Narodowy Bank Polski niedawno opublikował roczny raport o sytuacji na rynku mieszkaniowym. Ta analiza zawiera monografię dotyczącą największych miast kraju. Wspomniana monografia jest bardzo ciekawym źródłem danych. Dzięki informacjom zebranym przez NBP możemy sprawdzić, w której z krajowych metropolii najszybciej poprawiają się warunki mieszkaniowe. Wbrew pozorom, Warszawa nie osiągnęła największego przyrostu liczby mieszkań …
Gdańsk i Wrocław – te miasta są liderami mieszkaniowych zmian
Narodowy Bank Polski w swojej monografii podaje między innymi liczbę mieszkań na terenie największych miast kraju. Warto pamiętać, że w tym statystycznym kontekście słowo „mieszkanie” oznacza zarówno dom, jak i lokal mieszkalny – przypomina Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl. Największym zasobem takich nieruchomości dysponują oczywiście mieszkańcy Warszawy. Pod koniec 2014 r. warszawiacy mieli do dyspozycji ponad 900 000 mieszkań (patrz poniższe zestawienie). W stosunku do 2010 r. liczba stołecznych mieszkań wzrosła o 5,81% (49 455 sztuk). Nie był to jednak najlepszy wynik wśród krajowych metropolii. Zasób mieszkaniowy bardziej powiększył się w:
-
Gdańsku (+8,79%)
-
Wrocławiu (+8,65%)
-
Krakowie (+7,85%)
Znacznie gorsze wyniki odnotowano na terenie Poznania (+4,73%) i Łodzi (+3,06%). Pierwsze miasto musi walczyć z utratą mieszkańców na rzecz pobliskich gmin. Łódź przeżywa natomiast poważne problemy demograficzne. Wymienione czynniki skutecznie ograniczają tempo, w którym rośnie zasób mieszkaniowy.
Trzeba zwrócić uwagę, że Warszawa nadal pozostaje zdecydowanym liderem pod względem liczby lokali i domów przypadających na 1000 mieszkańców. Wynik, który NBP odnotował na terenie stolicy (519 w 2014 r.), jest zbliżony do zachodnioeuropejskich standardów i znacznie wyższy od średniej z całego kraju (ok. 360).
W pozostałych metropoliach analogiczne wartości są znacznie mniejsze (Kraków – 464 mieszkania/1000 osób, Łódź – 496, Wrocław – 467, Poznań – 454, Gdańsk – 449). Relatywnie dobry wynik Łodzi niestety jest związany z sukcesywnym spadkiem liczby mieszkańców (-14% od 1995 r. do 2014 r.). Szybkie zmiany dotyczące Wrocławia, Krakowa i Gdańska (+30/+35 mieszkań na 1000 osób od 2010 r.), w pierwszej kolejności są efektem większej liczby lokali i domów. Warto wspomnieć, że Wrocław wyróżnia się też największą powierzchnią użytkową w przeliczeniu na mieszkańca (32,9 mkw. w 2014 r.). Wyniki z innych metropolii to: 30,5 mkw. (Warszawa), 26,8 mkw. (Kraków), 26,7 mkw. (Łódź), 29,4 mkw. (Poznań) i 26,7 mkw. (Gdańsk).
| Zmiany wielkości zasobu mieszkaniowego w sześciu największych miastach kraju (2010 r. – 2014 r.) | ||||||||
| Rok → Nazwa miasta/analizowana wartość ↓ |
2010 r. | 2011 r. | 2012 r. | 2013 r. | 2014 r. | Zmiana sumaryczna (2010 r. – 2014 r.) | ||
| Warszawa | Liczba mieszkań | 850 904 | 859 913 | 872 587 | 885 393 | 900 359 | +5,81% | |
| Liczba mieszkań w przeliczeniu na 1000 mieszkańców | 501 | 503 | 509 | 513 | 519 | +18 | ||
| Kraków | Liczba mieszkań | 328 016 | 332 811 | 339 449 | 346 414 | 353 755 | +7,85% | |
| Liczba mieszkań w przeliczeniu na 1000 mieszkańców | 434 | 438 | 448 | 456 | 464 | +30 | ||
| Łódź | Liczba mieszkań | 339 504 | 344 100 | 346 751 | 348 151 | 349 893 | +3,06% | |
| Liczba mieszkań w przeliczeniu na 1000 mieszkańców | 461 | 475 | 482 | 484 | 496 | +35 | ||
| Wrocław | Liczba mieszkań | 272 527 | 276 075 | 282 538 | 290 264 | 296 100 | +8,65% | |
| Liczba mieszkań w przeliczeniu na 1000 mieszkańców | 432 | 437 | 448 | 459 | 467 | +35 | ||
| Poznań | Liczba mieszkań | 236 627 | 239 035 | 241 664 | 244 170 | 247 808 | +4,73% | |
| Liczba mieszkań w przeliczeniu na 1000 mieszkańców | 426 | 432 | 439 | 446 | 454 | +28 | ||
| Gdańsk | Liczba mieszkań | 190 428 | 194 638 | 199 548 | 203 223 | 207 168 | +8,79% | |
| Liczba mieszkań w przeliczeniu na 1000 mieszkańców | 414 | 423 | 433 | 440 | 449 | +35 | ||
| Źródło: opracowanie własne na podstawie danych NBP (Monografia miast 2014 r.)
W metropoliach deweloperzy budują aż 82% nowych mieszkań
|
||||||||
We wszystkich analizowanych miastach, wzrost liczby mieszkań był przede wszystkim zasługą budownictwa deweloperskiego. Ta zależność jest bardzo dobrze widoczna na poniższym wykresie. Dzięki niemu można stwierdzić, że od 2010 r. do 2014 r. w każdej z sześciu metropolii deweloperzy wybudowali 70% – 80% mieszkań oddanych do użytkowania -tłumaczy ekspert portalu RynekPierwotny.pl. Najwyższy udział budownictwa deweloperskiego odnotowano na terenie Gdańska (84% od 2010 r. do 2014 r.). W pozostałych metropoliach analogiczna wartość wyniosła:
-
Warszawa – 83%
-
Kraków – 83%
-
Poznań – 81%
-
Wrocław – 80%
-
Łódź – 70%
Wynik dotyczący Łodzi ma związek z relatywnie niską ceną gruntów budowlanych. Dzięki lepszej dostępności działek, większa liczba indywidualnych inwestorów decyduje się na budowę domu w obrębie miasta.
Informacje zebrane przez NBP wskazują również, że TBS-y i spółdzielnie budujące dla własnych członków, miały niewielki wpływ na wiodące rynki mieszkaniowe. Wymienione instytucje od 2010 r. do 2014 r. wybudowały tylko 6% mieszkań oddanych w sześciu największych miastach. Analogiczny wynik dla firm deweloperskich wynosi aż 82%. Wiele wskazuje na to, że nowy rząd będzie chciał nieco zmniejszyć nierównowagę między budownictwem deweloperskim i czynszowym. Taki cel ma zostać osiągnięty dzięki programowi budowy mieszkań na gruntach przekazanych przez samorządy. W przypadku największych miast, znalezienie odpowiednich i atrakcyjnych działek może być jednak problemem.
Andrzej Prajsnar – RynekPierwotny.pl
