W dłuższym terminie nie tylko ceny nieruchomości rosną w tempie szybszym niż inflacja. Mechanizm ten dotyczy też czynszów najmu – wynika z danych Eurostatu przeanalizowanych przez Lions Bank. W latach 1996 – 2012 czynsze najmu nieruchomości mieszkalnych wzrosły prawie dwukrotnie (90,7%), a w ostatniej dekadzie niemal o połowę (44,2%).
Wieloletnie badania pokazują, że w dłuższym terminie wartość nieruchomości mieszkalnych rośnie szybciej niż inflacja (o około 1-2 pkt. proc.). Teoretycznie więc, kupując dziś mieszkanie na wynajem można liczyć, że za 10 czy 20 lat otrzymana kwota ze sprzedaży tego lokum będzie miała większą siłę nabywczą, niż dzisiejsza cena zakupu.
Czynsz z czasem rośnie
Nie jest to jednak jedyny plus inwestowania na rynku nieruchomości. Dane Eurostatu na temat składników inflacji sugerują bowiem, że w latach 1996 -2012czynsze najmu nieruchomości mieszkalnych wzrosły prawie dwukrotnie (o 90,7%) – taki wynik dałoby uśrednienie dostępnych danych dla 24 krajów europejskich. W ostatniej dekadzie progres wyniósł 44,2%, a w ciągu pięciu lat 14,2%.
Zysk rośnie, a kredyt tanieje
Jest to o tyle ważna informacja z puntu widzenia inwestora na rynku nieruchomości, że często mieszkania na wynajem są kupowane z udziałem finansowania dłużnego. Jeśli więc hipotetyczny europejski inwestor zaciągnął w 1996 r. kredyt na mieszkanie, które generowało zysk pokrywający comiesięczne koszty kredytu, to dziś może się on cieszyć sporym zyskiem w związku ze wzrostem stawek czynszu prawie o połowę oraz relatywnie stałymi comiesięcznymi ratami.
Trzeba bowiem pamiętać, że na przestrzeni lat koszt kredytu okresowo rośnie i spada, ale jest to wynik zmian stóp procentowych, które przeważnie zmieniają się sinusoidalnie. W Polsce dodatkowo zmiany te charakteryzowała w poprzednich latach spora tendencja spadkowa. Przypomnijmy, że w trakcie pierwszego cyklu łagodzenia polityki pieniężnej przez RPP stopa referencyjna obniżona została z poziomu 24% do 13%. Potem,po kolejnych podwyżkach do poziomu 19%, kolejny cykl łagodzenia spowodował obniżkę stopy referencyjnej do 5,25% i wtedy też kredyty złotowe stały się przystępniejszą formą dla zadłużania hipotecznego. Dziś główna stopa procentowa jest na kolejnym rekordowym poziomie – 2,5%.
Wzrost czynszu szybszy niż ogólnego poziomu cen
Dane publikowane przez Eurostat kryją też inną ważną informację z punktu widzenia inwestorów na rynku nieruchomości. Wynika z nich bowiem, że czynsze najmu w ostatnich latach rosły też wyraźnie szybciej niż ogólny poziom cen dóbr i usług. Uśredniając dostępne dane dla 24 krajów za lata 1996 – 2012 widać, że realny poziom wynagrodzenia właściciela wynajmowanej nieruchomości wzrósł o 16,9%.
Polska na piątym miejscu realnego wzrostu realnego czynszu
Mechanizm nakreślony powyżej nie jest jednak uniwersalny i sytuacja może się wyraźnie różnić pomiędzy konkretnymi rynkami. Co prawda w ciągu ostatnich 15 lat do realnych wzrostów poziomu czynszów (inflacja rosła wolniej niż stawki czynszów) doszło w 19 z 25 przebadanych krajów, ale w pozostałych 6 krajach doszło do spadku. Najmocniej czynsze rosły w ostatnich 15 latach najszybciej wBułgarii (176,1%), na Litwie (152,2%), w Turcji (80,4%), Słowacji (72,4%) i Polsce (67,3%). Tym samym Polska zajmuje wysokie piąte miejsce w gronie krajów o najwyższym realnym wzroście czynszów najmu w latach 1997 – 2013. Do realnych spadków poziomu czynszów doszło natomiast na Malcie (10,6%), w Niemczech (6,6%), Belgii (4,9%), Luksemburgu (3,8%), na Cyprze (2,2%) i w Portugalii (2,1%). Skala tych zmian jak na okres piętnastoletni jest jednak w większości przypadków niewielka. Gdyby ponadto wziąć pod uwagę przykład Malty czy Niemiec, gdzie realny spadek poziomu czynszów był najwyższy w Europie, to nie oznacza to wcale, że hipotetyczni właściciele nieruchomości na wynajem kupionych w tych krajach w 1997 r. odczuli spadek wpływów na konto z tytułu czynszów najmu.
W ujęciu nominalnym, a więc nieuwzględniającym inflacji, nawet w tych krajach doszło bowiem do wzrostu stawek za najem – odpowiednio o 31,2 i 17,8% (w latach 1997 – 2012).
| Zmiany czynszów wynajmu mieszkań w krajach europejskich | |||
| Kraj | Realna zmiana poziomu czynszu wynajmu (z uwzględnieniem inflacji) |
||
| 5 lat | 10 lat | 15 lat | |
| Bułgaria | 2,7% | -8,2% | 176,1% |
| Litwa | -11,7% | 51,8% | 152,2% |
| Turcja | -5,0% | 40,8% | 80,4% |
| Słowacja | -2,3% | 39,6% | 72,4% |
| Polska | 0,4% | 9,7% | 67,3% |
| Islandia | -0,4% | 31,7% | 66,9% |
| Łotwa | -14,8% | 0,8% | 27,6% |
| Austria | 6,1% | 12,7% | 17,5% |
| Finlandia | 3,4% | 10,3% | 16,7% |
| Norwegia | 3,7% | 8,9% | 16,5% |
| Hiszpania | -0,3% | 5,0% | 12,2% |
| Wielka Brytania | -3,8% | 0,0% | 9,3% |
| Dania | 2,2% | 6,3% | 8,4% |
| Grecja | -5,5% | 1,5% | 8,1% |
| Irlandia | -15,9% | -15,2% | 5,7% |
| Francja | -0,5% | 5,7% | 5,7% |
| Holandia | 0,9% | 5,7% | 5,5% |
| Włochy | -0,5% | 0,8% | 4,8% |
| Szwecja | 2,8% | 6,1% | 3,7% |
| Portugalia | 1,3% | 0,6% | -2,1% |
| Cypr | -5,6% | -2,3% | -2,2% |
| Luksemburg | -2,8% | -7,2% | -3,8% |
| Belgia | -5,0% | -5,2% | -4,9% |
| Niemcy | -2,9% | -6,5% | -6,6% |
| Malta | -2,0% | -4,3% | -10,6% |
| Czechy | 35,0% | 40,8% | |
| Chorwacja | 7,3% | ||
| Szwajcaria | 6,4% | ||
| Rumunia | 3,8% | 75,0% | |
| Węgry | 0,3% | 6,6% | |
| Słowenia | -9,9% | 1,4% | |
| Estonia | -31,4% | 0,2% | |
| Opracowanie własne na podstawie danych Eurostatu puste pola oznaczają brak danych |
|||
Bartosz Turek
Lions Bank
Wojciech Boczoń