
Sytuacja uległa radykalnej zmianie rok temu, po wprowadzeniu zmian w obowiązujących przepisach, polegających m.in. na obniżeniu współczynników służących do obliczania cenowych limitów programu. W wyniku ich korekty limity zostały istotnie zredukowane, często do takiego stopnia, że powstały uzasadnione obawy o wcześniejsze naturalne wygaśnięcie Rodziny z powodu braku podaży mieszkań z odpowiednio niską ceną.
Dziś już wiadomo, że rynkowa elastyczność cenowa okazała się na tyle skuteczna, że Rodzina na swoim nie tylko wciąż funkcjonuje, ale też stwarza powszechne nadzieje na istotne ożywienie rynku mieszkaniowego w ostatnim kwartale bieżącego roku. Od około 12-tu miesięcy program nie tylko wspomaga kupujących poprzez swój główny mechanizm 8-letnich dopłat do odsetek, ale także poprzez stymulowanie spadków cen, przez co stał się czynnikiem zdecydowanie przyjaznym stronie popytowej. Dlatego też na pytanie, czy nabycie mieszkania w ostatnich miesiącach obowiązywania programu jest dobrym pomysłem, tylko odpowiedź twierdząca wydaje się jedynie słuszną, nawet pomimo pogarszających się statystyk gospodarczych.
Niewiele też wskazuje na to, by podaż odpowiednich nieruchomości miała w ostatnim kwartale okazać się niewystarczająca. Ze statystyk portalu RynekPierwotny.com dla sześciu największych polskich miast wynika jednoznacznie, że osoby planujące zakup w programie RnS mają na dziś dzień do wyboru ponad 15 tys. ofert kwalifikujących się już wg. cen ofertowych do programu. Co więcej, zakładając hipotetycznie że deweloperzy skłonni byli by obniżyć ceny mieszkań (udzielić rabatu), których cena ofertowa przekracza do 15 procent obowiązujące w trzecim kwartale br. limity RnS, to pula kwalifikujących się lokali wzrosłaby prawie dwuipółkrotnie. Nie należy też się raczej spodziewać, by oczekiwana w końcu września ostatnia już regulacja limitów wprowadziła znaczące statystycznie zmiany.
Dostępność mieszkań w programie Rodzina na swpom (niebieski) oraz przy założeniu rabatu dewelopera do 15 proc. ceny ofertowej (brązowy)
Źródło: Rynekpierwotny.com
Z dużym prawdopodobieństwem mamy więc do czynienia z dopasowywaniem deweloperskich cenników do „pożegnalnego” kwartału RnS. Dla firm deweloperskich może to być ostatnia okazja do podreperowania często kulejących tegorocznych statystyk sprzedaży oraz poprawy stanu firmowej kasy przed wejściem w trudny dla branży mieszkaniowej – jak się powszechnie przewiduje – rok 2013.
Z kolei zainteresowani zakupem własnego „M”, który mogą zrealizować poprzez udział w ostatnim etapie Rodziny, powinni mieć świadomość, że nadszedł okres najbardziej optymalnych, zarówno cenowych jak i ofertowych warunków do realizacji tego typu planów – podsumowuje Jarosław Jędrzyński analityk portalu RynekPierwotny.com.
Źródło: rynekpierwotny.com
Wojciech Boczoń