Rynek mieszkaniowy – mimo trudności, nadzieja na poprawę

Przesilenie koniunktury na krajowym  rynku mieszkaniowym nastąpi z dużym prawdopodobieństwem najdalej kilka miesięcy po osiągnięciu przez indeks WIG-DEWEL swojego twardego dna. Trwałe odwrócenie długoterminowego trendu wynika bowiem głównie z dyskontowania przyszłości przez rynek kapitałowy, który w tego typu kwestiach myli się nader rzadko.

Problem w tym, że na razie niewiele wskazuje na to, by dołek sprzed miesiąca był końcem pięcioletniej bessy na rynku spółek deweloperskich – pisze Jarosław Jędrzyński, analityk rynku nieruchomości portalu RynekPierwotny.com.  

Ostatnie tygodnie przyniosły silne odreagowanie na warszawskiej giełdzie, które nie ominęło także branży deweloperskiej. Spektakularne, liczone w dziesiątkach procent wzrosty takich tuzów jak Polnord, JW. Construction, Marvipol czy Robyg przełożyły się na wzrost  subindeksu deweloperów o ponad 10 procent. Jak na ten segment rynku nie jest to imponujący wynik, na tyle jednak istotny, że może stanowić wstęp do zakończenia bessy.

Zakładając tego typu optymistyczny scenariusz, należałoby oczekiwać wyraźnej poprawy wyników działalności deweloperskiej, na którą składały by się głównie takie czynniki jak zakończenie cenowego trendu spadkowego na pierwotnym rynku mieszkań, stabilizację a następnie stopniowy przyrost marż deweloperskich, a w końcu wzrost wolumenu sprzedaży nowych lokali.

– Niestety właśnie podane statystyki sprzedaży liderów giełdowej deweloperki nie napawają optymizmem. Wskazują raczej na dalsze utrwalanie procesu hamowania koniunktury na rynku krajowej mieszkaniówki. Siódemka giełdowych potentatów branży w sumie sprzedała w ostatnim kwartale o ponad jedną piątą mniej lokali mieszkalnych w stosunku do wyniku analogicznego okresu roku ubiegłego. Tylko jeden z siedmiu prezentowanych deweloperów – Robyg pochwalił się nieznaczną poprawą wyniku sprzedażowego, pozostali zanotowali mniejszy lub większy regres – mówi Jarosław Jędrzyński, analityk rynku nieruchomości portalu RynekPierwotny.com. Ponieważ rozpatrywane spółki to niekwestionowani liderzy mieszkaniowego rynku pierwotnego, jest bardzo prawdopodobne, że średni spadek sprzedaży w omawianym okresie dla całej branży był znacznie większy. Taki stan rzeczy stawia pod dużym znakiem zapytania możliwość rynkowego ożywienia w dającym się przewidzieć terminie.

 
Źródło: RynekPierwotny.com na podst. PAP

Także odreagowanie spadków na wykresie indeksu WIG-Deweloperzy na razie nie zaowocowało sygnałem dającym nadzieję na odwrócenie długoterminowego trendu spadkowego. Ostatni wzrost zatrzymał się na silnym oporze wyznaczonym przez dołek z grudnia ubiegłego roku. Pokonanie tego poziomu oznaczonego czerwoną linią na wykresie, który na dzień dzisiejszy wciąż pozostaje w zasięgu ręki, byłoby pierwszym istotnym sygnałem kupna zwiastującym trwalszą poprawę koniunktury na giełdowym rynku spółek deweloperskich, a co za tym idzie także perspektywę ożywienia na krajowym rynku mieszkaniowym. – Dla planujących zakup mieszkania oznaczałoby to konieczność zwrócenia większej uwagi na coraz bogatszą ofertę letnich promocji deweloperskich, które najprawdopodobniej byłyby jedną z ostatnich okazji do skorzystania z dużych upustów i rabatów – podkreśla analityk rynku nieruchomości portalu RynekPierwotny.com, Jarosław Jędrzyński.

W przeciwnym wypadku, zakładającym powrót do tendencji spadkowej, nastąpi dalsza przecena akcji deweloperów, a długo oczekiwane ożywienie w rodzimej mieszkaniówce po raz kolejny przesunie się w czasie w bliżej nie określoną przyszłość.   

 
>>> Kliknij aby powiększyć
12- mies. wykres WIG-DEWEL z zaznaczonym poziomem oporu

Bliską perspektywę nadejścia lepszych czasów dla uczestników krajowego rynku nieruchomości mieszkaniowych nie potwierdzają też sygnału płynące z sektora finansowego. Tendencja spadkowa sprzedaży nowych mieszkań jest silnie skorelowana z podobnym trendem na kurczącym się rynku kredytów hipotecznych. Najbardziej niepokojącym zjawiskiem jest coraz bardziej agresywna medialna promocja wysokooprocentowanych depozytów bankowych, przy zanikających reklamach oferty finansowania zakupu nieruchomości. Oznacza to, że część banków ma coraz większe kłopoty z utrzymaniem płynności finansowej, inne, oczekując znacznego pogłębienia europejskiego kryzysu zadłużenia, który jeszcze bardziej skomplikuje sytuację ich spółek-matek, kumulują kapitał i budują płynnościową poduszkę bezpieczeństwa. Normą stają się lokaty oprocentowane dużo wyżej od  stopy WIBOR. Teraz przyszła kolej na budowanie przez banki oferty lokowania oszczędności lepiej oprocentowanych od średniego  oprocentowania kredytów hipotecznych. Jest to bardzo niekorzystna tendencja, prowadząca do dalszego ograniczenia dostępności kredytów i wzrostu ich oprocentowania – podsumowuje Jarosław Jędrzyński, analityk rynku nieruchomości portalu RynekPierwotny.com.

Źródło: rynekpierwotny.com