Firma Colliers International przeprowadziła pierwszą edycję globalnego badania nastrojów inwestorów aktywnych na rynku nieruchomości.
Uwzględniono opinie aż 244 głównych inwestorów instytucjonalnych i prywatnych działających na rynkach globalnych, których aktywa wycenia się na ponad 300 miliardów USD. Większość respondentów z optymizmem patrzy w przyszłość i ocenia, że cykl wzrostowy na rynku nieruchomości rozpocznie się w trakcie najbliższego roku. Aż dwie trzecie badanych inwestorów deklaruje chęć powiększenia swojego portfela inwestycyjnego w ciągu 12 miesięcy.
Zegar rynku nieruchomości
The Global Property Clock to symboliczny zegar obrazujący cykle koniunkturalne na rynku nieruchomości i porównujący je do miejsca wskazówek na cyferblacie. Zgodnie z nim godzina 12:00 ma przedstawiać rynek w szczytowej formie a godzina 06:00 w recesji. Każdy okres sześciogodzinny wyznacza albo cykl spadkowy (od godz. 12:00 do 06:00), albo wzrostowy (od 06:00 do 12:00). Z badania wynika, że obecnie aż 41% ankietowanych umiejscawia rynek nieruchomości pomiędzy godziną 06:00 a 05:00.
Respondenci postrzegają sytuację Ameryki Łacińskiej (godzina 08:30 wg zegara rynku nieruchomości) i Pacyfiku (Australia i Nowa Zelandia – godzina 07:00) jako moment gwałtownego wzrostu po okresie zastoju. Rynki w USA i Azji położone są na godzinie 06:00. Bliski Wschód, Europa Wschodnia i Zachodnia oraz Kanada są nadal postrzegane jako rynki plasujące się w dolnej części zegara. Uczestnicy badania wierzą, że w ciągu najbliższych 12 miesięcy wszystkie te regiony – poza Europą Wschodnią – znajdą się w różnych fazach zwyżkowych.
Aż dwie trzecie badanych inwestorów deklaruje chęć powiększenia swojego portfela w ciągu następnego roku. Większość z nich czuje się bardziej komfortowo z myślą o ekspansji na własnym rynku krajowym, niemniej jednak widzą także potencjał inwestycyjny w rynkach kilku krajów rozwijających się, takich jak Polska, Ukraina, Wietnam, Brazylia oraz Indie.
Główne obawy inwestorów
„Inwestorzy wyraźnie zauważają ożywienie większości rynków i ich wejście w kolejny cykl.” – mówi Jamie Horn, szef badania z ramienia Colliers International – „Mimo tych pozytywnych nastrojów są nadal ostrożni i wyrażają pewne obawy”.
Główną z obaw jest kwestia finansowania. Zagadnieniem, które podzieliło ankietowanych na dwie równe grupy, było pytanie, czy finansowanie jest obecnie bardziej czy mniej dostępne niż przed rokiem. Jednocześnie prawie 90% ankietowanych jest zgodna co do tego, że w ciągu kolejnego roku pozyskanie finansowania stanie się łatwiejsze, choć jego koszt będzie wyższy. Inwestorzy z Azji, Kanady, Ameryki Łacińskiej i Europy Zachodniej wskazują na poprawę dostępu do finansowania w przeciągu ostatniego roku, podczas gdy inwestorzy z USA i obszaru Pacyfiku nie odnotowali zmian. Inwestorzy ze Bliskiego Wschodu i Europy Wschodniej zauważyli z kolei ograniczenie dostępu do źródeł finansowania.
Zysk ponad wszystko
Kolejnym zagadnieniem, które zdominowało badanie, były zmiany w preferencjach inwestorów na rzecz nabywania nieruchomości o wysokim standardzie i generujących dochód. Inwestorzy kładą większy nacisk na bieżący dochód z nieruchomości niż na oczekiwany wzrost wartości aktywów. Najlepiej oddaje to stwierdzenie jednego z ankietowanych, który powiedział „kupujemy nieruchomości dla dochodu, które generują; wzrost wartości traktujemy jedynie jako możliwy bonus”.
Powrót rynku do normalności
W kwestii postrzegania sytuacji na rynkach kapitałowych, wyniki badania ukazują zasadnicze rozbieżności w opiniach dotyczących jej unormowania (zwykle utożsamianego ze stopami kapitalizacji na poziomie między 7,0 a 7,5% dla nieruchomości biurowych). Równocześnie większość ankietowanych przewiduje, że ich lokalne rynki powrócą do tak zdefiniowanej normalności w ciągu następnych 18 miesięcy. Inwestorzy z Azji i Pacyfiku oczekują powrotu rynku do normalności do końca IV kwartału 2010, inwestorzy z Kanady, Ameryki Łacińskiej, Europy Wschodniej i Zachodniej do końca I kwartału 2011, a inwestorzy z USA w II kwartale 2010.
„Kolejne ważne wnioski z przeprowadzonego badania dotyczą zmian strukturalnych rynku i sposobu ich postrzegania.” – zauważa Ross More, Wiceprezes i Dyrektor Działu Badań w Colliers International. – “Wielu inwestorów podziela pogląd, że cykle rynku nieruchomości są obecnie krótsze i silniejsze niż miało to miejsce w przeszłości. Uczestnicy rynku muszą być jeszcze szybsi, przewidujący i bystrzejsi, jeśli chcą się na nim utrzymać. Również dostęp do aktualnych danych i szczegółowych analiz będzie ważniejszy niż kiedykolwiek wcześniej.” – podsumowuje Ross More.
Pozostałe główne wnioski z badania:
- Według wielu inwestorów wydarzenia ostatnich dwóch lat przypominają bardziej niż kiedykolwiek wcześniej, że rynek nieruchomości komercyjnych charakteryzuje się znaczną cyklicznością a właściwy czas jest czynnikiem kluczowym dla wygenerowania zysku.
- Przewiduje się, że w tym roku stawki czynszów w skali światowej osiągną najniższe wartości: dla rynku biurowego będzie to I kwartał 2010, dla rynku powierzchni przemysłowych – II kwartał br., a dla rynku powierzchni handlowych – III lub IV kwartał 2010 r.
- Wśród inwestorów istnieje silne przekonanie, że pomimo pełnej wyzwań sytuacji ekonomicznej Stanów Zjednoczonych oraz niektórych krajów europejskich, obecne ceny nieruchomości są atrakcyjne. Wielu z nich skłonnych jest uznać, że trudny okres, z punktu widzenia poziomu czynszów i pustostanów, mamy już za sobą i z optymizmem spogląda w przyszłość.
Źródło: Colliers International
Wojciech Boczoń
