Kraków to miasto, w którym przez epidemię właściciele mieszkań wynajmowanych na doby mocno dostali po kieszeni. Problemy były już jednak wcześniej i dotyczyły nie tylko Krakowa, ale też innych dużych miast, gdzie ostra konkurencja dawała się we znaki.
Jeszcze wiosną wiele mówiło się o tym, że rynek mieszkaniowy załamie się przez epidemię. Dziś więcej mamy dowodów na to, że sprawa rozwija się zgoła odwrotnie. Jednym z powodów tego niedoszłego załamania miała być masowa sprzedaż lub wynajem po obniżonych cenach mieszkań przeznaczonych dotychczas na wynajem krótkoterminowy. Chodzi o lokale, w których zamieszkać można na jedną noc, a które po prostu miały być alternatywą dla hoteli.
Wynajem na doby to tylko nisza
Już kilka miesięcy temu sugerowaliśmy, że jest to mało prawdopodobny scenariusz. Powód? W szczytowym momencie mieszkań wynajmowanych na doby było w skali całego kraju około 40 tysięcy. W samych miastach wojewódzkich takich nieruchomości było ponad 30 tysięcy, przy czym większość w 3 miastach – Warszawie, Krakowie i Gdańsku – wynika z danych AIRDNA.
Dla porównania wszystkich mieszkań wynajmowanych w sposób tradycyjny, jest w Polsce około 1,2 – 1,5 mln. Mieszkania wynajmowane na doby stanowią więc tylko drobny ułamek tych wynajmowanych na rok. Efekt przypływu ofert z rynku krótkoterminowego na tradycyjny nie powinien więc być spektakularny. Podobnie powinno być z cenami na rynku sprzedaży nieruchomości. Dlaczego? Otóż dlatego, że nawet na największych rynkach – w 7 miastach (Warszawa, Wrocław, Kraków, Poznań, Gdańsk, Gdynia, Łódź) na początku roku wynajmowanych na doby było 25 tys. nieruchomości. Dla porównania w ciągu 2019 roku na tych rynkach sprzedało się ponad 4 razy więcej mieszkań.
Konkurencja zrobiła więcej niż wirus
Od razu widać, że nadzieje na to, że mieszkania odpływające z rynku najmu krótkoterminowego „przewrócą” cały rynek mieszkaniowy musiały okazać się płonne. Nie tylko skala wynajmu na doby nie jest aż tak duża, to do tego oczywiste jest, że nie mogło dojść tu do masowego wynajmowania tych mieszkań w sposób tradycyjny lub sprzedaży wszystkich na raz. Mało tego, dane sugerują, że na rynku wynajmu krótkoterminowego słaba koniunktura zaczęła się wcześniej. Chodzi o to, że już po 3 kwartale 2019 roku mieliśmy do czynienia ze spadającą liczbą dostępnych ofert wynajmu na doby. Wtedy w miastach wojewódzkich było ich trochę ponad 31 tysięcy. Potem ta liczba topniała i na początku 2020 roku wynosiła 27 tys.
Za jeden z głównych powodów podawano wtedy bardzo dużą konkurencję, która skutkowała tym, że sporą część turystycznego tortu zgarniały najsprawniejsze firmy zajmujące się wynajmem na doby. W efekcie dla pojedynczych właścicieli nie zostawało za wiele, a nadzieje na znacznie wyższe zyski niż w tradycyjnym najmie długoterminowym, zderzały się z brutalną rzeczywistością.
Dla porównania w samym okresie „koronawirusa” liczba ofert spadała mniej dynamicznie, bo tylko o 2 tysiące jednostek – wynika z danych AIRDNA dla miast wojewódzkich. W trzecim kwartale 2020 roku było ich 25,1 tysięcy. To mniej więcej tyle co pod koniec 2018 roku i na początku 2019.
Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments
Wojciech Boczoń