Spadające oprocentowanie obligacji i lokat bankowych zwiększa atrakcyjność inwestowania w nieruchomości o charakterze użytkowym. Rentowność takich inwestycji może wynieść nawet 10% w skali roku, czyli nawet dwukrotnie więcej niż oferują dziś najlepsze lokaty. Co więcej, spadające stopy procentowe zwiększają szanse na wzrost ceny zakupionych nieruchomości.
Malejące stopy procentowe powodują, że rentowności oferowane przez lokale użytkowe i hotele są obecnie bardziej atrakcyjne niż na przykład rok temu. Kupując na przykład pokój w hotelu we Władysławowie za niespełna 180 tys. zł można liczyć na zwrot rzędu 10% wartości nieruchomości rocznie. To o 5,5 pkt. proc. więcej niż na dobrej rocznej lokacie (oprocentowanej na 4,5% w skali roku). Podobnie jest w Mielnie, gdzie pokój w hotelu można mieć już za 229 tys. zł i ma on generować zysk na poziomie 9,5%, czyli 5 pkt. proc. więcej niż modelowa roczna lokata. Na sporą premię na poziomie 3,5 pkt. proc. ponad zysk z lokaty można też liczyć kupując lokal użytkowy w jednym z pasaży handlowych pod szyldem Czerwona Torebka, a 2,5 pkt. proc. premii można realizować kupując pokój w hotelu w Szklarskiej Porębie i Zakopanem. W sytuacji relatywnie wysokich rentowności, jakie można realizować dziś na rynku nieruchomości generujących dochód, otwarte pozostaje jednak pytanie czy firmy oferujące tego typu projekty inwestycyjne w najbliższym czasie nie obniżą poziomu oferowanych zysków. Nie ulega wątpliwości, że powinny one pozostać na poziomie wyższym niż oferowany przez banki na lokatach. Inwestując w nieruchomości podejmuje się bowiem dodatkowe ryzyko za co wymagana jest premia.
| Przegląd przykładowych inwestycji długoterminowych na rynku nieruchomości | ||||
| Lokalizacja | Typ inwestycji | Minimalna cena zakupu nieruchomości (w tys. zł netto) |
Rentowność inwestycji* | Aktualny poziom premii w przypadku inwestycji w konkretny projekt (jako bazę przyjęto lokatę na 4,5%) |
| Cała Polska | Lokale użytkowe | 266 | 8%** | 3,5 pkt. proc. |
| Kołobrzeg | Hotel | 274 | 5,3 – 6,6% | 0,8 – 2,1 pkt. proc. |
| Mielno | Hotel | 229 | 9,5% | 5 pkt. proc. |
| Szklarska Poręba | Hotel | 256 | 7% | 2,5 pkt. proc. |
| Ustronie Morskie | Hotel | 250 | 6,5% | 2 pkt. proc. |
| Władysławowo | Hotel | 175 | 10% | 5,5 pkt. proc. |
| Zakopane | Hotel | 347 | 7% | 2,5 pkt. proc. |
| * stosunek rocznego przychodu do wartości nieruchomości ** rentowność w ujęciu netto, a więc bez dodatkowych kosztów: eksploatacyjnych, za zarządzanie, ubezpieczenie czy podatku od nieruchomości. |
||||
* stosunek rocznego przychodu do wartości nieruchomości
** rentowność w ujęciu netto, a więc bez dodatkowych kosztów: eksploatacyjnych, za zarządzanie, ubezpieczenie czy podatku od nieruchomości.
Wartość rośnie gdy apetyt maleje
Atrakcyjne poziomy rentowności inwestowania w lokale użytkowe to jednak nie wszystko na co mogą liczyć osoby lokujące swój kapitał na rynku nieruchomości. Zauważmy bowiem, że w sytuacji, gdy w gronie inwestycji uważanych za bezpieczne zyski z lokat i obligacji są coraz niższe, może też maleć wymagany przez inwestorów poziom zysku generowany przez nieruchomości. Rok temu najlepsze roczne lokaty były oprocentowane nawet powyżej 6,5% w skali roku (brutto), a dziś jest to niespełna 5%. Jeśli więc rok temu inwestor wymagał, aby posiadany przez niego lokal użytkowy pozwalał zarobić 8%, to w otoczeniu mniej zyskownych lokat może się okazać, że zadowoliłoby go jedynie 7,5% czy nawet 7% w skali roku. Jaki miałoby to wpływ na wartość nieruchomości? Przyjmijmy, że rok temu lokal, który pozwalał zarobić 80 tys. zł rocznie wart był 1 mln zł (rentowność 8%). Obniżenie wymaganej przez inwestorów rentowności do poziomu 7% wywindowałoby wartość nieruchomości z pierwotnego 1 mln złotych do ponad 1,14 mln złotych, a więc o 142 tys. zł więcej. O tyle więcej byłby skłonny inwestor zapłacić za coroczny zysk na poziomie 80 tys. zł.
Zmiany wartości nieruchomości generujących dochód
Cena nieruchomości, która generuje dochód (np. pokój w hotelu lub lokal użytkowy) uzależniona jest od dwóch czynników – wysokości przewidywanego dochodu właściciela oraz tego ile za ten przyszły dochód inwestorzy są skłonni zapłacić. Ten drugi element mierzony jest stopą kapitalizacji i pokazuje jaką część wartości nieruchomości ma stanowić roczny dochód generowany przez nieruchomości. W prosty sposób wartość nieruchomości komercyjnej można więc obliczyć korzystając ze wzoru:
W – wartość nieruchomości,
D – stały, roczny dochód,
Rk – stopa kapitalizacji,
1/Rk – współczynnik kapitalizacji.
W efekcie niskie stopy procentowe mogą okazać się pozytywną informacją dla właściciela lokalu użytkowego lub pokoju w hotelu. Osoby te mogą więc okazać się obok obecnych i przyszłych kredytobiorców beneficjentami ostatnich działań Rady Polityki Pieniężnej. Pierwszym topnieją koszty odsetkowe, a drugim rośnie zdolność kredytowa. Właścicielom lokali użytkowych i pokoi w hotelach może natomiast rosnąć wartość posiadanego majątku i to przy założeniu stałych przychodów z wynajmu.
Podaż na drodze do zysków
Należy jednak podkreślić, że malejące stopy procentowe prawie automatycznie obniżają potencjalne zyski generowane przez lokaty i obligacje, ale na rynku nieruchomości zmiany zachodzą znacznie wolniej. Nie sposób spodziewać się więc w tym roku obniżenia wymaganych stóp kapitalizacji o 1,5 pkt. proc., a więc o tyle o ile stopy procentowe obniżyła Rada Polityki Pieniężnej na ostatnich pięciu posiedzeniach. Faktyczna zmiana na korzyść właścicieli nieruchomości może być nawet kilkukrotnie niższa. Nie bez znaczenia jest w tym kontekście też podaż nieruchomości. O ile deweloper sprzedaje lokale w hotelu z rentownością na poziomie 9 czy 10% trudno spodziewać się, aby inwestor chętniej kupił lokal z rynku wtórnego, który da zarobić 7% w tym samym budynku, a więc za wyższą cenę niż oferuje deweloper.
Bartosz Turek
Lions House
Wojciech Boczoń
