To była ciekawa dekada na warszawskim rynku nowych mieszkań

Analizy 18.01.2011 (21:17)

Miniona dekada na stołecznym rynku nieruchomości upłynęła wyjątkowo ciekawe. Obserwowaliśmy powstawanie olbrzymich osiedli jak Tarchomin, miasteczko Wilanów czy Nowy Ursus. Był okres hossy i bessy.

Koniunktura w 2. połowie dziesięciolecia przyczyniła się do gwałtownego wzrostu cen – metr mieszkania drożeje z miesiąc na miesiąc. Koniec dekady to z kolei trudny czas zarówno dla inwestorów, jak i kupujących.

2002

Rok 2002 na rynku nieruchomości to czas bessy. Sprzedaż jest na niewysokim poziomie. Mieszkania, które sprzedają się najszybciej mają metraż nieprzekraczający 35 mkw. lub od 45 do 55 mkw. Najtrudniej sprzedać apartament.

Rok 2002 pozwala na zaciąganie korzystnych kredytów mieszkaniowych – rata kredytu jest konkurencyjna w stosunku do kosztów wynajmu mieszkania. Zaciąganych jest jednak stosunkowo mało pożyczek hipotecznych. A wszystko przez niepewną sytuację na rynku pracy i wysokie bezrobocie.

Modne jest Piaseczno, gdzie średnia cena 1 mkw. wynosi 2 840 zł. Statystyczne mieszkanie w Warszawie to lokal o powierzchni 63 mkw. i średniej cenie jednego mkw. 3 594 zł.

DZIELNICA ŚR. METRAŻ ŚR. CENA 1MKW.

Bemowo 52,5 3 500

Białołęka 50 2 870

Bielany 53 3 380

Mokotów 80 4 400

Ochota 72 4 100

Praga Południe 58 3 100

Praga Północ 57,5 3 100

Saska Kępa 81 4 610

Śródmieście 123 5 450

Targówek 59 2 771

Ursus 57,5 2 870

Ursynów 59 3 740

Wawer 62 3 500

Wilanów 80,5 5 400

Wola 61,5 3 060

Żoliborz 92 5 400

Warszawa 63 3 594

Tabela przedstawia śr. metraże oferowanych mieszkań i śr. ceny w dzielnicach

2005

Na początku roku 2005 średnie ceny metra kwadratowego mieszkania w Warszawie kształtowały się na poziomie ok. 4 000 zł brutto. To początek hossy – ceny mieszkań zaczynają rosnąć. W okresie 12 miesięcy największe wzrosty średniej ceny mkw. mają miejsce na Ursynowie i Żoliborzu. Tam podaż jest wciąż zbyt niska. Zatem popyt zgłaszany na nieliczne lokale sprzedawane w tych dzielnicach pozwala na dyktowanie wysokich cen.

Statystyczne mieszkanie w Warszawie to lokal o powierzchni 73,04 mkw. i średniej cenie jednego mkw. 4 879 zł.

Począwszy od III kwartału 2005 aż do III kwartału 2007, kolejne okresy charakteryzuje dynamiczny wzrost cen ofertowych rzędu 3 – 12% na kwartał. Ceny ofertowe zbliżone są do cen sprzedaży, gdyż w przypadku nadpopytu praktycznie nie ma mowy o negocjacji cen i warunków umowy.

DZIELNICA ŚR. METRAŻ ŚREDNIA CENA 1 MKW.

Bemowo 68,59 4 257

Białołęka 60,42 3 655

Bielany 67,05 4 088

Mokotów 88,56 5 847

Ochota 59,78 5 156

Praga Południe 57,95 4 125

Praga Północ 117,00 4 886

Rembertów 49,19 3 054

Śródmieście 75,07 8 336

Targówek 62,00 3 750

Ursus 59,73 4 003

Ursynów 71,37 5 110

Wawer 63,38 3 386

Wesoła 95,16 3 114

Wilanów 89,15 5 362

Włochy 76,80 3 600

Wola 69,26 5 702

Żoliborz 89,69 5 877

Warszawa 73,04 4 879

Tabela przedstawia śr. metraże oferowanych mieszkań i śr. ceny w dzielnicach

Chętnie kupowane mieszkania znajdują się nie tylko w najtańszych przedziałach cenowych.

CENA CAŁKOWITA W ZŁ UDZIAŁ W OFERCIE SPRZEDAŻY

do 100 000 0,9%

100 000 – 150 000 4,2%

150 000 – 200 000 11,0%

200 000 – 250 000 14,4%

250 000 – 300 000 16,0%

300 000 – 350 000 12,9%

350 000 – 400 000 10,1%

400 000 – 500 000 13,8%

500 000 – 1 mln 14,1%

powyżej 1 mln 2,5%

2007

Hossę kończy ten sam czynnik, który ją wywołał – ruch stóp procentowych. Od początku 2007 roku Rada Polityki Pieniężnej zaczyna zacieśniać swoje stanowisko dotyczące stóp procentowych. Efektem działań antyinflacyjnych jest seria kolejnych podwyżek, co przekłada się na średnie oprocentowanie kredytów mieszkaniowych w rodzimej walucie, które wzrasta z 5,6% w styczniu 2007 na 7% w styczniu 2008.

Doprowadza to do tego, że dwuosobowe gospodarstwo domowe, w którym obie osoby zarabiają średnią pensję warszawską i jedną z tych pensji przeznaczają w całości na spłatę kredytu, może kupić na koniec 2007 roku mieszkanie o powierzchni 49 mkw. W latach 2003 – 2005 dostępna powierzchnia wynosi około 68 mkw. Co więcej, nawet podczas największej bessy w roku 2002 zdolność nabywcza jest wyższa.
Od połowy 2007 r. w Warszawie następuje wyraźny i pogłębiający się spadek popytu na mieszkania, które sprzedają się słabo, a co więcej na rynek wciąż trafia dodatkowa podaż, która zaostrza konkurencję.

Średnia cena 1 mkw. wynosi 8 659 zł.

DZIELNICA ŚREDNIA CENA 1 MKW.

Bemowo 8 131

Białołęka 6 348

Bielany 8 852

Mokotów 9 795

Ochota 9 986

Praga Południe 8 741

Praga Północ 7 977

Śródmieście 14 442

Saska Kępa 12 066

Targówek 7 228

Ursus 7 636

Ursynów 7 942

Wawer 6 676

Wesoła 7 091

Wilanów 9 504

Włochy 7 270

Wola 9 354

Żoliborz 10 755

Warszawa 8 659

Tabela przedstawia śr. ceny w dzielnicach

2010

Podaż w Warszawie w 2010 roku ulega znacznemu zwiększeniu w porównaniu do roku ubiegłego – o 25%. Średnia cena 1 mkw. wynosi 8 254 zł. To taniej o ok. 6% niż w roku 2009. Średni metraż mieszkania w 2010 roku wynosi 72 mkw.

DZIELNICA ŚR. METRAŻ ŚR. CENA 1 MKW.

Bemowo 72,2 7 357

Białołęka 59,0 6 282

Bielany 67,5 8 199

Mokotów 73,6 9 732

Ochota 67,4 9 536

Praga Południe 68,9 7 935

Praga Północ 61,0 7 224

Śródmieście 96,2 15 595

Targówek 66,4 7 352

Ursus 61,5 6 951

Ursynów 86,6 7 777