Podczas wnioskowania o kredyt hipoteczny klienci często pytają Ekspertów finansowych: „jakie oprocentowanie jest lepsze – zmienne czy stałe?” Zaraz po tym sami dopowiadają: „chyba lepsze jest zmienne, bo stopy procentowe raczej będą spadać”. Aby rzetelnie wybrać, trzeba wziąć pod uwagę kilka czynników.
Oprocentowanie stałe a zmienne – różnice w ofertach banków
W pierwszej kolejności należy zaznaczyć, że aktualnie oprocentowanie zmienne w większości banków jest wyższe niż oprocentowanie okresowo stałe. Różnica może wynieść około 0,5%, co w kredycie przy kwocie 500 000 zł na 30 lat przekłada się na wyższą ratę o 200 zł miesięcznie. Klienci wybierając oprocentowanie zmienne musieliby poczekać, aż stopy procentowe spadną o 0,5%, aby zrównać się z oprocentowaniem stałym.
Czy oprocentowanie stałe jest na stałe?
Pamiętajmy, że wybierając oprocentowanie okresowo stałe, bank gwarantuje nam jego niezmienność przez okres 5-ciu lat (wyjątek to Bank BNP Paribas, który ma w ofercie kredyt ze stałym oprocentowaniem na 10 lat). Po tym okresie staniemy ponownie przed wyborem rodzaju oprocentowania.
Czy w ciągu 5-ciu lat, jeśli korzystamy z oprocentowania stałego, może się coś zmienić? Kredyty zaciągnięte na oprocentowanie okresowo stałe w 95% przypadków mają możliwość darmowej całkowitej spłaty. Ta informacja może się okazać kluczowa, ponieważ to oznacza, że pomimo 5-cio letniego okresu oprocentowania stałego, możemy zmienić parametry kredytu.
Kiedy deponujemy środki w banku na lokacie, np. na 5% i w międzyczasie pojawia się oferta 6%, rozsądne byłoby przenieść środki na wyżej oprocentowany depozyt. Jest warunek – brak opłat za zerwanie lokaty. Kredyt to odwrotność lokaty. Darmowa całkowita spłata powoduje, że mając kredyt z oprocentowaniem okresowo stałym na 7% mamy możliwość spłacenia tego kredytu innym, niżej oprocentowanym np. 6,5%. Nazywamy to refinansowaniem kredytu. Dzięki temu comiesięczna rata zostaje obniżona – mówi Damian Parypa, Regionalny Menadżer Sprzedaży Credipass.
Kredyt w oprocentowaniu stałym możemy spłacić kredytem na oprocentowanie stałe. To powoduje, że okres 5-letniego stałego oprocentowania liczy się na nowo. Warto wiedzieć, że zgodnie z najnowszymi rekomendacjami KNF kredyt ze stałym oprocentowaniem można refinansować tylko na kredyt ze stałym oprocentowaniem. Nie ma możliwości przejścia na oprocentowanie zmienne. Aby móc skorzystać z tej opcji należy mieć zdolność kredytową.
Na co zwracać uwagę, aby skorzystać z możliwości zamiany kredytu?
Jeżeli rozważamy ewentualne przeniesienie kredytu w przyszłości, musimy zwrócić uwagę na brak prowizji za wcześniejszą spłatę oraz brak prowizji za udzielenie – ponieważ odzyskanie jej wiąże się z dodatkowymi formalnościami.
Kiedy się opłaca przenosić kredyt?
To zależy od kwoty kredytu i od tego jaka oszczędność nas satysfakcjonuje. Jeżeli mamy kredyt w kwocie 300 000 zł, to przy obniżeniu oprocentowania o 0,5% oszczędzamy miesięcznie 110 zł.
Już przy takiej różnicy oprocentowania warto się nad tym zastanowić. Najlepiej jednak skontaktować się z Ekspertem finansowym, który zweryfikuje aktualne oferty banków i pomoże w całym procesie przeniesienia kredytu.
Z jakimi kosztami należy się liczyć?
Do nowego wniosku będzie potrzebna wycena nieruchomości. Wycena pierwotna, którą składaliśmy do wniosku, jest ważna rok. Po roku konieczne będzie jej zaktualizowanie, co może kosztować około 300 zł. Kolejnym kosztem jest wykreślenie hipoteki starego banku z księgi wieczystej (100 zł).
Trzeba też będzie dokonać wpisu hipoteki na rzecz nowego banku, co daje nam kolejne 200 zł. Nie obędzie się bez wizyty u notariusza, gdzie należy podpisać oświadczenie o ustanowieniu hipoteki. Jest to koszt w okolicach 300 zł. Cała operacja to koszt 1 000 zł.
Źródło: Credipass
Wojciech Boczoń