Już trzy lata trwają prace nad ustawą o odwróconym kredycie hipotecznym. Obecnie sprawa idzie w kierunku przygotowania rozwiązania prawnego, mającego objąć także instytucję renty dożywotniej, która w Polsce dostępna jest od kilku lat.
Najnowsza propozycja Ministerstwa Gospodarki zakłada przygotowanie hipotecznego funduszu gwarancyjnego na wypadek, gdyby firma oferująca rentę dożywotnią przestała wypłacać klientom pieniądze. Fundusz ma wkroczyć do gry, gdy firma oferująca dożywotnią rentę hipoteczną nie wypłaci świadczenia przez trzy miesiące.
O konieczności objęcia ustawą o odwróconym kredycie hipotecznym także oferowanej przez fundusze hipoteczne dożywotniej renty hipotecznej mówiło się od dawna i wszystko wskazuje na to, że rzeczywiście tak się stanie. Ministerstwo Gospodarki w kolejnej wersji założeń do projektu ustawy skupiło się właśnie na ochronie klientów korzystających z renty dożywotniej. Od kilku lat na rynku działają firmy (nazywają się funduszami hipotecznymi) oferujące starszym osobom dożywotnią rentę i możliwość pozostania w lokalu aż do śmierci w zamian za przeniesienie prawa własności mieszkania.
Obecne stosowane rozwiązanie opiera się na Kodeksie Cywilnym, który mówi o możliwości zawarcia takiej umowy, w myśl której jedna strona zobowiązuje się do dożywotniego wypłacania drugiej stronie renty. W zamian za nią klient przenosi prawo własności mieszkania na fundusz, który po śmierci klienta spienięży mieszkanie.
Scenariusz działania na wypadek zaprzestania wypłat przez firmy oferujące dożywotnią rentę hipoteczną na rzecz beneficjentów będzie zależny od tego, czy umowa zostanie rozwiązana, czy nie. W przypadku nie rozwiązania umowy fundusz gwarancyjny będzie mógł przejąć nieruchomość i przez maksymalnie 12 mies. będzie wypłacał rentę świadczeniobiorcy, poszukując jednocześnie innego podmiotu, który przejmie zobowiązanie. Jeśli poszukiwania nie przyniosą efektu, nieruchomość ma wrócić do pierwotnego właściciela. W przypadku rozwiązania przed świadczeniodawcę umowy, będzie on zobowiązany do zwrotu nieruchomości klientowi na własny koszt, a świadczeniobiorca nie będzie musiał zwrócić już otrzymanych pieniędzy.
Założenie dożywotniej renty hipotecznej i odwróconego kredytu hipotecznego definiowanego przez przyszłą ustawę są takie same: chodzi o uwolnienie kapitału zamrożonego w nieruchomości i umożliwienie starszej osobie skorzystania z niego. Na tym bazują oba rozwiązania, ale różnic między innymi jest bardzo dużo. Przede wszystkim chodzi o moment przeniesienia prawa własności do nieruchomości. Z założeń do ustawy o odwróconej hipotece wynika, że prawo własności zostanie przeniesione dopiero po śmierci beneficjenta. W przypadku dożywotniej renty nieruchomość od razu przechodzi na własność firmy oferującej tego typu usługę.
Wiele wskazuje na to, że umowa odwróconej hipoteki skonstruowana będzie tak, że klient środki z banku będzie otrzymywał tylko przez określony czas (np. 15 lat) podczas gdy oferowana aktualnie renta obowiązuje dożywotnio, bez względu na to ile lat od zawarcia umowy przeżyje klient.
Komisja Nadzoru Finansowego chciała, by tzw. hipotekę odwróconą w modelu sprzedażowym (inna nazwa dla dożywotniej renty hipotecznej) mogły oferować tylko firmy ubezpieczeniowe, a obecnie działające fundusze hipoteczne chcąc utrzymać się na rynku musiałyby zmienić profil działalności. Jednak nie byłoby dla nich niekorzystne choćby ze względu na wymogi kapitałowe wobec branży ubezpieczeniowej. Wydaje się, że korzystniej dla rynku byłoby gdyby aktualnie działające fundusze objąć nadzorem i wprowadzić rozwiązania zabezpieczejące interesy klientów.
Można by to zrobić m.in. poprzez zapewnienie im możliwości odstąpienia od umowy w dowolnym czasie, czy wypłatę rekompensat dla spadkobierców w przypadku szybkiej śmierci beneficjenta. Dobrym pomysłem jest też obowiązek ustanowienia hipoteki na nieruchomości, która ma być zabezpieczeniem wypłacania świadczeń przez fundusze. Wyjaśnienia wymaga także zagadnienie dotyczące utrzymania nieruchomości w należytym stanie i ponoszenia opłat bieżących.
Najważniejsze jest, by ustawa w końcu powstała, bo aktualny stan jest najgorszym z możliwych – o odwróconej hipotece coraz więcej się mówi, ale w polskim prawie takie pojęcie w ogóle nie istnieje. Klienci mogą skorzystać z ofert dożywotniej renty hipotecznej, jednak z poziomu państwa nic nie zabezpiecza ich interesów. Każdy fundusz hipoteczny konstruuje umowy wg własnych wzorów, a klientom trudno jest je porównać.
Marcin Krasoń
Wojciech Boczoń