Odbudowa oferty i stopniowy wzrost popytu na kredyty – tak wygląda obraz rynku w pierwszych miesiącach 2024 roku. Pozwala to z większym spokojem patrzeć w przyszłość z nadzieją na bardziej stabilne otoczenie i hamowanie wzrostów cen mieszkań.
Coś na co mieliśmy jeszcze kwartał temu nadzieję, staje się powoli naszą rzeczywistością. Po ustąpieniu większości szoków popytowych i podażowych w końcu odradza się na rynku mieszkaniowym równowaga. Deweloperzy odbudowują jeszcze niedawno dramatycznie wykupioną ofertę, banki bez rządowego programu dopłat do kredytów zaczynają udzielać coraz więcej standardowych „hipotek”, a gospodarstwa domowe po gwałtownych zawirowaniach inflacyjnych odzyskały – i to nawet z nawiązką – siłę nabywczą wynagrodzeń. Zmiany te są niemalże rewolucją po wybitnie zmiennych latach 2020-2023.
4 lata chronicznej nierównowagi
Warto przypomnieć, że wspomniany okres obfitował w nagłe zwroty na rynku mieszkaniowym. Te na zmianę albo znacznie ograniczały popyt na mieszkania (epidemia, wojna, utrudnienia w dostępie do kredytów) albo wręcz przeciwnie – powodowały, że popyt, który wcześniej nie mógł się zrealizować, raptem zalewał rynek jak tsunami. Niestety, przeważnie działo się to w sytuacji, w której podaż była niewystarczająca. Problem w tym, że oferta mieszkań na sprzedaż charakteryzuje się niewielką elastycznością, a więc po prostu nie da się zaoferować z dnia na dzień znacznie większej liczby nieruchomości. W efekcie gwałtowny wzrost popytu, przy względnie sztywnej podaży, prowadził do wzrostów cen mieszkań. Nie jest przy tym tajemnicą, że na rynku nieruchomości ceny jak już wzrosną, to niechętnie spadają.
Inflacja wpływa też na ceny mieszkań
Powodów jest co najmniej kilka. Jeden jest charakterystyczny dla naszego kraju i dotyczy tego, że w Polsce mieszkań jest wciąż po prostu za mało. Inne są bardziej uniwersalne. Chodzi na przykład o to, że właściciele szybko przyzwyczajają się do wysokich wycen i część z nich w czasach gorszej koniunktury rezygnuje ze sprzedaży, aby w ten sposób nie zrealizować straty. Do tego nie możemy zapomnieć o wpływającym na wzrosty cen postępującym rozwoju miast i ich infrastruktury. Niemniej ważna wydaje się jednak inflacja, która podnosi ogólny poziom cen w gospodarce, co przekłada się też przeważnie na wzrost płac i między innymi koszty budowy nowych nieruchomości. Choć historia uczy, że ceny mieszkań i domów potrafią spadać, to robią to niechętnie. Przykłady takich rynków jak USA, Wieka Brytania czy Australia pokazują, że ewentualne korekty cen były w przeszłości znacznie mniej spektakularne niż poprzedzające je wzrosty.
Większość kupujących zachowała zdrowy rozsądek
Czy więc jeśli w końcu na rynek mieszkaniowy wraca normalność, to automatycznie po wzrostach cen mieszkań nastąpią ich spadki? Jeśli chodzi o ceny ofertowe, to jest to uzasadnione, bo szczególnie pod koniec 2023 roku oferta lokali na sprzedaż była bezlitośnie przetrzebiona. Efekt był taki, że na portalach ogłoszeniowych zalegały głównie mieszkania niesprzedawalne o abstrakcyjnym stosunku ceny do jakości. To sztucznie zawyżało średnie ceny ofertowe. Teraz, gdy wybór jest coraz bardziej racjonalny, w pełni uzasadniona jest przynajmniej niewielka korekta średnich stawek ofertowych.
Trochę inaczej wygląda sytuacja z cenami transakcyjnymi, czyli tymi faktycznie płaconymi za mieszkania. Te podobnie jak wcześniej wspomniane ceny ofertowe w 2023 roku rosły, ale nie aż tak szybko jak ceny ofertowe. To sugeruje, że Polacy zachowali zdrowy rozsądek i nie kupowali nieruchomości „po każdej cenie”. Do tego nawet jeśli do spadków cen mieszkań miałoby dojść, to nie tak szybko. Dekoniunktura musiałaby potrwać co najmniej kilka kwartałów, aby faktycznie doprowadziło to do przecen. Na to się nie zanosi.
Trudno przecież nazwać złym otoczenie, w którym realne dochody ludności rosną najszybciej od ponad dwóch dekad, o kredyt już jest łatwiej niż rok czy dwa lata temu. Dalszej poprawy tej sytuacji można spodziewać się, gdy wcześniej czy później RPP wróci na ścieżkę obniżek stóp procentowych. Mało tego, w większości miast wciąż możemy mówić o tym, że podaż dopiero się odbudowuje, a nie, że jest za duża względem popytu.
Wieszcze przecen znowu mogą się pomylić
Nie możemy przy tym zapomnieć o rosnących kosztach budowy. W ostatnich pięciu latach koszty materiałów i robocizny wrosły bowiem bardziej niż ceny transakcyjne mieszkań. W tym samym czasie działki pod budownictwo wielorodzinne drożały w tempie podobnym do wzrostu cen mieszkań. Nawet wynagrodzenia od 2019 roku wrosły tylko trochę wolniej niż ceny mieszkań w największych miastach. Trudno w takich okolicznościach spodziewać się ponownie wieszczonego w przestrzeni medialnej spadku cen nieruchomości. I choć nie można zupełnie wykluczyć, że tym razem w końcu prognozy te okażą się słuszne, to jeśli nie stanie się nic nieprzewidywalnego, bez porównania bardziej prawdopodobne jest, że na koniec bieżącego roku za mieszkania w największych miastach trzeba będzie zapłacić o 5-10% więcej niż pod koniec roku ubiegłego.
Źródło: Michał Sapota, Założyciel i Prezes Zarządu HREIT SA
Wojciech Boczoń
