Analiza rynku mieszkaniowego po III kwartale 2009 roku pozwala nam stwierdzić, że mamy do czynienia z jednej strony z trwającą wciąż stabilizacją cen a z drugiej strony ze zjawiskiem ograniczania wprowadzonych nowych inwestycji.
Zagregowana oferta na rynkach: Warszawy, Krakowa, Trójmiasta, Poznania, Wrocławia i Łodzi osiągnęła poziom 29,3 tyś mieszkań. Systematyczny spadek oferty obserwujemy już od IV kwartału 2008, kiedy poziom oferty na 6 rynkach sięgnął 36,8 tys. mieszkań. W III kwartale 2009 deweloperzy wprowadzili do sprzedaży 3,3 tysiące nowych mieszkań czyli o ok. 400 jednostek mniej niż kwartał wcześniej. Nie bez znaczenia na wielkość obecnej oferty miało zanikające zjawisko zwrotów.
Bieżąca oferta zasilana jest coraz mniejszą liczbą nowych mieszkań w konsekwencji na rynku zaczynają dominować mieszkania z bliskim terminem oddania do użytkowania. Na największym lokalnym rynku mieszkaniowym – rynku warszawskim – aż 88% oferty rynkowej stanowią obecnie mieszkania z planowanym terminem oddania w latach 2009 – 2010. Są to mieszkania bądź gotowe bądź takie których budowa jest już zaawansowana. Poza ofertą (nie są sprzedawane) znajduje się prawie 2,5 tys. mieszkań, których budowy jeszcze nie rozpoczęto ale deweloperzy próbowali już sprzedawać te lokale – bez powodzenia, dlatego ich sprzedaż wstrzymano.
W trzech kwartałach 2009 roku na 6 rynkach sprzedano o 30% mniej mieszkań niż w analogicznym okresie 2008 roku. Zagregowana sprzedaż w III kwartale bieżącego roku osiągnęła 5,3 tys. jednostek i była o 500 mniejsza niż w II kwartale. Tylko w Łodzi liczba mieszkań sprzedanych w III kwartale 2009 była znacząco wyższa niż ta odnotowana w II kwartale 2009. Warto jednak zauważyć, że sprzedaż na rynku łódzkim w III kwartale nie przekroczyła 240 mieszkań (kwartalnie 0,3 mieszkań na 1000 mieszkańców) i ten znaczący wzrost dotyczy w rzeczywistości około 70 mieszkań
Inaczej należy ocenić sytuacje w Warszawie gdzie pomimo okresu wakacyjnego sprzedaż utrzymała się na poziomie z II kwartału, co może być odczuwane przez deweloperów jako poprawa koniunktury tym bardziej, że jednocześnie wyraźnie zmniejszyła się liczba zwrotów, to liczba około 2 tysięcy jest raczej optymistyczną daną biorąc pod uwagę, że na III kwartał przypada dwumiesięczny okres wakacji.
Analizując średnie ceny mieszkań znajdujące się w ofercie należy zwrócić uwagę na dalszy spadek ich indeksu na rynkach: Warszawy, Krakowa Wrocławia oraz Trójmiesta. W Poznaniu i Łodzi indeksy średnich cen wzrosły co było wynikiem wprowadzenia do oferty mieszkań w wyraźnie wyższych od przeciętnych cenach – w Poznaniu, bądź dobrej sprzedaży (redukcja oferty) mieszkań tańszych – w Łodzi. Na wszystkich monitorowanych rynkach można było obserwować zjawisko dostosowywania przez deweloperów poziomu cen mieszkań ofercie do wymogów programu Rodzina na swoim.
W III kwartale udział mieszkań gotowych niesprzedanych w ofercie rósł . Najbardziej dynamicznie w Krakowie gdzie aż 43% całkowitej oferty stanowiły mieszkania gotowe oraz Warszawie i Łodzi(odpowiednio 22% i 21% oferty). Spadek odnotowaliśmy jedynie we Wrocławiu i Poznaniu – średnio o 8%.
Zagregowane dla trzech kwartałów dane pokazują, że liczba mieszkań wprowadzanych do sprzedaży była wyjątkowo niska i wyniosła 9,6 tyś jednostek. W analogicznym okresie 2008 roku liczba mieszkań wprowadzonych do sprzedaży była niemal trzykrotnie wyższa. Dopóki ile banki nie zmienią swojej polityki finansowania inwestycji mieszkaniowych nadal będziemy obserwować ograniczenie liczby mieszkań wprowadzanych do sprzedaży a w konsekwencji dalszy spadek wielkości oferty.
Źródło: REAS
Wojciech Boczoń
