W przypadku zawarcia umowy najmu na okres dłuższy niż lat dziesięć, po upływie tego okresu poczytuje się ją za zawartą na czas oznaczony. Ma to znaczenie głównie w zakresie możliwości wypowiedzenia takiej umowy, a więc w ujęciu szerszym, w zakresie ochrony trwałości stosunku najmu. Zdaniem autorów projektu, termin dziesięcioletni stanowi jedynie sztuczne ograniczenie. Czy tak jest w istocie?
Próby obejścia dotychczasowych przepisów
W swojej pracy, w agencji nieruchomości Jartom (www.jartom.pl) często spotykam się z sytuacjami, kiedy przedsiębiorcy w celu umożliwienia sobie lepszego oszacowania rentowności inwestycji oraz zabezpieczenia swoich interesów, prześcigają się w rozwiązaniach zmierzających do obejścia obowiązujących przepisów w zakresie długości stosunku najmu. Zawierają umowy przedwstępne określające, że po 10 latach zawrą (podpiszą) kolejne umowy najmu na najdłuższy – dziesięcioletni okres. Niekiedy też konstruują umowę nazywając ją umową dzierżawy tylko po to, by termin jej obowiązywania móc wydłużyć do trzydziestu lat. Z całą stanowczością odradzam jednak klientom stosowanie takich rozwiązań.
Potrzeba zmian
Doświadczenie pracowników Jartom, agencji specjalizującej się w pośrednictwie i doradztwie przy zawieraniu transakcji najmu powierzchni magazynowych oraz produkcyjnych pokazuje, że proponowana nowelizacja to zmiana przez pewne kręgi od dawna oczekiwana. Taką zmianę już od kilku lat postulowały środowiska przedsiębiorców, a zaznaczyć należy, że dotyczy ona właśnie tej kategorii podmiotów. Wprowadziłaby ona do stosunków prawnych między przedsiębiorcami możliwość zawarcia umowy najmu długoterminowego na czas oznaczony, wynoszący nawet 30 lat.
Znaczenie nowelizacji
Praktyczne zastosowanie tych zmian widoczne jest głównie w kwestii możliwości wypowiedzenia stosunku najmu, ponieważ uzależniona jest ona od tego, czy najem jest zawarty na czas oznaczony czy bezterminowo. Jeśli czas trwania umowy najmu jest nieoznaczony, zarówno najemca jak i wynajmujący mogą wypowiedzieć go z zachowaniem terminów ustalonych w umowie, a w razie ich braku z zachowaniem terminów ustawowych, określonych w kodeksie cywilnym. W przypadku umowy najmu zawartej na czas oznaczony, możliwość wypowiedzenia ogranicza się do katalogu przyczyn wymienionych w umowie. Autorzy projektu nowelizacji twierdzą, że w budynkach, które generują dochód w oparciu o umowy najmu lokali użytkowych pewność wynajęcia powierzchni o określonej wielkości ma zasadnicze znaczenie dla obu stron transakcji.
Co dla wynajmującego?
Przedmiotowa nowelizacja daje inwestorowi czerpiącemu zyski z wynajmu powierzchni, możliwość oszacowania, w jakim czasie inwestycja może się zwrócić. Zdaniem autorów projektu daje również poczucie bezpieczeństwa finansowego, oraz możliwość ustalenia, czy w przyszłości opłaca się wybudować pod wynajem kolejny obiekt.
Według agencji Jartom, na polskim rynku coraz częściej dochodzi do podpisywania między przedsiębiorcami umów rodzaju build to suit, czyli zawieranych przed wybudowaniem obiektu. Wydłużenie okresu najmu jest niewątpliwie rozwiązaniem korzystnym dla inwestora. Budując obiekt pod konkretnego najemcę, uwzględniając jego (często dość specyficzne) wymagania, po zakończeniu najmu wynajmujący może mieć problem ze znalezieniem kolejnego najemcy, z powodu „niestandardowości obiektu”. Poniesione koszty są często tak wysokie, że przedsiębiorca chce jak najdłużej wynajmować lokal, w jak najbezpieczniejszej dla siebie formie. Możliwość zawarcia umowy najmu na 30 lat z najemcą, dla którego obiekt był budowany w dużej części rozwiązuje ten problem.
Co dla najemcy?
Wydłużenie okresu najmu na czas oznaczony, zdaniem niektórych niesie z sobą wiele korzyści również dla przedsiębiorcy będącego najemcą. Z praktyki Jartom wynika, że często najemca sam, na własny koszt dokonuje w najmowanym obiekcie prace adaptacyjne, optymalnie dostosowując go do potrzeb prowadzonej przez siebie działalności. Wiąże się to w sposób oczywisty z koniecznością poniesienia (najczęściej bardzo dużych) kosztów. Długi okres najmu likwiduje konieczność poszukiwania nowego obiektu (po zakończeniu najmu dotychczasowego), a tym samym ponoszenia po raz kolejny kosztów związanych z dostosowywaniem nowego obiektu, a także kosztów kolejnej przeprowadzki. Ważnym argumentem entuzjastów nowelizacji jest również fakt uniknięcia potrzeby zmiany siedziby firmy najemcy, gdyż przedsiębiorca może w ten sposób utracić część dotychczasowych kontrahentów, którym do nowej siedziby zakładu będzie po prostu za daleko.
Pomimo argumentów popierających tę nowelizację i entuzjastycznie nastawionych do niej specjalistów, raz po raz słychać ostrożne argumenty sceptyków. Słychać, ale na razie bardzo cicho… ale to już temat na odrębny tekst.
Małgorzata Papaj,
prawnik Agencji JARTOM
Wojciech Boczoń
