Ceny nieruchomości na lokalnym rynku mieszkaniowym potrafią się znacząco różnić. Kluczowym czynnikiem decydującym o ich poziomie jest lokalizacja. W każdym mieście można wskazać dzielnice, w których szanse na tanie lokum są największe i takie, gdzie nie ma sensu zapuszczać się bez wypchanego portfela. Analitycy Działu Badań i Analiz firmy Emmerson Realty na podstawie ofert publikowanych w serwisie otodom.pl sprawdzili, w których dzielnicach średnie ceny mieszkań na rynku wtórnym przyjmują obecnie najniższe wartości.
Oczywiście w każdym z miast specyfika najtańszych dzielnic jest znacząco różna, ale można wskazać kilka czynników ułatwiających wskazanie tanich rejonów. Szanse na mieszkanie wyraźnie tańsze od przeciętnej rynkowej rosną w dzielnicach położonych na peryferiach wielkich miast i borykających się poważnymi problemami komunikacyjnymi. Jeśli duży udział podaży w badanym rejonie stanowią mieszkania w wielkopłytowych osiedlach bądź mocno podupadłe kamienice to również spowoduje, iż przeciętne mieszkanie w danym rejonie będzie wycenianie poniżej średniej dla całego miasta.
Poniżej przedstawiamy średnie ceny mieszkań w najtańszych dzielnicach wybranych miast pochodzące z portalu otodom.pl.
| Miasto | Dzielnica | Średnia cena (zł/mkw.) |
| Gdańsk | Orunia | 4 752 |
| Katowice | Załęże | 2 589 |
| Kraków | Nowa Huta | 5 480 |
| Łódź | Górna | 3 712 |
| Poznań | Wilda | 4 877 |
| Warszawa | Białołęka | 6 374 |
| Wrocław | Psie Pole | 5 360 |
Źródło: portal www.otodom.pl
Ceny w najtańszych dzielnicach potwierdzają duże rozbieżności pomiędzy cenami na poszczególnych rynkach mieszkaniowych. Przeciętne mieszkanie do kupienia oferowane na katowickim Załężu jest niemal 2,5 razy tańsze od typowego mieszkania w najtańszej warszawskiej dzielnicy, Białołęce. Dlatego nie ma większego sensu porównywania ich między sobą. Z drugiej strony warta przeanalizowania jest tendencja cenowa w najtańszych dzielnicach. Czy tanie dzielnice broniły się skutecznie przed spadkiem cen, czy też wręcz przeciwnie, zanotowały dotkliwy spadek?
| Miasto | Dzielnica | Zmiana średniej ceny w ostatnich dwóch latach (%) |
| Gdańsk | Orunia | – 13,5 |
| Katowice | Załęże | – 18,1 |
| Kraków | Nowa Huta | – 9,2 |
| Łódź | Górna | – 9,6 |
| Poznań | Wilda | – 8,7 |
| Warszawa | Białołęka | – 9,5 |
| Wrocław | Psie Pole | – 9,7 |
Źródło: portal www.otodom.pl
W większości najtańszych dzielnic na przestrzeni ostatnich dwóch lat zanotowano spadek na poziomie ok. 9%. Dwukrotnie większy odnotowano w katowickiej dzielnicy Załęże. Tam w ujęciu procentowym spadek sięgnął aż 18%. Niewiele lepiej zachowywała się średnia cena w gdańskiej dzielnicy Orunia. Spadła tam ona bowiem o ponad 13%.
Wiemy już, iż żadna z najtańszych dzielnic nie obroniła się przed wyraźnym spadkiem cen. Ale czy mieszkania w najtańszych dzielnicach potaniały bardziej niż w całym mieście? Okazuje się, iż w większości z wymienionych dzielnic spadki średniego poziomu cen okazały się wyraźnie głębsze niż analogiczna zmiana liczona dla całego miasta. Wyjątkiem jest wrocławska dzielnica Psie Pole, gdzie spadek średniego poziomu ceny oferowanych mieszkań okazał się nieco mniejszy niż w wypadku całego wrocławskiego rynku. Z kolei w łódzkiej dzielnicy Górna spadek średniej ceny okazał się bardzo zbliżony do tego, jaki miał miejsce na lokalnym rynku.
Jarosław Mikołaj Skoczeń, ekspert nieruchomości otodom.pl
Wojciech Boczoń
