Najbardziej atrakcyjne oferty sprzedaży mieszkań mogą zniknąć z rynku w ciągu zaledwie kilku dni – pokazują dane Home Broker. Na drugim biegunie znajdują się oferty, które czekają na nabywcę nawet ponad rok. W kwietniu sprzedaż mieszkań na rynku wtórnym zajmowała średnio cztery miesiące.
Wstępne dane pokazują, że sprzedaż mieszkań na rynku wtórnym zajmowała w kwietniu przeciętnie 123 dni – wynika z danych Home Broker. Jest to czas, który mija od wystawienia oferty do zawarcia umowy finalnej. Kwietniowy wynik był gorszy od rekordowego marca, kiedy sprzedaż nieruchomości trwała zaledwie 87 dni. Wynik marcowy był jednak przypadkowy i należy go łączyć z dużo większą niż przeciętna liczbą transakcji gotówkowych (są one szybsze niż finansowane z kredytu, gdyż pozwalają uniknąć czasochłonnych procedur bankowych). Znacznie gorszy wydźwięk ma porównanie wyniku kwietniowego do analogicznego okresu sprzed roku, kiedy to na podpisanie umowy finalnej sprzedający czekał tylko 81 dni. Gdyby natomiast rozważać jedynie ten rok, to można przyjąć, że najnowsze dane wpisują się w stopniowy spadek długości procesu sprzedaży nieruchomości, który osiągnął maksymalną wartość w styczniu br. na poziomie 139 dni.
Dwa i pół miesiąca do umowy przedwstępnej
Jeżeli weźmiemy z kolei pod uwagę liczbę dni mijających od wprowadzenia oferty do sprzedaży do podpisania umowy przedwstępnej, widoczna jest w tym zakresie stabilizacja na przestrzeni ostatnich 12 miesięcy. Jak pokazują dane Home Broker, średnio okres ten w ostatnim roku trwał 72 dni, podczas gdy wyniki wstępne za kwiecień br. wskazują na nieznaczny spadek, do 69 dni.
Dobra okazja – nabywca znajduje się w kilka dni
Z danych Home Broker o transakcjach zawartych w ostatnim kwartale wynika, że najbardziej atrakcyjne nieruchomości mogą zniknąć z rynku nawet w kilka dni. Wymaga to jednak zakupu nieruchomości za gotówkę i paradoksalnie wcale nie jest spowodowane zaniżoną ceną . Przykładem może być kawalerka o powierzchni 27 m kw. na ulicy Vivaldiego we Wrocławiu, która czekała na nabywcę zaledwie 4 dni. Budynek, w którym się mieściła został oddany do użytkowania w 2005 roku. Sam lokal natomiast był w bardzo dobrym standardzie i nie wymagał nakładów finansowych. Bez wątpienia dużym atutem mieszkania była lokalizacja na terenie najbardziej popularnej dzielnicy Wrocławia – Krzykach. – Strony transakcji ustaliły cenę metra kwadratowego mieszkania na blisko 8 tys. zł, co należy uznać za cenę rynkową – mówi Małgorzata Olas, doradca Home Broker z Wrocławia.
Za niewiele ponad 110 tys. zł znalazła także nabywcę kawalerka w Łodzi na terenie dzielnicy Górna. Do podpisania aktu notarialnego doszło zaledwie w ciągu 12 dni od wprowadzenia mieszkania do oferty. Lokal mieścił się w budynku z 2000 roku i był w bardzo dobrym stanie. Do lokalu o powierzchni 27 m kw. przynależał ponadto taras o powierzchni aż 40 m kw., co bez wątpienia przesądziło o tak szybkim zniknięciu oferty z rynku.
Sprzedaż może zająć ponad rok
Sprzedaż mieszkania może jednak trwać dużo dłużej niż wynosi aktualna średnia wynosząca cztery miesiące. Czasami do transakcji nie dochodzi także w związku z cechami mieszkań uznawanych przez nabywców za mankamenty. Około 13 miesięcy czekało na nabywcę trzypokojowe mieszkanie o powierzchni 49 m kw. w Gdańsku, dzielnicy Wrzeszcz. Lokal mieści się w kamienicy z 1945 roku i znalazł nabywcę za cenę blisko 220 tys. zł. Głównymi mankamentami, które mogły wpłynąć na długość sprzedaży były stan lokalu, czyli konieczność remontu i brak centralnego ogrzewania. Ciepło pochodziło z pieca etażowego, co łączyło się to z potrzebą wnoszenia do mieszkania węgla. Trzeba jednak podkreślić, że nie zawsze lokal do remontu musi być trudny do sprzedaży. Są bowiem kupcy, którzy poszukują tylko takich mieszkań, oczywiście oczekując dyskonta w cenie.
Luksus może być przeszkodą
I odwrotnie. Wykończenie lokalu w wysokim standardzie także może stać się przeszkodą w znalezieniu kupca. Szczególnie dzieję się tak, gdy lokal luksusowo wykończony mieści się na przykład w budynku z wielkiej płyty. Sytuacja taka miała miejsce w przypadku czteropokojowego mieszkania na warszawskim Ursynowie. Miało powierzchnię 72 m kw. i mieściło się na najwyższym piętrze budynku z wielkiej płyty. Nawet dość atrakcyjna cena na poziomie niewiele ponad 500 tys. zł oraz pożądana lokalizacja nie pomogły w szybkiej sprzedaży nieruchomości. Mieszkanie to znalazło bowiem nabywcę dopiero ponad 14 miesięcy po wprowadzeniu oferty do sprzedaży.
Kłopoty z kursem walutowym
Jak pokazuje praktyka nie zawsze problem leży w samej nieruchomości. Na warszawskim Śródmieściu mieszkanie sprzedawało się blisko dwa lata i nie wynikało to wcale z wartości nieruchomości, przekraczającej milion złotych, lecz z wysokiego kursu franka szwajcarskiego. Właśnie w tej walucie zaciągnięty był kredyt na zakup lokalu i pomimo dużego zainteresowania wśród kupujących, sprzedający wstrzymywał się z decyzją aż do umocnienia rodzimej waluty. Mieszkanie o powierzchni 102 m kw. (trzy pokoje) mieściło się w kamienicy i urządzone było w wysokim standardzie. Ponadto dużym atutem, oprócz lokalizacji mieszkania, był atrakcyjny widok na panoramę miasta.
Źródło: Home Broker
Wojciech Boczoń
