Polska wydaje się znosić problemy światowej gospodarki stosunkowo dobrze. Status jedynego kraju w Unii Europejskiej, któremu, jak na razie, udało się uniknąć drastycznego spadku produktu krajowego brutto, jest z pewnością czymś godnym uznania i wpływa bardzo pozytywnie na wizerunek naszego kraju w międzynarodowych kręgach biznesowych. Niemniej, atmosfera dużej niepewności i strachu, która dominowała wśród inwestorów w końcówce ubiegłego roku i w pierwszej połowie roku bieżącego, i która wciąż daje o sobie znać, spowodowała, że wiele planowanych projektów inwestycyjnych zostało wstrzymanych, a przedsiębiorcy przyjęli postawę skrajnej awersji do ryzyka, koncentrując się raczej na utrzymaniu swoich przedsiębiorstw przy życiu, niż na nowych wyzwaniach i wykorzystywaniu okazji inwestycyjnych. Nałożyły się na to kłopoty banków, którym nagle wyschły źródła finansowania, i które zmuszone były poświęcić uwagę utrzymaniu płynności i akumulowaniu gotówki, co nieuchronnie doprowadziło do wstrzymania, a przynajmniej znacznego ograniczenia akcji kredytowej.
Ku refinansowaniu
Naturalną konsekwencją znacznego poziomu awersji do ryzyka wśród banków jest zwrócenie się ku tym projektom, które, w ich ocenie, zapewniają wysoką pewność osiągania w przyszłości stabilnych przychodów gwarantujących terminową spłatę kredytu. Trudno zaś pod tym względem o lepszy projekt niż taki, który już istnieje i może się pochwalić historią stabilnych i solidnych wyników finansowych, dających bankowi względną pewność osiągania w przyszłości odpowiedniego wskaźnika pokrycia obsługi długu.
– Refinansując projekty nieruchomościowe, koncentrujemy się na inwestycjach w dobrych lokalizacjach, generujących stabilny strumień przychodów pochodzących najczęściej od najemców będących w dobrej kondycji finansowej – komentuje Maciej Tuszyński, dyrektor generalny polskiego przedstawicielstwa Westdeutsche ImmobilienBank AG. – Przykładem takiej transakcji było refinansowanie Warszawskiego Centrum Finansowego, w którym braliśmy udział w czerwcu tego roku.
Podobnego komfortu nie są w stanie zaoferować bankom nowe projekty, ponieważ wiążą się z nimi co najmniej dwa dodatkowe ryzyka: ryzyko nieukończenia budowy (lub też przekroczenia założonego budżetu) oraz ryzyko związane z nieosiągnięciem zadowalającego poziomu najmu powierzchni.
Dobrym miernikiem ryzyka związanego z refinansowaniem inwestycji nieruchomościowych jest to, w jakim stopniu obecny okres dekoniunktury wpłynął na wartość obiektu. W przypadku najlepszych projektów wpływ ten nie jest wielki. Bank ma więc podstawy uważać, że wskaźnik LTV pozostanie na zadowalającym poziomie w całym okresie kredytowania. Dodatkowo na ograniczenie ryzyka związanego ze spadkiem wartości finansowanej nieruchomości wpływają znacznie bardziej rygorystyczne niż jeszcze dwa lata temu wymogi dotyczące poziomu wskaźnika LTV. Obecnie większość banków oczekuje LTV na poziomie co najwyżej 65 proc., podczas gdy jeszcze dwa lata temu było to nieraz nawet 85 proc.
Dlaczego warto
Na pierwszy rzut oka, refinansowanie kredytu w obecnych warunkach może wydawać się niezbyt korzystnym rozwiązaniem dla kredytobiorcy. Marże kredytów są wciąż na znacznie wyższym poziomie niż kilka lat temu, podobnie jak wkład własny wymagany od inwestora. Negocjacje dokumentów finansowych przebiegają w atmosferze mniej przychylnej dla kredytobiorców niż kilka lat temu, co przekłada się na warunki transakcji. Ponadto, refinansowanie wiąże się nieraz z koniecznością poniesienia dodatkowych kosztów doradztwa, sporządzenia wyceny czy zapłaty prowizji z tytułu rozwiązania istniejącego stosunku prawnego. Jest jednak co najmniej kilka powodów, dla których nawet w obecnych warunkach część kredytobiorców decyduje się na refinansowanie swoich istniejących zobowiązań.
Po pierwsze, istnieją projekty o niskim poziomie dźwigni finansowej, w których zwiększenie poziomu lewarowania i związane z tym uwolnienie kapitału może przynieść określone korzyści inwestorowi. Tak było na przykład w wypadku refinansowania warszawskiej Galerii Mokotów przez jej dwóch właścicieli, Globe Trade Centre S.A. oraz Unibail Rodamco.
– Chłodna kalkulacja finansowa wskazała, że refinansując Galerię Mokotów i zwiększając poziom dźwigni jesteśmy w stanie bardziej efektywnie wykorzystać uwolniony w ten sposób kapitał. Warunki poprzedniego kredytu udzielonego na finansowanie tego projektu były negocjowane 9 lat temu, więc warunki uzyskane przez nas obecnie w ramach refinansowania wcale nie były mniej korzystne. Szczególnie że banki chętnie współpracują z deweloperami o tak silnej pozycji jak GTC – komentuje Erez Boniel, wiceprezes i dyrektor finansowy Globe Trade Centre S.A.
Biorąc pod uwagę fakt, że refinansowanie istniejącego projektu jest dziś łatwiejsze niż pozyskanie finansowania na nową inwestycję, refinansowanie połączone z uwolnieniem kapitału zaangażowanego przez inwestora w istniejący projekt może zwiększyć szanse na uzyskanie finansowania innej inwestycji.
Jednak celem uwolnienia kapitału zaangażowanego w istniejący projekt nie zawsze jest chęć zaangażowania go w nową inwestycję.
– GTC zawsze pozyskuje finansowanie dla projektu jako całości, nigdy zaś na sam zakup ziemi. Dla niektórych mniejszych deweloperów, którzy kupili ziemię na kredyt w szczycie koniunktury, ale nie byli w stanie rozpocząć na niej budowy, refinansowanie bywa metodą na pozyskanie gotówki niezbędnej na spłacenie zobowiązań zaciągniętych w związku z inwestycjami, które nie doczekały się realizacji ze względu na kryzys – mówi Erez Boniel.
Po drugie, refinansowanie bywa sposobem na zakończenie przez kredytobiorcę współpracy z bankiem, który, z takich czy innych względów, zaczyna przejawiać wobec niego niechętne nastawienie. W sytuacji, kiedy kredytobiorca odbiera od swojego banku sygnały mogące świadczyć o tym, że szuka on sposobności by – w odpowiedzi na nieznaczne nawet naruszenie postanowień dokumentacji kredytowej przez kredytobiorcę – podjąć wobec niego nieproporcjonalne działania głównie zmierzające do zwiększenia istniejących zobowiązań finansowych, refinansowanie może dać kredytobiorcy szansę na zmniejszenie tego rodzaju zagrożeń poprzez rozpoczęcie współpracy z innym, bardziej elastycznie zachowującym się bankiem.
Po trzecie, refinansując swoje zadłużenie kredytobiorcy często dążą do jego swoistej restrukturyzacji. Refinansowanie bywa więc sposobem na zmianę warunków finansowania w sytuacji, gdy do takiej zmiany nie jest skory dotychczasowy kredytodawca. Refinansowanie ma często miejsce z najbardziej prozaicznego z powodów: zamiaru rolowania długu w związku z nadejściem terminu spłaty przez kredytobiorcę jego istniejącego zadłużenia, ale możliwa jest na przykład zmiana warunków spłaty kredytu, wydłużenie terminu spłaty, zmiana oprocentowania, waluty kredytu, czy też złagodzenie rygorów, jakim zgodnie z umową kredytową poddany jest kredytobiorca w prowadzeniu swojej działalności.
I choć obecnie trudno jest mówić o restrukturyzacji, która w sposób istotny mogłaby poprawiać sytuację tych kredytobiorców, którzy negatywnie doświadczyli załamania gospodarki, to nawet w ramach podejmowania decyzji przez wiodących deweloperów, którym udało się uzyskać refinansowanie w ubiegłym roku, zmianę podstawowych warunków kredytu często uzasadniają analizy ekonomiczne w skali grupy lub względy praktyczne związane na przykład z brakiem konieczności dalszego uwzględniania ryzyk, które wiązały się z rozpoczynaniem inwestycji w innych realiach rynkowych.
Biorąc to wszystko pod uwagę, mimo pogorszenia warunków, na jakich banki są dziś skłonne udzielać kredytów, refinansowanie zadłużenia wciąż bywa dla kredytobiorców atrakcyjne, a kredyty refinansowe dominowały w tym roku w działalności niektórych banków w zakresie kredytów komercyjnych. Warto zadać sobie jednak pytanie, czy taka sytuacja będzie trwała nadal w nadchodzących miesiącach i kwartałach.
Perspektywy
– Prawie wszystkie udzielone w tym roku przez WestImmo w Polsce kredyty to kredyty refinansowe. Obserwujemy jednak, że powoli sytuacja zaczyna się zmieniać. Kilka spośród nowych transakcji, nad którymi obecnie pracujemy, to finansowanie zakupu gotowych nieruchomości przez nowego inwesora. Rozważamy również udzielenie kredytu na budowę nowych projektów – mówi Maciej Tuszyński. – Banki są dziś znacznie pewniejsze co do źródeł swojego refinansowania, problemy z płynnością na rynku bankowym należą już do przeszłości. – Banki są obecnie nadpłynne. Gdy tylko nabiorą pewności, że najgorszy etap kryzysu mamy już za sobą i że nie grozi nam jego druga fala, to nie widzę powodów, aby kredyty na finansowanie nowych inwestycji nie stały się bardziej dostępne – w podobnym tonie wypowiada się Erez Boniel.
Większy apetyt na ryzyko ze strony banków będzie więc miał dwojakie skutki. Po pierwsze, jeżeli chodzi o kredyty refinansowe, banki przestaną koncentrować się jedynie na najlepszych i najpewniejszych projektach. Spodziewane jest, że od początku przyszłego roku na rynku pojawi się więcej przykładów mniejszego refinansowania, o wartości ok. 20-30 mln euro.
Po drugie, banki z większym zaufaniem podchodzić będą do finansowania nowych inwestycji. Gdy ryzyko drastycznych spadków wartości nieruchomości zmaleje, nie będzie już potrzeby wymagania od kredytobiorców wskaźnika LTV na poziomie 60 proc. Można też zaobserwować, że banki znów zaczynają konkurować ze sobą o najlepsze projekty, co powinno stworzyć w nadchodzących miesiącach presję na obniżenie marż.
Proces ten będzie prawdopodobnie przebiegał powoli, szczególnie że minie zapewne trochę czasu, zanim zacznie się zacierać pamięć banków o lekcjach wyciągniętych z obecnego kryzysu. Wiara w nadchodzące ożywienie na rynku kredytów inwestycyjnych jest jednak duża.
– Spodziewamy się, że wraz z ożywieniem gospodarczym wzrośnie popyt na powierzchnie biurowe, szczególnie w Warszawie. Podaż obiektów biurowych powoli się wyczerpuje, a od półtora roku nie rozpoczęto prawie żadnych nowych inwestycji. Odwrócenie trendu na rynku powinno więc być kwestią najbliższych kilku miesięcy – zakładamy, że odbicie nastąpi w połowie roku 2010 – komentuje Erez Boniel.
Istnieje więc spore prawdopodobieństwo, że proporcje pomiędzy transakcjami finansowania nowych projektów deweloperskich i refinansowania istniejących, zachwiane w ostatnim czasie na korzyść refinansowania, zaczną w najbliższych miesiącach wracać do normy. Co więcej wydaje się, że w związku z ograniczonym dostępem do najlepszych i już istniejących na rynku komercyjnym projektów znacząco wzrośnie popyt po stronie banków na uczestniczenie w projektach mających charakter restrukturyzacyjny, gdzie kluczowe znaczenie dla inwestorów będzie miało tymczasowe zmniejszenie zobowiązań leżących po ich stronie, a wiara w ich powodzenie po zakończeniu okresu recesji będzie dla banków uzasadniona.
Dominika Uberman, Partner CMS Cameron McKenna
Konrad Werner, Associate CMS Cameron McKenna
Wojciech Boczoń
