Średnio o 265 zł, czyli o 14%, podnoszą ratę kredytu hipotecznego w pierwszym roku spłaty dodatkowe koszty – wynika z analizy Home Broker Doradcy Finansowi. Chodzi o prowizję, ubezpieczenie pomostowe, ubezpieczenie niskiego wkładu czy koszty dodatkowych produktów.
Rada Polityki Pieniężnej nie zmieniła stóp procentowych na zakończonym właśnie posiedzeniu. Osoby spłacające kredyty w złotych mogą odczuwać korzyści związane z niewielkim spadkiem stopy WIBOR w ostatnich kilku tygodniach (WIBOR 3M obniżył się w ciągu dwóch miesięcy z 4,16% do 3,86%). Podwyżki stóp przez RPP rynek oczekuje najwcześniej w III kwartale. Już wcześniej rata kredytu może zacząć rosnąć.
Ubezpieczenie niskiego wkładu na kilka lat
Główną część raty kredytu mieszkaniowego, jaką klient spłaca co miesiąc, stanowi suma części kapitałowej i odsetkowej. Warto jednak już na etapie porównywania oferty poszczególnych banków pytać o całościową ratę, uwzględniająco koszty dodatkowe takie, jak prowizję, ubezpieczenie niskiego wkładu, ubezpieczenie pomostowe czy koszty wynikające z konieczności zakupu dodatkowych produktów. Nie zawsze koszty te podnoszą ratę, bank może bowiem wymagać opłacenia niektórych pozycji, zwłaszcza prowizji i ubezpieczenia niskiego wkładu, w gotówce. W pierwszym przypadku jest to płatność jednorazowa, w drugim na kilka lat, np. na trzy w Millennium, pięć w Deutsche Banku. Jeśli w tym czasie stosunek kredytu do wartości nieruchomości, czyli skalnik LTV, nie obniży się do poziomu uważanego przez bank za bezpieczny (zwykle 80%), ubezpieczenie trzeba zapłacić ponownie. Ale nie zawsze tak jest. Przykładowo w Nordei, ubezpieczenie niskiego wkładu, które polega na podniesieniu marży, jest płatne do momentu, aż wskaźnik LTV spadnie do 80%.
Sprawdziliśmy, o ile dodatkowe koszty podnoszą ratę kredytu w złotych w wybranych bankach. W przypadku kredytu walutowego, obok już wymienionych, dojdzie jeszcze koszt spreadu, wynikający ze stosowania przez banki różnych kosztów kupna i sprzedaży walut.
Założenia:
- Do wyliczeń przyjęliśmy, że kredytobiorca zaciąga kredyt w kwocie 300 tys. zł na 30 lat. LTV wynosi 90%.
- Tam, gdzie bank dopuszcza taką możliwość, doliczyliśmy dodatkowy koszt do kwoty kredytu.
- W przypadku ubezpieczenia niskiego wkładu podaliśmy kwoty, jakie trzeba opłacić przy zaciągnięciu kredytu (w gotówce lub doliczone do kwoty kredytu). Nie wzięliśmy pod uwagę, na jaki okres płatne jest ubezpieczenie
- W przypadku ubezpieczenia pomostowego przyjęliśmy, o ile podnosi ratę. Nie wzięliśmy pod uwagę faktycznego okresu płatności tego ubezpieczenia, czyli czasu potrzebnego do dokonania wpisu hipoteki na rzecz banku.
Najmniej dodaje BNP Paribas Fortis
Z szacunków Home Broker Doradcy Finansowi wynika, że przeciętnie rata kredytu z powodu dodatkowych kosztów rośnie w początkowym okresie spłaty (w uproszczeniu przyjmujemy, że jest to pierwszy rok) o 265 zł, czyli o nieco ponad 14%. Kwota ta nie uwzględnia kosztów, które trzeba opłacić w gotówce. Nasze szacunki wskazują, że wśród wybranych do zestawienia banków, w najniższym stopniu, o ok. 160 zł rata podnosi się w BNP Paribas Fortis. Poza tym, kredytobiorca nie musi nic dopłacić w gotówce. Na drugim biegunie mamy Multibank, gdzie dodatkowe koszty to 444 zł, co stanowi aż jedną czwartą łącznego, comiesięcznego kosztu kredytu. Do tego dochodzi jeszcze prowizja, którą trzeba opłacić w gotówce (3600 zł lub 6000 zł).
Najdroższa „pomostówka”
Główną pozycją w dodatkowych kosztach jest ubezpieczenie pomostowe, które wynosi w naszym zestawieniu od 98 zł do 294 zł miesięcznie. Na szczęście ten koszt ponoszony jest zwykle przez kilka miesięcy, aczkolwiek w przypadku zakupu mieszkania na rynku pierwotnym może to być dłuższy okres. Prowizja, jeśli jest doliczana do kwoty kredytu zwykle ponosi ratę o kilkadziesiąt złotych. Zapłata w gotówce jest korzystniejsza, gdyż wówczas od prowizji nie są naliczane odsetki, ale trzeba dysponować określoną kwotą.
Wysoką pozycją jest też ubezpieczenie niskiego wkładu. W naszym przykładzie większość banków oczekuje zapłaty tej sumy w gotówce. Ale są też banki, np. Nordea czy Pekao SA, które doliczają to ubezpieczenie do kwoty kredytu.
Może być wymagane ubezpieczenie na życie
Oprócz tych kosztów banki mogą też wymagać zakupu dodatkowych produktów. W naszym zestawieniu dwa banki, Millennium i Multibank, wymagają zakupu ubezpieczenia na życie, pierwszy przez cały okres kredytowania, a drugi na minimum pięć lat. Dodatkowe koszty mogą też wynikać z konieczności zakupu innych produktów. Jeśli jest to konto, koszt nie jest zbyt dotkliwy, zwłaszcza w przypadku, gdy w zamian bank obniża marże kredytową. Może się jednak zdarzyć, że bank będzie wymagał zakupu pakietu ubezpieczeń.
Źródło: Home Broker
Wojciech Boczoń