Taniej już było – zakup mieszkania na kredyt drożeje drugi miesiąc z rzędu

Wciąż zakup mieszkania na kredyt jest tani w porównaniu do sytuacji z ostatnich kilku lat, ale stan ten nie będzie trwał wiecznie. Już bowiem od dwóch miesięcy wzrastają koszty zakupu własnych czterech kątów, a prognozy sugerują tylko dalsze podwyżki. Dziś rata kredytu zaciągniętego na zakup przeciętnego mieszkania dwupokojowego w dużym mieście wynosi 916 zł – wynika z szacunków Lions Bank i portalu nieruchomości Morizon.pl.

Wartość indeksu kosztu kredytu (IKK) w maju br. osiągnęła poziom 77,3 pkt. Choć jest to jeden z najniższych wyników zanotowanych w historii badania, to trzeba dodać, że ostatnie dwa miesiące przyniosły niewielkie wzrosty wartości indeksu. Czym właściwie jest wskaźnik stworzony przez Lions Bank i portal nieruchomości Morizon.pl? Ma on za zadanie w prosty sposób prezentować, jak zmienia się miesięczna rata kredytu zaciąganego na zakup mieszkania w dużym polskim mieście. Co miesiąc badamy więc, biorąc pod uwagę ceny nieruchomości i warunki kredytowe, z jaką ratą musiałby liczyć się potencjalny nabywca mieszkania.

Aktualna wartość sugeruje, że chcąc kupić mieszkanie na kredyt w jednym z 10 największych polskich miast, trzeba się co prawda liczyć z kosztem o 0,4% wyższym niż w przed miesiącem, ale wciąż aż o 11% niższym niż rok temu (indeks był wtedy na poziomie 86,9 pkt.). Nie można też zapomnieć o fakcie, że w styczniu 2013 roku, a więc w momencie, w którym badanie rozpoczęto, zakup na kredyt był aż o 29,3% droższy niż dziś (indeks był wtedy na poziomie 100 pkt.).

Metodologia badania:

Aby obliczyć ratę kredytu zaciągniętego na zakup mieszkania w dużym mieście wzięto pod uwagę trzy główne czynniki:

1. Szacunkową wartość mieszkania 1, 2 i 3-pokojowego w jednym z 10 badanych miast. Obliczono ją poprzez przemnożenie mediany ceny ofertowej z poprzedniego miesiąca (Morizon.pl) oraz powierzchni charakterystycznej dla danej nieruchomości – 30 m kw. dla kawalerki, 50 m kw. dla mieszkania 2-pok. i 75 m kw. dla mieszkania 3-pok.,

2. Wysokość przeciętnej marży kredytowej dla danego okresu – średnia z wyników ankiety przeprowadzonej wśród banków przez Tax Care,

3. Wysokość stawki WIBOR 3M – notowanie z 15 dnia miesiąca publikacji (do lutego 2015 roku do obliczeń przyjmowano notowania z pierwszego dnia miesiąca, po zmianie metodologii powtórnie przeliczono wyniki; zmiana ma za zadanie jak najszybsze uchwycenie ewentualnych zmian stóp procentowych, o których Rada Polityki Pieniężnej przeważnie decyduje na początku miesiąca).

Na tej podstawie oszacowano wysokość miesięcznej raty kredytowej dla następujących założeń:

1. Kredyt udzielany na 30 lat,

2. System rat równych,

3. Wkład własny na poziomie 20%.

Na podstawie danych obliczonych w wyżej opisany sposób stworzono też indeks kosztu kredytu (IKK). Uśrednia on wyniki dla 10 badanych miast na temat kosztu kredytu zaciągniętego na zakup mieszkania dwupokojowego i odnosi do wyniku ze stycznia 2013 roku. Wyniki prezentowane są jako indeks o podstawie 100. W efekcie wynik na poziomie 120 pkt. sugeruje, że w danym miesiącu miesięczna rata na zakup przeciętnego mieszkania dwupokojowego w jednym z 10 największych polskich miast jest o 20% wyższa niż była w styczniu 2013 roku. Może to mieć związek ze wzrostem kosztu kredytu lub wzrostem wartości nieruchomości. Z odwrotną sytuacją mielibyśmy do czynienia, gdyby odczyt w danym miesiącu był na poziomie 80 pkt.

Ceny mieszkań kosmetycznie w górę

Koszt związany z zakupem mieszkania na kredyt jest oczywiście tym niższy, im tańsze są nieruchomości w danym mieście. Fakt, że w ostatnim czasie indeks kosztu kredytu znajduje się na niskich poziomach nie wynika jednak z faktu, że mieszkania tanieją. Jak bowiem sugerują dane portalu Morizon.pl średnia wyciągnięta z cen dla badanych miast pozostaje na względnie stabilnym poziomie (wzrost o 0,8% r/r).

Dla poszczególnych miast mediana cen ofertowych (cena, od której połowa ofert jest tańsza, a połowa droższa) zawiera się w przedziale od 3,6 do 8 tys. zł za m kw. Najwyższe ceny są oczywiście w Warszawie. Kolejne miejsca zajmuje Kraków (6,5 tys. zł), Wrocław (5,7) i Poznań z Gdańskiem (po 5,5). Na drugim biegunie jest Łódź z wynikiem na poziomie 3,6 tys. zł za m kw. oraz Katowice i Bydgoszcz z cenami o 200 złotych wyższymi. Ceny transakcyjne są oczywiście niższe od przytoczonych stawek ofertowych – przeważnie o od kilku do kilkunastu procent.

Ceny ofertowe znacznie przewyższają transakcyjne

Warto zauważyć, że przedstawione mediany cen ofertowych są zazwyczaj wyraźnie wyższe od przeciętnych transakcyjnych, które za pierwszy kwartał opublikował NBP. Różnice wynoszą od 1% w Gdańsku do 13% w Warszawie. Przeciętnie o 8% mediana cen ofertowych przewyższa średnią cenę transakcyjną. Faktycznie nabywane nieruchomości na rynku są więc przeważnie wyraźnie tańsze niż te, które właściciele oferują do sprzedaży. Przyjęcie cen ofertowych do dalszych obliczeń jest jednak o tyle uzasadnione, że kupując nieruchomość na własność trzeba się liczyć z koniecznością poniesienia kosztów transakcyjnych, co zawyża budżet, którym należy dysponować. Upraszczając całą sprawę postanowiliśmy więc oszacować wysokość rat kredytowych w oparciu o przeciętne ceny ofertowe. Założyliśmy, że nabywca posiada 20-proc. wkład własny, co mniej więcej odpowiada średniej rynkowej. Dług zaciągany jest na 30 lat, w rodzimej walucie, w systemie rat równych.

Ceny nieruchomości używanych w wybranych miastach
Lokalizacja	Mediana ceny ofertowej m kw.	Przeciętna cena transakcyjna za m kw. mieszkania*	Różnica między ceną ofertową i transakcyjną
Warszawa	7 955 zł	7 054 zł	13%
Kraków	6 549 zł	6 130 zł	7%
Poznań	5 468 zł	4 905 zł	11%
Wrocław	5 692 zł	5 245 zł	9%
Gdańsk	5 476 zł	5 417 zł	1%
Lublin	4 919 zł	4 424 zł	11%
Szczecin	4 175 zł	3 741 zł	12%
Bydgoszcz	3 800 zł	3 531 zł	8%
Łódź	3 587 zł	3 342 zł	7%
Katowice	3 758 zł	3 542 zł	6%
* Na podstawie danych NBP za I kw. 2015 r.

* Na podstawie danych NBP za I kw. 2015 r.

Dwa pokoje za 916 zł miesięcznie

Z danych firmy Tax Care wynika natomiast, że marże kredytowe niemal przestały rosnąć bo w ciągu 12 miesięcy średni ich poziom zmienił się w z 1,75% na 1,77%. Przy notowanym w połowie maja WIBOR-ze 3M na poziomie 1,67% średnie oprocentowanie kredytu hipotecznego można oszacować na zaledwie 3,44%. Jest to jeden z najniższych wyników w historii.

Jak te liczby wpływają na wysokość rat? Gdyby dziś zadłużyć się na 30 lat z 20-proc. wkładem własnym na popularne dwupokojowe mieszkanie w jednym z 10 największych polskich miast trzeba się liczyć z ratą na poziomie 916 zł (średnia dla badanych miast). W przypadku kawalerek byłoby to 550 zł, a trzypokojowych lokali 1374 zł miesięcznie.

W poszczególnych miastach wyniki te byłyby oczywiście bardzo zróżnicowane. Najwyższe byłyby w Warszawie, gdzie zadłużając się na trzy pokoje trzeba oddawać do banku przeciętnie 2127 zł miesięcznie. Przy wyborze dwóch pokoi ratę oszacować można na 1414 zł miesięcznie, a w przypadku kawalerki 851 zł miesięcznie. Na drugim biegunie są takie miasta jak Bydgoszcz, Łódź i Katowice. Tam kupując kawalerkę na kredyt trzeba się liczyć z miesięczną ratą na poziomie 380 – 410 zł miesięcznie. W przypadku dwóch pokoi byłoby to 640 – 680 zł, a trzech około 960 – 1020 zł.

Koszt kredytu na zakup mieszkania w wybranych miastach
Lokalizacja	Kawalerka  (30 m kw.)		Mieszkanie 2-pok.  (50 m kw.)		Mieszkanie 3-pok.  (75 m kw.)
	szacunkowa cena	miesięczna rata	szacunkowa cena	miesięczna rata	szacunkowa cena	miesięczna rata
Warszawa	238 650 zł	851 zł	397 750 zł	1 418 zł	596 625 zł	2 127 zł
Kraków	196 470 zł	701 zł	327 450 zł	1 168 zł	491 175 zł	1 751 zł
Wrocław	170 760 zł	609 zł	284 600 zł	1 015 zł	426 900 zł	1 522 zł
Gdańsk	164 280 zł	586 zł	273 800 zł	976 zł	410 700 zł	1 464 zł
Poznań	164 040 zł	585 zł	273 400 zł	975 zł	410 100 zł	1 462 zł
Lublin	147 570 zł	526 zł	245 950 zł	877 zł	368 925 zł	1 315 zł
Szczecin	125 250 zł	447 zł	208 750 zł	744 zł	313 125 zł	1 116 zł
Bydgoszcz	114 000 zł	406 zł	190 000 zł	677 zł	285 000 zł	1 016 zł
Katowice	112 740 zł	402 zł	187 900 zł	670 zł	281 850 zł	1 005 zł
Łódź	107 610 zł	384 zł	179 350 zł	639 zł	269 025 zł	959 zł
Średnia	154 137 zł	550 zł	256 895 zł	916 zł	385 343 zł	1 374 zł
Założenia: Nabywca dysponuje 20-proc. wkładem własnym, zadłuża się na 30 lat w systemie rat równych, marża kredytowa wynosi 1,77%, a WIBOR 3M przyjęto na poziomie z połowy miesiąca (1,67%)

Założenia: Nabywca dysponuje 20-proc. wkładem własnym, zadłuża się na 30 lat w systemie rat równych, marża kredytowa wynosi 1,77%, a WIBOR 3M przyjęto na poziomie z połowy miesiąca (1,67%)

Taniej już było

Nie powinno ulegać wątpliwości, że kluczowym czynnikiem, który w ostatnim czasie decyduje o tym ile kosztuje kredyt mieszkaniowy, jest stawka WIBOR. Ta jest nierozerwalnie związana z poziomem stóp procentowych w Polsce, a więc to od decyzji Rady Polityki Pieniężnej w dużej mierze zależy ile kosztować będzie kredyt. Przypomnijmy, że na początku listopada 2012 roku główna stopa procentowa była na poziomie 4,75%. W marcu br. Rada Polityki Pieniężnej zdecydowała o obniżeniu tego poziomu do 1,5%, a więc o ponad dwie trzecie względem poziomu sprzed serii obniżek, co miało kilkukrotnie większe znaczenie dla potencjalnych nabywców mieszkań niż działania banków komercyjnych podwyższających marże.

Warto jednak podkreślić, że już w połowie maja br. WIBOR 3M zaczął kosmetycznie rosnąć, a prognozy sugerują, że trzeba spodziewać się kontynuacji tego ruchu. Wiedzę na temat tego co przynieść mogą kolejne miesiące można czerpać z notowań kontraktów terminowych na stopę procentową (FRA). 22 maja 2015 r. kontrakty za 9 miesięcy wyceniały WIBOR 3M na 1,74%, a więc wciąż niewiele więcej niż wartość tego wskaźnika ze wspomnianego dnia (1,68%). Dopiero później trend wzrostowy ma przyspieszyć. I tak w znacznie dłuższym horyzoncie czasowym (21-miesięcznym) kontrakty na WIBOR 3M notowane są na poziomie 2,03%, czyli wyraźnie wyżej niż 22 maja. Z tych notowań wnioskować można, że przez cały 2015 rok kredytobiorcy cieszyć się będą rekordowo niskim poziomem stóp procentowych, a więc rekordowo niskimi ratami kredytów. Pierwsze podwyżki prawdopodobne są w 2016 roku – tak przynajmniej sugerują dzisiejsze notowania.

Bartosz Turek, Lions Bank

Marcin Drogomirecki, Morizon.pl