Maj nie przyniósł zauważalnych zmian na krajowym rynku mieszkaniowym. Utrudniony dostęp do kredytów, niepewna sytuacja na rynku pracy oraz niestabilność rynków finansowych skutecznie ograniczają popyt. Jednak i sprzedający odnajdują się w tych trudnych warunkach coraz częściej wystawiając oferty po niższych cenach i udzielając dodatkowych upustów.
Niepewność zatrudnienia, rosnące koszty życia, trudności w spełnieniu kryteriów niezbędnych do uzyskania kredytu i ogólna niechęć do podejmowania ryzyka jakim jest zaciągnięcie zobowiązania na wiele lat powodują, że od wielu miesięcy na rynku sprzedaży mieszkań widać wyraźny zastój – przy utrzymującej się na stałym poziomie podaży kurczy się grono chętnych do zakupów.
Jednocześnie na rynku wciąż większość stanowią oferty sprzedaży mieszkań obciążone nieuzasadnionym przekonaniem właścicieli o wyjątkowej atrakcyjność ich lokali. Oferowane po wygórowanych cenach cieszą się nikłym zainteresowaniem i powoli stają się tłem dla nowych ofert wystawianych przez osoby w pełni świadome aktualnej sytuacji na rynku.
Jak wynika z analizy portalu domy.pl do sprzedaży trafia coraz więcej mieszkań, które już w chwili pojawienia się na liście ogłoszeń przykuwają uwagę poszukujących. Wyróżnia je atrakcyjna cena, niższa o min. 5% od podobnych, konkurencyjnych ofert.
Jednak niższa cena ofertowa to dopiero pierwszy krok do skutecznego pozyskania klienta. Kolejnym niezbędnym do doprowadzenia do transakcji jest gotowość do negocjacji i udzielenie dodatkowego, upustu. Obecnie bowiem dopiero znacząco niższa w stosunku do innych ofert cena mieszkania czyni je na tyle atrakcyjnym, by klient poczuł, że znalazł prawdziwą okazję i zechciał dokonać zakupu.
A może mieszkanie nad morzem?
Zbliżające się lato to tradycyjnie czas, w którym wielu wczasowiczów spędzających miłe chwile nad Bałtykiem zastanawiać się będzie nad możliwością zakupu mieszkania lub apartamentu w nadmorskiej miejscowości. Kusić będzie bliskość piaszczystej plaży, szum fal a wspomagać je będzie typowa dla beztroskiego, wakacyjnego wypoczynku skłonność do marzeń.
Tymczasem nadmorskie miejscowości rzeczywiście kuszą bogactwem ofert. W portalu domy.pl chętni do zakupu mogą przebierać w tysiącach ofert – zarówno w mieszkaniach popularnych, mieszkaniach o podwyższonym standardzie jak i szerokiej gamie nowoczesnych, komfortowych apartamentów. O ile te pierwsze w Świnoujściu, Dziwnowie czy Łebie można znaleźć nawet w cenach poniżej 3000 zł/m2 (nieco ponad 1/3 średniej ceny m2 mieszkania w Warszawie), o tyle stawki za najbardziej luksusowe apartamenty na Półwyspie Helskim osiągają dziesięciokrotność tej kwoty. W Juracie za możność patrzenia na fale z własnego tarasu i delektowania się pachnącym świerkami i pełnym jodu powietrzem trzeba zapłacić nawet 35 000 zł/m2.
Kredyty nowe: status quo
Nie poprawia się sytuacja osób poszukujących kredytu mieszkaniowego. Banki nie zmieniają swego nastawienia i niewiele wskazuje na to, by w najbliższym czasie miało to nastąpić. W ostatnich kilku tygodniach zmian w ofertach banków było niewiele, a te które miały miejsce, nie były korzystne dla klientów.
W Deutsche Banku PBC wzrosły marże zarówno dla kredytów w złotych jak i w euro. W złotych cena kredytu została podniesiona o 0,1 pp dla wszystkich przedziałów LtV. Wcześniej wzrosły marże kredytów w euro. Od teraz, starając się o kredyt w euro, nawet posiadając 40-proc. wkład własny, nie otrzymamy marży niższej niż 3 pp i to przy skorzystaniu z konta db Life i karty kredytowej.
Jedyne dobre wiadomości to trwające od dłuższego czasu promocje w Banku BGŻ i Crédit Agricole. Ten pierwszy bank gwarantuje najniższą marżę na rynku (oczywiście ma co do tej gwarancji zastrzeżenia, ale nie są niemożliwe do spełnienia), co czyni ofertę banku bardzo atrakcyjną. Trzeba jednak uważać na czas rozpatrywania wniosku, bo przez dużą liczbę wniosków czas procesowania kredytów znacznie się w BGŻ wydłużył. CA z kolei oferuje zerową marżę kredytu przez pierwszy rok (oferta dotyczy także kredytów w ramach Rodziny na Swoim). Dodatkowo można otrzymać zwolnienie z prowizji za udzielenie kredytu, ale to tylko przy składaniu wniosku bezpośrednio w placówce banku, a nie u któregoś z pośredników.
Kredyty spłacane: data spłaty jest kluczowa
Czerwcowe posiedzenie Rady Polityki Pieniężnej zakończyło się pozostawieniem stóp procentowych na niezmienionym poziomie. Ale wykorzystywana do ustalania oprocentowania kredytów hipotecznych 3-mies. stawka WIBOR nadal rośnie, w ostatnich 30 dniach wzrósł z 5,06 do 5,12 proc., tak wysoko nie był od stycznia 2009 r. Od początku maja br. wskaźnik zyskał 18 pkt bazowych, co oznacza wzrost raty 30-letniego kredytu o 12 zł na każde 100 tys. zł zadłużenia (niecałe 2 proc.).
Nadal spada za to oprocentowanie kredytów w euro, trzymiesięczny EURIBOR, powoli acz systematycznie, obniża się od ponad pół roku, w ciągu ostatniego miesiąca spadł z 0,69 do 0,66 proc. Ale to zmiana niewiele wpływająca na raty kredytów. Dużo większe znaczenie mają aktualnie wahania kursu EUR/PLN. Podczas gdy w połowie maja za wspólną walutę trzeba było ok. 4,30 już dwa tygodnie później notowania o kilka groszy przekroczyły 4,40 zł, by w ostatnich dniach wrócić znów poniżej 4,30. Wysokość raty zależy więc od tego, kiedy dany klient ma ją rozliczaną. Różnice w kursach w ciągu dwóch tygodni wynoszą nawet 20 groszy, co w przypadku kredytu na 30 lat przekłada się na ratę wyższą nawet o 22 złote na każde 100 tys. zł zadłużenia.
Sytuacja osób zadłużonych we franku szwajcarskim jest bardzo podobna. Stawka LIBOR 3M, odpowiedzialna za oprocentowanie kredytów w szwajcarskiej walucie, waha się tylko nieznacznie od kilku miesięcy przebywając w okolicy 0,1 proc., raty zależą więc od notowań franka, a ten zachowuje się bliźniaczo do euro. Różnica pomiędzy minimalną i maksymalną ratą 30-letniego kredytu jaką można było zapłacić w ostatnim miesiącu przekroczyła 20 zł na każde 100 tys. zł zadłużenia.
Średnie ceny ofertowe mieszkań w wybranych miastach Polski w maju 2012 r.
*mediana – środkowa cena, która dzieli oferty uporządkowane od najtańszych do najdroższych na dwie równe części *najtańsze – średnia arytmetyczna cen ofertowych obliczona z pierwszych 10% ofert uporządkowanych rosnąco wg ceny za m2 *najdroższe – średnia arytmetyczna cen ofertowych obliczona z ostatnich 10% ofert uporządkowanych rosnąco wg ceny za m2.
Marcin Krasoń, Marcin Drogomirecki
*Raport został przygotowany na podstawie danych z 22500 ofert mieszkań wystawionych do sprzedaży w portalu nieruchomości domy.pl oraz danych Open Finance.
Źródło: Open Finance
Wojciech Boczoń