Firma doradcza CBRE wspólnie z Urzędem m.st. Warszawy oraz firmą doradztwa personalnego Hays opracowała „Warsaw Investors Guide”, kompleksowy przewodnik po stołecznym rynku nieruchomości komercyjnych, prezentujący potencjał i możliwości, jakie Warszawa oferuje inwestorom. Przewodnik ten zawiera najnowsze dane ze stołecznego rynku nieruchomości biurowych, handlowych i magazynowych, a także analizę obecnej sytuacji na rynku pracy oraz ocenę postępów w rozbudowie infrastruktury.
Premiera „Warsaw Investors Guide” odbyła się podczas otwarcia tegorocznej edycji międzynarodowych targów nieruchomości Expo Real w Monachium.
– Warszawa jest największym ośrodkiem miejskim w Polsce oraz gospodarczym i kulturalnym centrum kraju, a aglomeracja stołeczna liczy 3,2 mln mieszkańców. Ostatnia dekada była dla Warszawy okresem niezwykle dynamicznego rozwoju, przy czym miasto ma nadal olbrzymi potencjał. Stolica zyskała też w ostatnich latach pozycję wiodącej lokalizacji dla firm z sektora outsourcingu, które zatrudniają tu łącznie ponad 19.000 pracowników w 50 centrach – powiedział Colin Waddell, dyrektor zarządzający CBRE w Polsce.
– Warszawa przyciąga inwestorów zainteresowanych poszczególnymi segmentami rynku nieruchomości, a także sieci handlowe i najemców powierzchni biurowych. Warszawskie nieruchomości są na celowniku zarówno funduszy inwestycyjnych, jak i inwestorów prywatnych, którzy chcą zdywersyfikować swój portfel na różne regiony Europy. W pierwszej połowie 2013 r. łączna wartość inwestycji w sektorze nieruchomości komercyjnych wyniosła tu 1,1 miliarda euro, na co złożyły się 34 transakcje. Stanowi to wzrost o 34% w porównaniu do analogicznego okresu 2012 r. Najczęstszym celem inwestycji były budynki biurowe, które miały 56% udział w łącznym wolumenie transakcji. W następnej kolejności inwestowano w obiekty handlowe i magazynowe, których udział wartościowy wyniósł odpowiednio 24% i 19% – dodał Waddell.
– Rozwój Warszawy jest dynamiczny, a jednocześnie zrównoważony. Miasto wspiera zielone inwestycje i realizuje działania w celu podnoszenia jakości życia mieszkańców. Dokładamy przy tym starań, aby przyciągać inwestorów, którzy mogą przyczynić się do rozwoju miasta. Inwestorzy doceniają nasze wysiłki w zakresie ochrony środowiska i prowadzone jednocześnie intensywne inwestycje w rozwój infrastruktury. Ku naszemu zadowoleniu, coraz większa ich liczba nawiązuje z miastem długoterminowe relacje biznesowe. Wiele międzynarodowych projektów realizowanych w Warszawie stwarza możliwości wymiany doświadczeń oraz współpracy w dziedzinie biznesu, innowacji, nowych technologii, sektora kreatywnego i promocji gospodarczej – powiedział Maciej Fijałkowski, dyrektor Biura Funduszy Europejskich i Rozwoju Gospodarczego m.st. Warszawy.
Rynek biurowy
Łączne zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej przekraczają w Warszawie 4 mln mkw., z czego 32% znajduje się w centrum miasta. W budowie jest obecnie ponad pół miliona mkw. w 41 nowych projektach biurowych, co daje Warszawie miejsce w pierwszej piątce miast europejskich pod względem ilości nowych inwestycji biurowych (po Paryżu, Londynie i Moskwie). Największe projekty biurowe realizowane obecnie w Warszawie to Warsaw Spire (100.000 mkw.), Gdański Business Centre (49.000 mkw.) i Plac Unii (43.100 mkw.).
Rosnąca aktywność deweloperów biurowych jest bezpośrednio związana z silnym popytem ze strony najemców. Od ponad dekady notujemy systematyczne wzrosty rocznego wolumenu wynajmowanych powierzchni biurowych. W 2012 r. wynajęto aż 608.000 mkw. biur, co oznaczało wzrost o 6% rok do roku. W pierwszej połowie 2013 r. w Warszawie najemców znalazło 334.000 mkw. powierzchni biurowej, o 12% więcej niż w tym samym okresie ubiegłego roku. Bieżący rok może więc przynieść kolejny rekord. Wzrost odsetka powierzchni niewynajętych, od 8,8% na koniec 2012 r. do 10,5% na koniec pierwszego półrocza 2013 r. spowodowany jest stosunkowo wysoką liczbą inwestycji realizowanych spekulacyjnie. Duża aktywność deweloperów przyczyni się do dalszego wzrostu odsetka pustych powierzchni. Niemniej jednak w dłuższej perspektywie te dodatkowe powierzchnie będą stopniowo absorbowane przez rynek” – powiedziała Joanna Mroczek, dyrektor Działu Badań i Doradztwa CBRE w Polsce.
Wyjściowe stawki czynszu za najlepsze powierzchnie biurowe w Warszawie wynoszą 25 – 26 euro/mkw./miesiąc w ścisłym centrum i 14 – 15 euro/mkw./miesiąc w lokalizacjach poza centrum.
Rynek pracy i sektor nowoczesnych usług dla biznesu
Warszawa jest największym ośrodkiem akademickim w Polsce – mieści się tutaj 78 wyższych uczelni, na których w 2012 r. studiowało 268.500 osób. Oferta edukacyjna przyciąga do stolicy studentów z całego kraju, dzięki czemu liczba absolwentów poszukujących pracy cały czas rośnie. W 2012 r. blisko 16.500 osób studiowało na kierunkach matematycznych, statystycznych i informatycznych, zdobywając umiejętności bardzo poszukiwane przez firmy zajmujące się tworzeniem oprogramowania i przetwarzaniem danych. Wśród najpopularniejszych kierunków w Warszawie są też ekonomia i administracja – w 2012 r. na kierunkach tych studiowało około 66.000 osób. Na absolwentów kierunków związanych z ekonomią i administracją szczególny popyt widać ze strony firm świadczących usługi finansowe i księgowe, a także zarządzania zasobami ludzkimi oraz rachuby płac. W Warszawie studiuje także wielu przyszłych inżynierów (ok. 37.500 osób), którzy myślą o zatrudnieniu w sektorze badań i rozwoju.
Niezbędnym warunkiem zatrudnienia w sektorze nowoczesnych usług dla biznesu jest znajomość języków obcych. Blisko 91% absolwentów poszukujących pracy deklaruje, że mówi po angielsku. Popularnymi językami są też rosyjski (46% deklaruje jego znajomość), niemiecki (38%), francuski, hiszpański i włoski. Eksperci spodziewają się dalszego wzrostu zatrudnienia w branży outsourcingowej, co wynika z narastającego trendu, w ramach którego międzynarodowe korporacje przenoszą część swoich operacji do tańszych krajów oraz z silnej pozycji Polski jako państwa często w tym celu wybieranego.
Rynek powierzchni handlowych
Pod koniec pierwszej połowy 2013 r. zasoby nowoczesnych powierzchni handlowych w Warszawie wynosiły 1,4 miliona mkw., co przekłada się na 433 mkw. na 1.000 mieszkańców. Jest to wskaźnik znacznie niższy niż w innych miastach europejskich. Odsetek powierzchni niewynajętych w stołecznych centrach handlowych pod koniec pierwszej połowy 2013 r. wynosił 2,6%. Popyt na najlepsze powierzchnie handlowe jest ogromny, a na rynku wciąż debiutują nowe marki. W ubiegłym roku na polskim rynku pojawiło się ponad trzydzieści nowych marek, podczas gdy w pierwszej połowie 2013 r. na rynek weszło już 25 marek, w tym Louis Vuitton, Original Marines, Sports Direct, Karl Lagerfeld i Sinsay. Warszawski rynek powierzchni handlowych obejmuje także ulice handlowe, wśród których prym wiedzie plac Trzech Krzyży oraz jego okolice. Są to najbardziej prestiżowe lokalizacje.
Obecnie w Warszawie w budowie znajduje się zaledwie 20.000 mkw. nowych powierzchni handlowych w dwóch obiektach (Galeria Miejska Plac Unii oraz rozbudowywana Galeria Mokotów). Do końca 2015 r. do użytku oddane zostaną jeszcze dwa obiekty, każdy o powierzchni 60.000 mkw. Będą to Galeria Białołęka i Galeria Wilanów. Powierzchnie handlowe w Warszawie są najdroższe w całym kraju, jednak należą do najtańszych w Europie. Stawki czynszu za najlepsze lokale o powierzchni 100 mkw. dochodzą do 75 – 90 euro/mkw./miesiąc. Średnie stawki w centrach handlowych wynoszą około 35 – 45 euro/mkw./miesiąc, podczas gdy stawki za najlepsze powierzchnie przy ulicach handlowych wahają od 65 do 90 euro/mkw./miesiąc.
Rynek powierzchni magazynowych
Zasób nowoczesnych powierzchni magazynowych w Warszawie i okolicach wynosi 2,7 miliona mkw. W związku z relatywnie wysokimi stawkami czynszu oraz ograniczoną dostępnością, obiekty magazynowe usytuowane w granicach administracyjnych miasta poszukiwane są przede wszystkim przez firmy działające na rynku lokalnym, oferujące usługi drukarskie czy archiwizacji dokumentów oraz obsługujące sektory detaliczny i FMCG. Pozostałe firmy zazwyczaj decydują się na wynajem powierzchni magazynowych poza Warszawą. Lokalizacje podwarszawskie oferują dobre połączenia komunikacyjne, niższe stawki najmu oraz potencjał do rozbudowy w przyszłości.
Aktywność najemców z sektora magazynowego utrzymuje się na wysokim poziomie. W pierwszej połowie 2013 r. zawarto umowy najmu na łączną powierzchnię 235.000 mkw., z czego 45% stanowiły nowe umowy, 45% renegocjacje i 10% transakcje najmu dodatkowych powierzchni. Przez cały 2012 r. zasób powierzchni magazynowych wzrósł o 88.000 mkw., podczas gdy w pierwszej połowie 2013 r. do użytku oddany został tylko 1 obiekt, czyli II etap MLP Park Pruszków o powierzchni 8.000 mkw. W regionie Warszawy w budowie znajduje się 59.000 mkw. powierzchni magazynowych, z czego 37% zlokalizowanych jest w samej stolicy, zaś pozostała część w aglomeracji. Odsetek wolnych powierzchni magazynowych w granicach Warszawy wynosi 18% oraz 14% w aglomeracji. Eksperci oczekują, że aktywność deweloperów w sektorze magazynowym i logistycznym wzrośnie. Będzie ona odzwierciedlała rozwój rynku powierzchni handlowych i handlu elektronicznego oraz dobrą kondycję polskiej gospodarki.
Stawki czynszu za najlepsze powierzchnie magazynowe w granicach administracyjnych Warszawy wynoszą 4,25 – 5,00 euro/mkw./miesiąc i uzależnione są przede wszystkim od standardu obiektu, ilości wynajmowanej powierzchni oraz innych warunków najmu.
Źródło: CBRE
Wojciech Boczoń