Spadek cen transakcyjnych złą wróżbą dla rynku mieszkaniowego

Październik nie przyniósł zmian jeśli chodzi o oczekiwania dotyczące cen nieruchomości formułowane przez ekspertów Home Broker. Utrzymana została prognoza z zeszłego miesiąca zakładająca wzrost średniego poziomu cen w największych miastach o 2,2% w perspektywie 12 miesięcy. Jedna czwarta badanych spodziewa się, że ceny pójdą w dół.

Oczekiwania dotyczące potencjału wzrostu cen w nadchodzących 12 miesiącach są systematycznie rewidowane w dół. 2,2% to najniższy poziom w 10-miesięcznej historii badania, aczkolwiek wystąpił po raz drugi z rzędu. To jednak nie musi przesądzać o zahamowaniu spadku optymizmu doradców Home Broker. Podobna sytuacja miała już bowiem miejsce w miesiącach wakacyjnych, po których nastąpiło dalsze obniżenie prognoz.

Duża podaż na rynku wtórnym i pierwotnym

Czynnikami ograniczającymi wzrost cen niezmiennie pozostają duża podaż lokali o stosunkowo niskim standardzie, ożywienie w inwestycjach na rynku pierwotnym, któremu towarzyszą atrakcyjne promocje cenowe, czy niezdecydowanie kupujących. Według danych Home Broker czas, jaki upływa od wystawienia mieszkania na sprzedaż do zawarcia umowy przedwstępnej wydłużył się ostatnio z 71 do 91 dni (dane dla lokali, w przypadku których ostateczną umowę sprzedaży zawarto w sierpniu). Co prawda całkowity czas sprzedaży skrócił się w ciągu miesiąca o 16 dni, do 108 dni, jednak prawdopodobnie było to spowodowane wyjątkowo dużym odsetkiem zakupów dokonywanych za gotówkę.

Słabną nastroje konsumentów

Po stronie czynników wpływających pozytywnie na poziom cen wciąż kluczowa pozostaje liberalizacja polityki banków w zakresie kredytów mieszkaniowych, a także ogromne potrzeby mieszkaniowe. Po stronie czynników wspierających wzrost cen w poszczególnych miesiącach 2010 r. duże znaczenie miały do tej pory poprawiające się nastroje konsumentów. Wrześniowe badanie GUS przyniosło jednak znaczące pogorszenie bieżących ocen koniunktury konsumenckiej, co może być złym sygnałem na przyszłość.

Uwaga na historyczne zmiany cen

Złym sygnałem w kontekście oceny przyszłych zjawisk na rynku nieruchomości może być też ostatni odczyt cen transakcyjnych Home Broker i Open Finance. Mediana zmian cen transakcyjnych w 16 największych miastach w okresie lipiec-wrzesień (rok do roku) obniżyła się o 0,3% po siedmiu miesiącach nieprzerwanego wzrostu.

Portal Global Property Guide, monitorujący rynku nieruchomości mieszkaniowych na świecie, w swojej analizie podsumowującej pierwsze półrocze, ocenia, że ceny mieszkań w Polsce wciąż jeszcze utrzymują się na zbyt wysokim poziomie. Analitycy portalu generalnie dość pesymistycznie patrzą na rynki europejskie, chociaż w części krajów Starego Kontynentu (np. Irlandia, Ukraina, Hiszpania, Wielka Brytania) dokonało się znaczące dostosowanie cen.

Global Property Guide rekomenduje inwestycje w Turcji

W ocenie Global Property Guide najbardziej perspektywicznym rynkiem w Europie jest obecnie Turcja ze względu na niskie ceny metra kwadratowego w Stambule (średnio 1390 euro za m kw.), przeciętną rentowność najmu (5,5%), akceptowalny poziom kosztów transakcyjnych (ok. 10% łącznie dla obu stron transakcji), stosunkowo niską stopę podatkową dla dochodów z najmu, a także szybki rozwój gospodarki. Po stronie zagrożeń związanych z inwestowaniem na tureckim rynku portal wymienia częste ruchy tektoniczne.

… i na Węgrzech

Drugim ciekawym w ocenie Global Property Guide rynkiem w Europie są Węgry. W przypadku tego kraju rekomendacja nie jest jednak tak jednoznaczna, jak w przypadku Turcji ze względu na dużą niepewność związaną z sytuacją gospodarczą i złym stanem finansów publicznych. Ceny metra kwadratowego w Budapeszcie oscylują według danych portalu wokół 1683 euro. Rentowność najmu jest wyższa niż w Turcji (8%). Całkowite koszty transakcyjne (kupujący i sprzedający) wynoszą ok. 11%.

W innych częściach świata Global property Guide rekomenduje inwestycje na rynkach Ameryki łacińskiej (Peru, Panama, Brazylia, Chile), w wybranych stanach USA czy w Egipcie. Problemem jest Azja. Inwestowanie w nieruchomości przez cudzoziemców na wciąż szybko rosnących (mimo działań władz państwowych mających powstrzymać narastanie bańki spekulacyjnej) rynkach Chin, Singapuru czy Hongkongu jest bowiem bardzo ograniczone. Stąd rekomendacja portalu dla Malezji.

Trzy czwarte badanych liczą na wzrost

W październikowym badaniu Home Broker w zasadzie nie zmieniła się relacja optymistów do pesymistów, czyli oczekujących wzrostu i spadku cen mieszkań w największych miastach Polski. Do pierwszej grupy zalicza się obecnie 74% biorących udział w badaniu, a do drugiej – 26%.

Źródło: Home Broker