Zmiany, jakie w ostatnim czasie zaszły na rynku nieruchomości i rynku kredytowym spowodują zwiększenie zainteresowania tańszymi mieszkaniami
Największy wpływ na kształt rynku nieruchomości w najbliższym czasie będzie miała obowiązująca od końca wakacji nowelizacja programu Rodzina na Swoim. Poza tym na rozwój branży mieszkaniowej rzutować będą wprowadzone w bankach obostrzenia przy udzielaniu kredytów w walutach obcych i inne zmiany wpływające na koszt kredytów hipotecznych. Nie bez znaczenia jest też przyjęty właśnie przez Sejm projekt ustawy deweloperskiej.
Odchudzona Rodzina
Nowe zasady dotyczące przyznawania kredytów z dopłatą w ramach programu Rodzina na swoim sprzyjać będą zakupowi mniejszych mieszkań oraz rozwojowi ekonomicznych inwestycji zlokalizowanych na obrzeżach miast. Obowiązujące teraz przepisy spowodowały bowiem poważne ograniczenie cen mieszkań objętych programem. Niewiele lokali, tak na rynku pierwotnym, jak wtórnym może sprostać nowym kryteriom cenowym.
Do miast w których ze świecą szukać można mieszkań, które mieszczą się w obecnych limitach należą m.in. Wrocław, Bydgoszcz, Toruń, Łódź, Kraków, Gdańsk, Olsztyn i Poznań. Próg, który wynosił w nich wcześniej ok. 7 tys. zł/mkw. dla mieszkań deweloperskich spadł po wprowadzeniu nowelizacji o prawie jedną trzecią (wyliczenia Home Broker).
W Poznaniu wprowadzenie dla nowych mieszkań limitu w wysokości 5130 zł/mkw. powoduje, że znalezienie jakiegokolwiek lokalu spełniającego te wymagania jest prawie niemożliwe. – W inwestycji, którą realizujemy w poznańskim Dębcu mamy mieszkania w cenie od 5100 zł/mkw. Wcześniej wszystkie lokale o metrażu do 75 mkw. na osiedlu RED Park kwalifikowały się do dopłat. Nowe kryteria spełnia tylko niewielka część oferty. Naszym klientom proponujemy w zamian system finansowania 15/85. Dzięki temu, że 85 proc. wartości mieszkania kupujący wpłacają dopiero przed odbiorem kluczy, mogą zaoszczędzić na odsetkach od kredytu – tłumaczy Teresa Witkowska, dyrektor sprzedaży w RED Real Estate Development.
W prawdzie beneficjentami programu RnS są teraz single, ale ustawodawca pozwala im kupić tylko mieszkanie do 50 mkw., z których tylko do 30 mkw. rząd dopłaca do odsetek od kredytu. Dlatego jeszcze większe niż dotychczas wzięcie będą miały nieduże lokale.
Trudniej o kredyt
Zakup większych i droższych mieszkań może być ograniczony także poprzez podjętą przez większość banków decyzję o ograniczeniu przyznawania tańszych kredytów denominowanych we franku szwajcarskim. Pożyczkobiorcom chcącym zaciągnąć kredyty walutowe nie sprzyjają też wprowadzane sukcesywnie w bankach, zaostrzające selekcję wnioskodawców, przepisy które zostały narzucone instytucjom finansowym przez Komisję Nadzoru Finansowego.
Dlatego apartamenty, które dotąd były najczęściej finansowane z kredytów w obcych walutach mają teraz mniejszą szansę na sprzedaż. Dodatkowo obrót nieruchomościami kupowanymi na kredyt we franku ogranicza też wysoki kurs tej waluty. Większość kredytów (wartościowo 78,4 proc. wg raportu AMRON) udzielana jest dziś w PLN. Problem w ty, że nie są one najtańsze. Szczególnie, że w tym roku wzrósł już czterokrotnie WIBOR, od którego głównie uzależniona jest marża kredytów w złotych. Pożyczki w euro obejmują zaś tylko ponad 14 proc. wartości wszystkich przyznawanych pożyczek hipotecznych. Frank natomiast wolno przechodzi do historii. Kredyt w CHF można dziś dostać tylko w kilku bankach, które można policzyć na palcach jednej ręki.
Deweloperzy pod kontrolą
Nie bez znaczenia dla rozwoju rynku deweloperskiego będzie miało też wprowadzenie nowych przepisów dotyczących płatności i zawierania umów na mieszkania, które są w trakcie budowy. Kupujący mieszkania będą wpłacać pieniądze nie na konto firmy deweloperskiej, ale na rachunek powierniczy i zawsze zawierać umowy przedwstępne u notariusza. Projekt ustawy deweloperskiej, który niedawno przyjął Sejm z pewnością chroni interes kupujących i zabezpiecza przed praktykami nieuczciwych firm. Z drugiej strony zaś nakłada na deweloperów obowiązki związane z koniecznością ponoszenia dużych nakładów finansowych. To z kolei zwiększa koszty realizacji inwestycji mieszkaniowych i może wpłynąć na zahamowanie rozwoju rynku pierwotnego.
Źródło: RED Real Estate Development
Wojciech Boczoń
