Warszawski rynek sprzedaży mieszkań używanych w liczbach

Wiadomości 09.05.2013 (12:43)

Choć ceny ofertowe na warszawskim rynku mieszkań używanych wciąż spadają, to jednak oczekiwania wielu właścicieli czynią ich oferty „niesprzedawalnymi”. Trudności ze znalezieniem nabywcy szczególnie dotykają oferujących lokale najdroższe – w cenie powyżej 500 000 zł, które wg wyliczeń portalu nieruchomości Domy.pl stanowią obecnie aż 40% wszystkich ofert.

Nieco większy niż w marcu, ale jednak wciąż mocno ograniczony popyt na mieszkania w Warszawie zaowocował dalszym spadkiem średnich cen ofertowych. W kwietniu średnia cena m2 używanego lokalu w stolicy wyniosła 8355 zł i była o 4,5% – czyli o blisko 400 zł – niższa niż przed rokiem.

W ciągu minionych 12 miesięcy najbardziej potaniały najmniejsze mieszkania, czyli kawalerki – średnio o 6,1%, tj. o 571 zł na każdym m2. O ponad 5% (458 zł) spadła cena m2 mieszkań 4-pokojowych, a o 4,6% (409 zł) tańsze są lokale 2-pokojowe. Stosunkowo najmniej – o 3,2% (271 zł) – spadła w ciągu roku średnia cena m2 mieszkań 3-pokojowych.

Zmiany cen ofertowych za mieszkania używane w Warszawie w ciągu ostatniego roku

typ mieszkania	średnia cena ofertowa (PLN/m2)		zmiana ceny
typ mieszkania	kwiecień 2012	kwiecień 2013	PLN	%
1-pokojowe	9264	8693	571	-6,2
2-pokojowe	8794	8385	409	-4,7
3-pokojowe	8400	8129	271	-3,2
4-pokojowe	9083	8625	458	-5,0

Przecenianie, choć konieczne, nie przychodzi łatwo

Mimo ograniczonego popytu i praktycznie braku szans na sprzedaż mieszkania za cenę wyjściową, zwykle wyższą o kilkanaście a nawet kilkadziesiąt procent od możliwej do osiągnięcia, wielu właścicieli wciąż liczy na przechytrzenie rynku. Powoduje to z jednej strony utrzymujący się rozdźwięk między średnimi cenami ofertowymi a tymi, przy których dochodzi do transakcji, z drugiej zaś sprawia, że na rynku znaczną część ofert stanowią te uznawane za „niesprzedawalne”. Dopiero bowiem po upływie kilku, kilkunastu tygodni, a niekiedy nawet miesięcy ich właściciele podejmują decyzję o obniżeniu ceny. A jest to bardzo trudne zwłaszcza wtedy, gdy przychodzi sprzedać lokal za cenę niższą od tej, którą w czasach boomu zapłaciło się za jego zakup lub gdy kwota uzyskana ze sprzedaży nie pokrywa zobowiązania kredytowego wobec banku.

Zdecydowanie bardziej skłonni do negocjacji cen są właściciele pilnie potrzebujący gotówki oraz ci, którzy sprzedają lokale otrzymane np. w spadku czy drogą darowizny. Choć zwykle wystawiając lokal na sprzedaż też badają rynek i oferują dane M za cenę wyjściową wyższą od rzeczywiście akceptowalnej, to jednak już po tygodniu lub dwóch dokonują przecen. Z badań prowadzonych przez portal Domy.pl wynika, że w obecnej sytuacji praktycznie tylko wyraźnie niższa względem podobnych ofert cena jest w stanie zachęcić klienta do zainteresowania się oferowanym mieszkaniem.

Tanich mieszkań w Warszawie jak na lekarstwo

W czasach kryzysu i zaciskania pasa, kiedy sprzedają się niemal wyłącznie mieszkania najtańsze oraz niezmiennie lokale z najwyższej półki, usatysfakcjonowani ofertą na stołecznym rynku mogą być tylko najzamożniejsi klienci. Jak wynika z analizy portalu Domy.pl spośród dostępnych na warszawskim rynku lokali blisko 17% stanowią te, których właściciele żądają stawek przekraczających 10 000 zł za m2. Wśród nich blisko 500 czeka na klientów gotowych zapłacić za metr podłogi (a najczęściej parkietu) ponad 20 000 zł. Przy tak wysokich stawkach nie dziwi fakt, że ceny całkowite ponad 7000 ofert mieszkań wystawionych do sprzedaży w Warszawie opiewają na kwoty przekraczające milion złotych.

W zupełnie innej sytuacji są klienci, którzy chcą kupić niedrogie mieszkanie. Nie dość, że oferty, w których cena m2 nie przekracza 5000 zł stanowią mniej niż 1% całkowitej podaży, to jeszcze stawki te dotyczą w większości mieszkań o dużych powierzchniach – 80 m2 i więcej. To powoduje że mimo niskiej ceny za m2 całkowita cena mieszkania jest stosunkowo wysoka.

Za m2 mieszkania o najpopularniejszej wśród klientów powierzchni – od 40 do 50 m2 – trzeba zapłacić w Warszawie średnio 8000 zł; wg danych portalu Domy.pl całkowita cena lokalu z tego segmentu wynosi średnio 360 000 zł (najtańsze – ok. 210 000 zł, najdroższe – ok. 960 000 zł).

Najtańsze mieszkania, tj. w cenie do 200 000 zł i najczęściej relatywnie małe, stanowią zaledwie 1,5% obecnej podaży. Jednak wśród nich coraz częściej można znaleźć takie, które mierzą 30 i więcej m2. Wybór mieszkań droższych, w cenie do 300 000 zł, jest 10-krotnie większy – to ponad 15% wszystkich warszawskich ofert. Największa grupę stanowią ogłoszenia z szerokiego przedziału cenowego – od pół miliona zł w górę. Na rzadko dziś spotykanego klienta skłonnego przeznaczyć na zakup M taką sumę czeka aż 40% ofert.

Podaż ofert sprzedaży mieszkań w Warszawie wg ceny za m2