W ostatnim czasie oprocentowanie kredytów, na które składa się marża banku i wysokość stopy rynkowej (WIBOR, LIBOR),pnie się do góry. Z dnia na dzień coraz więcej banków decyduje się na podniesienie marży dla nowo udzielanych kredytów. Na taki ruch zdecydowały się chociażby Polbank, PKO BP, Nordea Bank, Millennium, GE Money Bank, Dom Bank, Kredyt Bank, a także mBank i MultiBank. Nie da się wykluczyć, że w kolejnych dniach na taki ruch zdecydują się kolejne instytucje. To wszystko z powodu kłopotów banków z pozyskiwaniem kapitału. Jeszcze kilka miesięcy, czy dwa lata temu banki nie narzekały na brak depozytów. Do tego ich oprocentowanie było dość niskie. Banki miały więc z czego finansować akcję kredytową, a poza tym nie było problemów z pożyczeniem pieniędzy od innych instytucji lub od spółek-matek. Kryzys finansowy zmienił jednak tę sytuację o 180 stopni. Banki straciły do siebie zaufanie i niechętnie udzielają sobie nawzajem pożyczek, a jeśli już to po bardzo wysokich cenach. Banki wciąż próbują też pozyskiwać pieniądze w postaci depozytów klientów, ale tu również muszą oferować coraz wyższe stawki, bo oprocentowanie najlepszych lokat już dawno przekracza 8 proc. Te rosnące koszty pieniądza są przerzucane na klientów. Do tego dochodzi jeszcze fakt, że coraz droższe staje się zabezpieczenie przed ryzykiem kursowym, a banki przeprowadzają takie transakcje w przypadku kredytów w walutach obcych. Efekt tego wszystkiego jest taki, że rosną marże na kredytach hipotecznych. Można powiedzieć, że średnio ta ostatnia podwyżka sięgnęła około 0,8 punkta procentowego. To zaś oznacza, że nowy kredyt na przykład na 300 tys. na 30 lat, będzie droższy w miesięcznej obsłudze o ok. 100 PLN. To oczywiście dotyczy tylko nowych kredytów, bo klienci, którzy zaciągnęli kredyt wcześniej i mają ustaloną, wpisaną do umowy marżę, mogą spać spokojnie.
Niestety ten spokojny sen dotyczy tylko marży, bo posiadacze „starych” kredytów też odczuwają skutki kryzysów. Chodzi o wspomniany wzrost rynkowych stóp procentowych. I tak np. polski trzymiesięczny WIBOR, który stanowi bazę do wyliczania oprocentowania sporej części kredytów w złotych, w ciągu miesiąca wzrósł o 0,26 punktu proc. To oznacza, że posiadacz takiego przykładowego kredytu na 300 tys. PLN, na 30 lat zapłaci miesięczną ratę na poziomie 2160 PLN zamiast 2105 PLN czyli o ponad 50 PLN więcej. Nieco gorzej mają posiadacze kredytów we frankach szwajcarskich. Trzymiesięczny LIBOR w CHF wzrósł nawet bardziej niż polski WIBOR bo z 2,72 do 3,12 proc. w ciągu miesiąca. Posiadaczy kredytów we frankach dotknęło także osłabienie złotego, który cierpi na skutek kryzysu. Kurs franka w ciągu miesiąca skoczył do góry o 14 groszy. A wracając do naszego przykładu, ktoś kto miał kredyt na 300 tys. na 30 lat , i miesiąc temu płacił ratę w wysokości 1484 PLN, teraz po wzroście stopy procentowej i kursu franka zapłaci nawet o 180 zł więcej.
Zmieniające się stopy procentowe i marże to nie koniec konsekwencji kryzysu dla rynku kredytów hipotecznych. Problemy z pozyskaniem środków owocują też coraz wyższymi wymaganiami banków odnośnie wkładów własnych. Kilka miesięcy temu można było znaleźć oferty nawet na 130 proc. wartości nieruchomości. Teraz kilka banków wprowadziło obowiązek posiadania wkładu własnego.
Na takie posunięcie w przypadku kredytów walutowych zdecydował się już kilka miesięcy temu Santander Bank, a teraz dołączyły do niego m.in. Dom Bank, Millennium, a ostatnio nawet PKO BP. Ponadto banki zaostrzają nieco procedury udzielania kredytów, chociażby przez podnoszenie minimalnych dochodów potrzebnych do uzyskania pożyczki.
Wpływ na dalszy rozwój sytuacji będą oprócz realiów rynkowych miały również działania Komisji Nadzoru Finansowego. Ta jeszcze zanim banki zaczęły podnosić marże i zaostrzać kryteria udzielania kredytów zwracała uwagę na zbyt liberalną politykę banków.
Ostatnio szef KNF Stanisław Kluza wspomniał w wywiadzie telewizyjnym o wprowadzeniu obowiązkowego wkładu własnego na poziomie nawet 30 proc. Gdyby okazało się, że nadzór wprowadzi tak restrykcyjne ograniczenia, to dostępność kredytów hipotecznych zostanie bardzo mocno ograniczona.
Wszystko wskazuje na to, że najbliższe tygodnie na rynku kredytów będą dość nerwowe, co dla potencjalnych kredytobiorców będzie oznaczało trudność w znalezieniu atrakcyjnego kredytu. Po tym czasie sytuacja powinna się uspokoić, choć marże banków raczej już zostaną na podwyższonym poziomie, a ich powrót do poziomów sprzed kryzysu, jeśli w ogóle będzie możliwy, to nastąpi najwcześniej za kilka lat. Na szczęście po uspokojeniu nastrojów, i powrocie zaufania na międzybankowym rynku, można się spodziewać, że nieco w dół pójdą rynkowe stopy procentowe. Dzięki temu spadnie oprocentowanie i miesięczna rata zarówno dla „starych” kredytów, jak i tych zaciąganych w obecnych trudnych czasach.
Mateusz Ostrowski, analityk Open Finance
Wojciech Boczoń