Miniona dekada na stołecznym rynku nieruchomości upłynęła wyjątkowo ciekawe. Obserwowaliśmy powstawanie olbrzymich osiedli jak Tarchomin, miasteczko Wilanów czy Nowy Ursus. Był okres hossy i bessy.
Koniunktura w 2. połowie dziesięciolecia przyczyniła się do gwałtownego wzrostu cen – metr mieszkania drożeje z miesiąc na miesiąc. Koniec dekady to z kolei trudny czas zarówno dla inwestorów, jak i kupujących.
2002
Rok 2002 na rynku nieruchomości to czas bessy. Sprzedaż jest na niewysokim poziomie. Mieszkania, które sprzedają się najszybciej mają metraż nieprzekraczający 35 mkw. lub od 45 do 55 mkw. Najtrudniej sprzedać apartament.
Rok 2002 pozwala na zaciąganie korzystnych kredytów mieszkaniowych – rata kredytu jest konkurencyjna w stosunku do kosztów wynajmu mieszkania. Zaciąganych jest jednak stosunkowo mało pożyczek hipotecznych. A wszystko przez niepewną sytuację na rynku pracy i wysokie bezrobocie.
Modne jest Piaseczno, gdzie średnia cena 1 mkw. wynosi 2 840 zł. Statystyczne mieszkanie w Warszawie to lokal o powierzchni 63 mkw. i średniej cenie jednego mkw. 3 594 zł.
DZIELNICA ŚR. METRAŻ ŚR. CENA 1MKW.
Bemowo 52,5 3 500
Białołęka 50 2 870
Bielany 53 3 380
Mokotów 80 4 400
Ochota 72 4 100
Praga Południe 58 3 100
Praga Północ 57,5 3 100
Saska Kępa 81 4 610
Śródmieście 123 5 450
Targówek 59 2 771
Ursus 57,5 2 870
Ursynów 59 3 740
Wawer 62 3 500
Wilanów 80,5 5 400
Wola 61,5 3 060
Żoliborz 92 5 400
Warszawa 63 3 594
Tabela przedstawia śr. metraże oferowanych mieszkań i śr. ceny w dzielnicach
2005
Na początku roku 2005 średnie ceny metra kwadratowego mieszkania w Warszawie kształtowały się na poziomie ok. 4 000 zł brutto. To początek hossy – ceny mieszkań zaczynają rosnąć. W okresie 12 miesięcy największe wzrosty średniej ceny mkw. mają miejsce na Ursynowie i Żoliborzu. Tam podaż jest wciąż zbyt niska. Zatem popyt zgłaszany na nieliczne lokale sprzedawane w tych dzielnicach pozwala na dyktowanie wysokich cen.
Statystyczne mieszkanie w Warszawie to lokal o powierzchni 73,04 mkw. i średniej cenie jednego mkw. 4 879 zł.
Począwszy od III kwartału 2005 aż do III kwartału 2007, kolejne okresy charakteryzuje dynamiczny wzrost cen ofertowych rzędu 3 – 12% na kwartał. Ceny ofertowe zbliżone są do cen sprzedaży, gdyż w przypadku nadpopytu praktycznie nie ma mowy o negocjacji cen i warunków umowy.
DZIELNICA ŚR. METRAŻ ŚREDNIA CENA 1 MKW.
Bemowo 68,59 4 257
Białołęka 60,42 3 655
Bielany 67,05 4 088
Mokotów 88,56 5 847
Ochota 59,78 5 156
Praga Południe 57,95 4 125
Praga Północ 117,00 4 886
Rembertów 49,19 3 054
Śródmieście 75,07 8 336
Targówek 62,00 3 750
Ursus 59,73 4 003
Ursynów 71,37 5 110
Wawer 63,38 3 386
Wesoła 95,16 3 114
Wilanów 89,15 5 362
Włochy 76,80 3 600
Wola 69,26 5 702
Żoliborz 89,69 5 877
Warszawa 73,04 4 879
Tabela przedstawia śr. metraże oferowanych mieszkań i śr. ceny w dzielnicach
Chętnie kupowane mieszkania znajdują się nie tylko w najtańszych przedziałach cenowych.
CENA CAŁKOWITA W ZŁ UDZIAŁ W OFERCIE SPRZEDAŻY
do 100 000 0,9%
100 000 – 150 000 4,2%
150 000 – 200 000 11,0%
200 000 – 250 000 14,4%
250 000 – 300 000 16,0%
300 000 – 350 000 12,9%
350 000 – 400 000 10,1%
400 000 – 500 000 13,8%
500 000 – 1 mln 14,1%
powyżej 1 mln 2,5%
2007
Hossę kończy ten sam czynnik, który ją wywołał – ruch stóp procentowych. Od początku 2007 roku Rada Polityki Pieniężnej zaczyna zacieśniać swoje stanowisko dotyczące stóp procentowych. Efektem działań antyinflacyjnych jest seria kolejnych podwyżek, co przekłada się na średnie oprocentowanie kredytów mieszkaniowych w rodzimej walucie, które wzrasta z 5,6% w styczniu 2007 na 7% w styczniu 2008.
Doprowadza to do tego, że dwuosobowe gospodarstwo domowe, w którym obie osoby zarabiają średnią pensję warszawską i jedną z tych pensji przeznaczają w całości na spłatę kredytu, może kupić na koniec 2007 roku mieszkanie o powierzchni 49 mkw. W latach 2003 – 2005 dostępna powierzchnia wynosi około 68 mkw. Co więcej, nawet podczas największej bessy w roku 2002 zdolność nabywcza jest wyższa.
Od połowy 2007 r. w Warszawie następuje wyraźny i pogłębiający się spadek popytu na mieszkania, które sprzedają się słabo, a co więcej na rynek wciąż trafia dodatkowa podaż, która zaostrza konkurencję.
Średnia cena 1 mkw. wynosi 8 659 zł.
DZIELNICA ŚREDNIA CENA 1 MKW.
Bemowo 8 131
Białołęka 6 348
Bielany 8 852
Mokotów 9 795
Ochota 9 986
Praga Południe 8 741
Praga Północ 7 977
Śródmieście 14 442
Saska Kępa 12 066
Targówek 7 228
Ursus 7 636
Ursynów 7 942
Wawer 6 676
Wesoła 7 091
Wilanów 9 504
Włochy 7 270
Wola 9 354
Żoliborz 10 755
Warszawa 8 659
Tabela przedstawia śr. ceny w dzielnicach
2010
Podaż w Warszawie w 2010 roku ulega znacznemu zwiększeniu w porównaniu do roku ubiegłego – o 25%. Średnia cena 1 mkw. wynosi 8 254 zł. To taniej o ok. 6% niż w roku 2009. Średni metraż mieszkania w 2010 roku wynosi 72 mkw.
DZIELNICA ŚR. METRAŻ ŚR. CENA 1 MKW.
Bemowo 72,2 7 357
Białołęka 59,0 6 282
Bielany 67,5 8 199
Mokotów 73,6 9 732
Ochota 67,4 9 536
Praga Południe 68,9 7 935
Praga Północ 61,0 7 224
Śródmieście 96,2 15 595
Targówek 66,4 7 352
Ursus 61,5 6 951
Ursynów 86,6 7 777
Wawer 66,5 6 833
Wesoła 68,3 6 330
Wilanów 89,4 8 156
Włochy 62,0 6 766
Wola 65,1 9 073
Żoliborz 84,3 8 132
Warszawa 72,0 8 254
Tabela przedstawia śr. metraże oferowanych mieszkań i śr. ceny w dzielnicach
Średnie ceny oferowanych mieszkań w Warszawie (wykres)
2002 – 3.594 zł
2003 – 3.892 zł
2004 – 4.341 zł
2005 – 4.879 zł
2006 – 7.354 zł
2007 – 8.659 zł
2008 – 9.380 zł
2009 – 8.934 zł
2010 – 8.254 zł
Źródło:
